中国房价只升不降 城镇化至少需要20年左右的时间

　我开始从事房地产市场报道的年代，正是我供职的中华工商时报的黄金年代，那个时候，“内地人”还不知何为房地产。因为那时只有外销房，外销房的广告都投给了看起来面向海外读者的报纸，颇有港台报纸风范、首开房地产版先河的中华工商时报躬逢其盛。由此我也见证了中国房地产市场的全过程。
　　概而言之，我所经历的房地产市场可谓一波三折，所谓一波就是自有房地产市场以来，持续至今的房价轮番上涨的长波，而房价后浪推前浪，就形成了三折。第一折始于土地批租合法化、小平同志南巡，终于 199年铁腕整顿。第二折始于 1998年终止福利分房，经历 2005年史上“最严厉的宏观调控”，直至 2008年金融危机。第三折始于 2009年 4万亿元救市，经历房产税风波，目前尚不清楚何时回落。

　　我没有经历第一折的全过程，但也曾目睹了北海、海南房地产泡沫留下的废墟，探望过各人等在海南文、炒地皮的小楼，倾听过开发商劫后余生的故事，看到过买房“上当”的香港同胞在西单商场追着市长投诉的情景，也见证了招商引资的玫瑰园从败亡到转手的传奇。房地产市场早年的这些“劣迹”，已多少向我们揭示了当下房地产市场的真相———炒，从炒地皮、炒项目、炒房子到炒资金，从开发商炒、买房者炒再到各路资本炒，本质并无不同，其背后都离不开逐利的资本。

　　房地产发展的初期一切都离不开钱，土地批租是为了钱，项目海外招商也是为了钱，专门销给外籍及台港澳人士也是因为他们比内地人有钱，炒地皮搞开发当然更是为了钱。看透这一点的人并不多，作为媒体人，我们大都希望站在公正的立场上，站在弱势体一边，为他们鼓与呼，因此，从那时起，我们就一直在媒体上叫喊房价太高，但房价并没有因为舆论的叫喊而放慢上涨的脚步。

　　2005年，我去上海采访房地产调控。我的一位朋友告诉我，黄浦江畔某一楼盘已经卖到每平方米 6万元以上，而在2000年时，这里最好的江景房大概也就每平方米一万元。就是这样的价格，调控之前，天天有无数的人打电话要买。

　　房价为何只升不降？这似乎成了一道无解的难题。以我的经验，大致可总结出这么几个答案。

　　关键在政府。政府发展房地产的目的是为了盘活土地资产，以地生财，同时把老百姓手中的钱掏出来，把民间资本激活，可谓一箭三雕。但前提是要严密地包裹在改善住房条件、发展市场经济的糖衣之下。 1998年 7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。但地方政府发现卖地是一笔好生意后，很快便坐地生财；开发商则忙于卖地囤地炒地，地价变得越来越贵。地方政府再也不愿为经济适用房乃至廉租房无偿提供土地，也不再提供任何买房资金或补贴，地方政府把住房保障的责任全部推掉，变成了坐收渔利唯利是图的商人。

　　在房地产市场上，地方政府从来就是一身二任，当仁不让。它制定了这套游戏规则，又是其中最大的既得利益者。首先，目前的住房政策虽然部分回归了住房保障，但市场主体依然是商品房的一统天下，而绝大多数家庭的房价收入比肯定远远超出他们的支付能力，在这样的市场体制下，高房价问题不太可能解决。其次，地方政府是最大的既得利益者，卖地收入和卖房税费收入，已经成了它们的命根子，谁会自己割掉命根呢？第三，绝大多数的调控政策无非是加高房价，都是地方政府取利而不是让利。

　　除了政府，资本的力量也不可小觑。事实上，在房地产体制变异的过程中，资本发挥了重要作用，在推高房价上，资本更是不遗余力。按照当年的制度设计，商品房市场本身不会像今天这样全覆盖、无穷大，而作为主体的经济适用房利润也不大。资本推动体制改变的办法，一是想方设法扩大市场空间，也就是扩大商品房的空间；二是千方百计取消经济适用房。

　　接下来，资本鼓吹的是政府不要干预市场，尽管政府干预给资本带来的只有好处。这样的言论听起来很美，但实际上早已偷换概念。如果绝大多数中低收入家庭购买含有政府补贴的经济适用房，高收入者购买商品房，政府不干预商品房市场是对的，但在政府已经不管、绝大多数中低收入家庭被迫购买商品房的情况下，鼓吹政府不要干预，就是让资本放手掠夺。

　　资本还宣称只为有钱人盖房、买房可以提高竞争力和赚钱能力、买房可以把有钱没钱的人区分开来等等谬论，视而不见买房的除了有钱人，绝大多数是那些掏空了祖孙三代一辈子积蓄的家庭。在推高房价上，炒房团、外资、信托、基金等等，各资本纷纷登场，炒作的手法更是数不胜数。

　　有人会说，既然如此，不买房不就结了，殊不知，人们已被赶进了这场，再也没有机会退出。房改之初，很多老百姓有这样的疑问：我把积蓄的钱掏出来买房，土地不是我的，房子只有 70年，说起来是买房，感觉好像是预付了 70年的租金。但在商品房销售一枝独秀、房价轮番上涨的形势下，买房已经变成了一场残酷的比赛，人们早已没有了选择的余地。在市场经济条件下，买高不买低也是经济规律。除此之外，中国人都有安居乐业的习惯，一个家庭没有自己的房子是不可思议的。同时，中国的户籍制度、教育制度、社会保障制度等，都与有产权的住房紧密相连。此后确实有人号召过抵制买房，组织过个人合作建房，但种种努力终归无效，毕竟这是一个体制，弱势体是无法撼动的。

　　如果现行调控不改变房地产体制，重建或新建一个符合中国国情、体现政府责任、最大限度提供住房保障的体制，如果中国经济不出现系统性危机，要解决高房价问题起码还要 20年。之所以得出这个结论，主要基于两点：一是中国的城镇化，至少需要 20年左右的时间才能基本完成；二是 20年后，因为独生子女政策，很多家庭合二为一，加上很有可能开征遗产税，届时会有很多房子空余。房地产市场进入存量房时代，房价才有可能进入正常的增长空间。
陈雪根