新调控政策不明确房地产调控处于“真空”状态

　 8月5日，国家发改委主任徐绍史在《当前经济形势和下半年经济工作》的专题报告中指出，要坚持房地产调控各项政策。这是自去年“两会”后和新一届政府上任以来，管理层首次对于目前正在坚持的房地产调控政策将走向何方的明确表态，那就是既有的房地产调控政策在短期内还要坚持。而在这之前近一年半的时间内，旧的政策走向何方不明确，新的政策有哪些也同样不明确，房地产调控处于“真空”状态。

　　新一届政府上任以来，高举“调结构、促改革、防风险”的改革大旗，着力攻坚阻碍市场运行和市场机制发挥中政府无效或低效干预的政策和体制，目的就在于彻底厘清政府与市场的关系。我国房地产市场“十年九调”、46个调控政策文件，无法阻止房价快速上涨、住房困难日益加剧和房地产非理性繁荣对于经济社会的冲击，从根源上讲，与政府作用发挥不到位、政府与市场的关系没有厘清关系很大。单纯坚持限购和限贷（贷款 / ）政策、房价上涨人为控制政策，不改革源头上的土地制度（土地单一和垄断供应），不改革地方政府驱动“高房价-高地价-高信贷-高投资-高GDP”增长路径的内在激励，不推进要素市场化改革和破除垄断，营造起点公平和竞争公平的生存和发展环境，就无法弱化直至消除持续推进房价上涨的各项驱动力，例如货币超发、土地财政、通货膨胀、贫富差距、资产炒作等。

　　因此，新一届政府在房地产市场管理的态度上，着重于从经济社会体制改革上去消除制约房地产调控绩效差的病根，如不动产统一登记、房地产税制改革、征地制度改革、集体土地入市和户籍制度改革等等，淡化了直接干预房价、干预购买资格限制等行政性较强的措施。新一届领导层执政以来，在论及房地产管理方面的问题时，屡屡强调的是住房保障、促进房地产健康发展、人的城镇化（非房的城镇化），而并没提及坚持或加强房地产调控，这被认为是限购和限贷等政策将会退出的信号。

　　近期，由于经济运行可能会“滑出下限”，“稳增长”战略适度回归，特别是棚户区改造的提速、首套购房支持政策的重申、房企融资开闸的迹象等支持房地产政策的出台。于是，很多业内人士认为，限购和限贷等行政性政策可能将在近期退出。笔者认为，正是在这种政策走向可能被“误读”的大背景下，管理层认为需要站出来，对于既有政策将走向何方作出一个明确的表态，以给市场、老百姓和地方政府一个明确的信号。

　　管理层提出要坚持房地产调控各项政策，这意味着不仅限购和限贷等政策将继续坚持，房地产融资紧缩的政策也将保持不变。管理层之所以作出如是选择，要归结于当下房地产市场的形势。在制约调控绩效的体制性因素没有弱化或根除的情况下，房价还将延续旧体制下的持续上涨趋势，贸然传递出放松房地产调控的信号是极其危险的，就像在顶层制度设计没有到位的情况下，盲目推进新型城镇化无法避免走过去城镇化老路的覆辙一样。今年以来，即使是限购和限贷政策没有变，并出台“新国五条”的情况下，也没有阻止房价上涨，热点城市今年合计诞生了40多个地王，房价上涨预期可见一斑。

　　新型城镇化还未推进，阻力已现，这是新体制取代旧体制中的必然现象，这一幕也将在推进房地产调控长效机制建设上出现，本质上是一个问题。对于该领域改革的阻力，管理层有着充分的理解，不提及调控或限购、限贷等行政性措施是为了传递出改革的信号和取向，并非是要退出这些政策。解决房地产问题好比修复堤坝，根基没有打好的情况下，抽走两旁的支架只会导致堤坝坍塌，而支架存在至少可以保证堤坝不坍塌。