2011年国家统计局公布的第六次全国人口普查数据显示，截至2010年11月1日零时，我国60岁及以上人口占比为1.26%，65岁及以上人口也已经达到8.87%。2011年以后的0年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，到200年，中国将成为全球人口老龄化程度最高的国家。到209年，我国将出现不足两个纳税人供养一个养老金领取者的局面，这被称为“老龄社会危机时点”；而预计2050年中国60岁以上老年人将占成，达1%……数据面前，人口老龄化的社会问题日益严重的同时，数目庞大的老年产品和服务需求似乎又带来了老龄产业蓬勃发展的历史机遇。越来越多的开发企业、保险企业及其它老龄产业相关企业投身到养老地产行业中来，本期地产大咖谈，我们邀请到山东省人大代表、山东幸福世家老龄产业投资有限公司董事长徐险峰先生和山东财经大学房地产研究中心副主任孙大海博士一起探讨养老地产的发展状况。
Part1
您认为养老地产在我国是一个朝阳产业吗？目前国内养老地产行业发展状况如何？
徐险峰：养老地产目前在我国的确是个朝阳产业。从数据来看，我国人口老龄化现象越来越严重，2012年年底我国人口老龄化率已经超过14%。山东作为人口大省，截止到今年7月1日人口老龄化率已达到17%，到2015年可达到19%，而到2020年将高达22.%。老龄化带来的问题已经爆发，而更大的爆发点将是在2015年到200年期间。
老龄化带来的众多矛盾是国家难以承受的，养老产业需要更多的社会力量、企业力量共同介入发展。从养老地产近些年的发展来看，各种投入到养老产业上的产品水平参差不齐，真正成功、成熟的案例不多，从产品形态、经营理念到盈利模式都处于探索发展阶段。目前国内一些大型房企也意识到养老地产行业的重要性，也切入到养老地产中来，共同来探索养老地产产业的发展模式。
孙大海：养老地产追根溯源是中国快速步入老龄化社会的必然结果,根据最新的一组数字显示，2009年全国60岁以上的人口已达1.67亿，占总人口的12.5%，到2015年这个比例预计会超过15%。因此不难预测，未来10-20年，养老地产在中国会有比较旺盛的市场需求。但从目前来看，养老地产是否是朝阳产业仅从需求角度看显然是不够的，养老地产配套设施是否到位、融资渠道是否顺畅，运营模式是否正确以及政府在土地供应、政策、税收等方面是否给予支持和配合都是影响养老地产生存以及持续发展的关键因素。
养老地产在国外已有较长的历史，就国内情况来看，目前仍处起步阶段。但我们可以看到，如今的房地产行业正经历着从常规的住宅、商办等领域向更为专业和细化的市场进行转变的过程，而养老地产的产生一方面是行业重塑自身价值的尝试，另一方面也是对老龄化社会的积极应对，因此发展潜力和空间不可小觑。
Part2
对于养老地产项目来说，产品开发和后续服务您认为更应该注重哪一个？
徐险峰：真正的养老地产一定是以后续服务为重点，项目企业在开发建设完成以后以自持或者租赁的方式进行可持续的长久运营。养老地产，不仅仅是地产，实质上涉及到更多的内容，比如老年护理、乐龄服务、医疗康复，这些才是养老地产的核心。目前市场上也存在一些房企以养老的名义做地产，这是一种投资行为，后果就是产品卖出之后没有后续的维护，导致出现“空城”，这不是真正意义上的养老地产。
我认为养老综合体是未来养老地产发展的一个方向，不管是房企还是老龄产业企业，独立开发也好，合作运营也好，所提供的一定不只是房子、床位，所提供的相关配套设施和服务才是重中之重，最终实现“老有所养、老有所依、老有所学、老有所为、老有所乐”的五老状态。
孙大海：如果我们把养老地产项目比作一个完整的人，那么产品开发是人的骨骼，后续服务则是人的血和肉，二者缺一不可。对于一个成功的养老地产项目而言，产品研发自然是关键，这种产品的研发与常规的住宅有着很大的区别，不仅体现在表面的设计细节上，诸如入户门的坡道设计（便于轮椅进出）、沿墙壁或卫生间设置扶手等辅助设施以及各餐饮、娱乐、医疗等功能分区的动线连接，还体现在整个项目的选址、周边生态环境等等方面。目前我们国内许多大型的房地产开发企业对特殊产品的研发能力已经毋庸置疑，但是对于养老地产后续运营模式和服务体系配置的研究和探索却相对较少。
Part
“养老地产只是养老产业的一个载体”，您怎么看待这个观点？
徐险峰：养老地产只是养老产业的一个部分，称其为载体也只是部分载体。以幸福世家在泰安的泰山国际养老养生城为例，规划用地1552亩，100多万平米的建筑面积，最多也就能提供2万个床位。因为在这个综合体中，25%到5%的面积是医院、老年大学、休闲养老设施等等社区配套，养老综合体是一个浓缩的以老人为主要生活人的社会，居住只是其中的一小部分。
而山东目前1700万的老年人，假设90%以居家养老式服务为主，其它10%左右的人需要养老机构这种载体，对于这10%也就是170万人来说，目前所存在的养老院养老机构也是远远不能够承载的。这就需要更多的既能够提供居住、又能够完善各种配的养老综合体。
孙大海：虽然近几年越来越多的企业开始尝试向养老地产转型，但试图通过几个项目就能够一劳永逸的改变中国传统的养老观念，解决中国人养老问题的想法显然过于简单。养老产业是一个完整的体系，比房地产业的范畴要大的多，涉及到包括房地产、医疗、保险、社会保障、社会服务等多个行业，对于开发企业而言，承担的更多的是项目开发、硬件设施建设以及进行资源整合的职能，因此从某种意义上讲，养老地产确实只是养老产业链上的一环，是养老产业落地的载体。
Part4
养老地产项目较传统养老院敬老院有哪些先进性？其盈利点和社会意义如何共存？
徐险峰：目前我国传统养老院、敬老院经营状态普遍很差，入住老人数量少，经营入不敷出，导致服务设施和服务条件下降，而由于收入低高素质的员工也很难留住，这就进入一个恶性循环。即使是定位非常高端的养老院，由于缺乏家的氛围，加之传统观念的影响，入住率也很低。
养老综合体所提供的不仅仅是居住条件，更多是提供老人健康生活方方面面的服务。比如，综合体内部引入的医院一定是当地最好的医院，通过呼叫系统提供的医疗、服务方便的紧急呼叫，大大节省了老人突发疾病突发事件的救护时间，对于老人来说，突发急病，抢救时间就是生命成本，也是健康生活质量的保证。从营造氛围来讲，养老综合体为老年人提供的是一个自己的老友圈子，通过老年大学、活动中心及生态种植园等活动场所形成自己健康的生活状态和社交圈子。同时，养老综合体费用未来是和养老保险、医疗保险相结合的，最大程度上为老人提供方便。孙大海：养老地产项目和传统的敬老院在参与主体、运营模式、配等方面都存在较大差异。狭义上的养老地产是指一种从建筑设计、园林规划、装饰标准等方面都进行了适老化定制和改进的一种产品形态，同时，养老地产还将很多诸如护理、医疗、康复、健康管理、文体活动等软性服务融入产品之中。而养老院则一般指为老年人提供养老服务的社会福利事业组织。西方的养老院通常由地方政府和慈善机构主办，用来接济那些依靠救济户和低收入的老人。因此，中国的养老院是在农村的“五保户”的基础上发展起来的。对于很多养老地产项目而言，出售或出租养老住宅或养老公寓确实是其回收资金并保证后续经营的保障，但如果只追求经济利益，那么这种项目的开发则成了打着做养老产业的旗号进行圈地或者纯粹的房地产开发了。
Part5
目前济南真正意义上的养老地产项目尚属空白，您怎么看待其未来发展？
徐险峰：目前济南真正意义上的养老地产项目特别是养老综合体发展空间还很大，也有些打着养老名义做地产的项目，但是并不是很成功。济南未来有条件发展养老综合体的位置一定是“离尘不离城”，既要是环境、水质、植被条件好的城郊，还得同时满足交通便利、项目体量足够大的条件。目前，我们的养老综合体在济南的项目还在选址中，重点从济南南部、东部和西部高铁三个板块考虑。
对于养老综合体这种新型养老模式，从国务院到各省都有明确的扶持态度。2012年12月5日，山东省政府就出台关于加强社会力量参与养老服务设施建设的意见的文件，从土地、税收到建设、床位补贴等都有明确的扶持，尽管力度相对开发运营成本还是比较小，落实也有时间周期，但从大方向上表明了一个明确的扶持态度。未来养老地产产业一定会被越来越多的企业重视，让我们大家共同探索行业成熟可持续的发展运营模式。
孙大海：目前在北京、上海、深圳等一些城市已经有养老地产项目落地，济南市场目前还没有真正意义上的养老地产项目，当然这也与济南房地产市场整体发展水平和发展阶段有关，但我们不能否认，养老地产在未来确实有很大的发展潜力和发展空间，因为随着人口老龄化进程的加快、人们消费观念的改变以及对于生活品质和生活体验追求的不断提升，这种需求是客观存在且不断释放的。目前很多企业也在积极的研究和探索，并将养老地产作为企业未来发展的重要战略方向，相信在不久的将来，我们也会在济南看到真正意义上的养老地产项目。
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