房价不断坚挺并保持微幅上涨 楼市调控政策仍延续定向宽松措施

　市场压抑了许久，2012年以来的政策微调定向宽松已使楼市基本面逐步好转，即使有新国五条细则的发布，但是从执行层面来看，楼市调控政策仍然是延续之前定向宽松的措施。这得以让市场和开发商有喘息的机会。有实力的高周转企业、央企地产企业早已开始融资、拿地提前布局下一轮市场发展机会，局部“日光盘”、“地王”现象重现，又让市场多了一些彩。

　　从当前市场表现来看，一旦政策面出现“微调”松动，开发企业便会想法设法让市场活跃起来。从当前来看，“炒房价”、“炒地价”成为当前市场成交量逐渐回暖的背景下两大炒作主题，通过这样的市场炒作让市场重新回归热闹的气氛。

　　从全国来看，房价不断坚挺并且保持微幅上涨已成为现实。201年8月1日，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，201年7月，全国100个城市(新建)住宅平均价格 为1047元/平方米，环比6月上涨0.87%，自2012年6月以来连续第14个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.10个百分点，其中61个城市环比上涨，9个城市环比下跌。

　　与此同时，国家统计局数据显示，201年7月份，全国住房租金价格上涨4.4%，住房租金自2010年以来一直保持持续上涨，并已经连续4个月上涨。

　　同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，从房价上涨的背后因素来看，政策微调定向宽松是房价上涨前提，市场基本面好转与回暖是房价上涨的基础，企业资金面不再紧张是驱动性因素。从企业角度来讲，开发商“炒房价”的营销动作主要还是促成自住需求购房者达成成交，以改观本轮调控政策执行以来企业利润率持续下滑的现状。

　　从政策对于房价的关注度来看，十八大以来，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，政策面不再强调促使房价合理回归，而是和当地GDP或人均实际可支配收入挂钩。

　　从最近国务院对于房地产市场的几次表态来看，基本上是定调保护首套自住购房需求，促进房地产市场健康发展，也没有什么新意。甚至住建部政策研究中心相关领导发言指出，政府从来没有让房价下跌的言论，这使我们不得不反思当前政策调控的基调与未来房地产市场走向何方。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角还要继续扮演，因此，只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化。

　　但是，房地产市场注定不会是那么平静。当前，北京、沈阳、南京、厦门、福州、广州、杭州等城市楼市异常疯狂——“日光盘”、半夜排队、连夜开盘情景又现，购房者中，中小投资者众。现在看来，当前“钱荒”并不紧张的的市场现状不但没有改变开发企业资金面的危机状况，反而加剧了以一线城市为代表的大中城市的楼市供求关系的紧张。

　　当前，部分大中城市或多或少出现“日光盘”的现象，这使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市“日光盘”的行情局面的出现，一方面是由于在政策“微调”之下，各大房企抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”的结果；另外一方面，也是由于新国五条细则出台的市场背景下，由于一些关键政策并没有实质性落地，此时反而激发了市场需求更加集中释放和爆发，尤其是在一线城市，在土地供应持续稀缺的市场背景下，商品住宅供不应求已成为事实，出现“日光盘”与销售量回升的现象与阶段性的爆发已不可避免。

　　笔者认为， “日光盘”行情对于基本面正处于复苏过程的楼市来讲是一件利好的事情。但是在这个特殊的市场阶段表现出来的房价上涨而惶恐入市的现象却背后却不合常理。楼市“日光盘”背后集聚者多重矛盾，这个矛盾多数与开发企业博弈调控政策以及未来政策面的走势密切相关。

　　从政策面变化趋势来看，一旦房价出现报复性反弹风险，政策面在执行力度上比如限购政策还有可能再度“阶段性”收紧。但是，从政策或制度走向来看，以“限购”、“限贷”、“限价”行政化的调控措施不为长久之计，必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场“去投资化”的目的。

　　回顾过去几年，楼市调控政策一旦略有松动，市场基本面在之后几个月里马上就会出现好转，开发企业资金面较为紧张的压力也会减轻，房价随即也会面临反弹的压力。

　　从经验与现实面对的问题来看，我们不能再度让房地产市场回到以投资投机为主的时代。尽管在一些机构和官方表态来看，今年房地产市场全面反弹的可能性不大，但是，我们不能等到房价大幅反弹再采取措施急忙应对，而应该未雨绸缪，建立房地产市场调控的常态化、长效的机制。

　　从这个角度来讲，当前房地产市场重现房价上涨的预期倒逼政府相关部门尽快研究、出台长效调控机制。

　　从当前媒体报道也可以看出，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。尽管楼市长效调控机制方案尚未出台，也不知其真实性与落地的可能性，但是，总之，反映了当前房地产市场重现房价上涨的预期的市场背景下，相关部门对于当前房地产市场走势的担忧以及对于中长期房地产市场健康发展的设想。

　　那么，如何通过长效调控机制来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场“去投资化”的目的？同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前已经明确的政策走向来看，最有可能的就是通过住房信息制度及不动产登记的建立、房产税试点范围的正在逐步扩大等等，以此从长远角度“有针对性”调节房地产市场投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，达到房地产市场“去投资化”的目的，引导楼市进入长效调控机制。

　　但是，在楼市长效性调控机制尚未出台的市场背景下，在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，在当前更为务实的做法，商品住宅市场应该制定“差别化”的信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交，一方面保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房体争取更多的购房时间，另一方面也通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘（楼盘 / ）。