楼市交易环节成本上调导致2011年房价再反弹

房市又现躁动，还是在限购、限贷，以及房产税浮出水面的背景下。

　　为何调控如此之紧，房价却不跌反涨？

　　观察指出，在缺乏投资渠道的前提下，购房者仍不惜以更高的成本投资房产。

　　此外，二三线城市的补涨势头较为明显，市场需求“年轻化”也值得重视。

　　除了引导理性的住房消费理念，按照不久前召开的住建部、国土部工作会上定下的基调，2011年房地产调控有两条主线，其一是细化落实已有“国10条”、“国5条”等政策；其二就是储备新的调控措施，特别是后者，就是一把“达摩克利斯之剑”。

　　二三线城市，势头还是很猛

　　安徽省马鞍山市，上周前去购房的陈先生惊讶地发现，新开盘的房价比去年此时翻了一倍，但购房者极其踊跃。

　　中原地产集团的一份分析报告提及，2010年期间，一线城市新房价格快速上涨的势头在4月首轮调控后得到有效遏制，此后在小幅震荡中维持平稳。

　　二三线城市的补涨势头则较为明显，津、渝、蓉、杭四大二线城市，去年全年新房成交均价同比涨幅均在25%以上。

　　“高铁经济圈使各个城市之间的出行成本大为缩减。上海附近不少二三线城市还会有补涨空间。”一家房地产企业投资负责人称，“尤其是在民间资本密集的区域，虽然政策对于投资需求有明显抑制，但在缺乏更好投资渠道的前提下，不少购房者仍然不惜以较以往更高的杠杆成本来投资房产。”

　　比起发达国家，北京房东年轻十岁

　　“未来调控应该加强引导，以树立理性住房消费理念。”北京中原地产研究中心分析师张大伟称。他所指的是市场需求方面不得不正视的另一个现象，即购房体的“年轻化”态势正日益明显“北京楼市的需求量体现方面较为凸显的部分是，年轻人因为房价上涨过快而提前入，市。”

　　在北京，链家地产对外公布的统计数据表示，北京首次购房者平均年龄已为27岁，。这比发达国家早了10年。

　　解决土地财政还是重点之一

　　“新的调控政策可能主要从解决土地财政问题和抑制投机着手。”一位业内人士说。重庆等地经财政部原则同意试点开征房产税，这就意味着中央政府正在尝试解决“土地财政”的痼疾。

　　另一解决“土地财政”的措施——由国土部制定的《深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案》目前已经形成文件，经过有关部委会签后将报国务院审批实施。

　　其重点内容之一，便是改革和完善“招拍挂”出让制度、规范和完善征地制度、建立城乡统一的建设用地市场等。

　　一位业内专家分析表示，“虽然目前集体用地暂时还不会‘招拍挂’，但一些划拨用地或者基础设施用地等以前无偿使用的土地却有可能会入市交易。”

契税税率可能提至4%

　　在抑制投机方面，实施差别化财税和信贷政策写入了央行、财政部今年工作的要点。

　　包括契税、个人所得税、营业税以及对个人购房的差别化信贷和对不同开发商的开发贷政策、预售资金监管等，都有调整的空间。

　　记者日前了解到，作为调控“后手”之一，交易环节的税费成本很可能会上调，契税税率将从目前的1%～%上调至公寓房按照总价的4%征收契税、别墅房按照总价的6%征收契税。

　　“目前，住建部等有关部门正密切观察房地产市场变化，如果楼市仍涨，房产税绝非最后一根稻草，任何政策出台都有可能。”一位权威人士说。

　　重庆

　　对象：增量房

　　范围：起征面积可能为144平方米以上，以及多套房建筑面积累加超过200平方米。

　　税率：综合各方信息，目前外界判断基本在0.5%～2%之间。

　　上海

　　对象：增量房

　　范围：对新购房（包括一手和二手）后，家庭人均面积超过70平方米部分先预征两年的房产税。

　　税率：开始征收时的税率不会很高，这样才会促进更多的已购房者支持房产税。