房价调整已经是大势所趋

继上周广东惠州某房产项目降价引起关注后，地产界较有影响力的碧桂园近日也推出“成功认购即享受7.5折”的优惠，如此大幅降价让市场大感意外。不过，从银监会主席刘明康的表态来看，降价似乎又属意料之中。刘明康要求，今年下半年深入推进平台贷款风险防控，紧抓房地产贷款风险，对商业地产和二、三线城市房地产风险保持关注和警觉（详见B52版）。

　　与去年的房产调控环境不同，当下的地产调控已几乎招数用尽，且仍在不断收紧之中，开发商遇到的压力与困难远超预期。在笔者看来，碧桂园等企业的降价举措可能是地产市场变局的开始，只要调控政策不出现松动，预计在年底前，房价就将出现一波较明显的调整。当然，真正的政策考验在于，如果房价果真下跌之后，调控政策是否会出现松动，调控部门对此应该保持警惕。

　　以笔者近期对地产界的观察情况看，房地产开发商资金压力已迫近临界点。有券商报告显示，7月初，包括京沪广深在内的11大重点城市房地产存货总量同比上涨了约40%。融资难和存货高峰来临，正在双重挤压房地产开发商。目前开发商不仅无法从银行拿到新增贷款，同时到期贷款归还后也不再被银行继续授信；直接融资方面，资本市场上房地产企业的融资和IPO也已全面停止。此外，针对一些地产商通过信托形式融资的手段，不仅近期监管部门已开始关注，更重要的是市场融资成本非常高。目前大型企业的信托融资成本约在15%左右，而小型开发商则在18%左右，甚至高达20%以上。这同样给开发商造成了巨大压力。事实上国内房产开发项目资金匹配一般分为三个部分，一是开发商自有资金0%左右，二是商业银行开发贷款0%左右，三是预售房款在0%左右。而国内房地产市场销售陷入低迷已有半年之久，预售房款也几乎被耗尽。由此导致的结果是，开发商的资金链条已几乎枯竭，这就为市场出现变化奠定了基础。

　　更为重要的是，之前很多开发商期望调控政策能够有所松动。特别是前期，一些研究报告对宏观经济硬着陆提出了担忧，而宏观经济运行增速与房产开发息息相关。由此，有研究观点认为，有鉴于经济硬着陆的风险加大，房产调控政策渐趋放松的概率在加大。而近日召开的政治局会议在分析下半年经济形势时，仍强调下半年要坚持不懈搞好房地产调控。加之近期上海等地进一步收紧限购政策执行力度，以及限购令向三、四线城市扩张等措施，让开发商对政策松动的预判彻底落空。

　　有鉴于调控政策和外部资金形势的明显收紧，开发商逐步开始变相打折销售已是必然趋势。只是在初期或许打折力度较小，而措施较为隐蔽而已。但随着类似于碧桂园、恒大等大企业打折现象集中出现，市场的松动已是无法避免。虽然我们很难预测房价的绝对调整幅度，但若仅从技术角度观察，如果本轮调整是针对十年来房地产大牛市的修正，那么预期市场调整幅度将不能小觑。

　　当然，房地产市场对政策的敏感度也不能被忽视。一方面，未来房价出现调整符合调控政策导向和公众利益，调控部门应该乐见其结果，但同时要坚守最重要的政策措施不放松。这些重要措施包括，限制房地产开发贷款、落实限购政策、房产税在全国推进等。另一方面，对房地产市场的刚性需求也应给予保障。

　　从历史调控经验看，每轮房价调整“由跌转涨”的主导因素都是刚性需求。基于落户、结婚等购房需求不可能长期观望，因此房价调整极有可能触发这一部分需求的集中入市，继而改变市场下跌的趋势。所以，在严厉调控的同时，反而应针对首次购房行为给予政策鼓励，而不是一刀切式取消首套购房者的优惠贷款政策。这样的措施反而会让刚性需求出现集中爆发的可能性，甚至可能让调控政策功亏一篑。

　　更为重要的是，如果房价出现明显调整，所谓经济硬着陆的担忧又会再度出现，届时调控政策是否能够继续坚持，将会成为一个现实的考验。当然，这是对调控政策部门大智慧的考验，究竟是选择对市场利益的再度妥协，还是选择让公共住房诉求的最大优化，这道题目的答案应该并不复杂。