淡化调控强调供给加强保障房建设 落实“以人为核心的新型城镇化”

　随着新湖中宝、海印股份相继公布再融资预案，备受关注的房地产再融资开闸已成定局。从本届政府过去一段时间关于房地产的表态来看，决策层的思路是淡化调控，强调供给，加强保障房建设。因此，房地产再融资不会全面开闸，而是定向来支持保障性安居工程，落实“以人为核心的新型城镇化”的宏观政策。

　　此外，在金融机构去杠杆化的背景下，作为与金融业密切相关的房地产业也必须去杠杆化，降低融资成本，减少财务风险是未来的大方向。若房地产直接融资渠道得到放松，在规范企业融资行为的同时，也可达到去杠杆化的目的。

　　一个多月前，国务院总理李克强在国务院常务会议上曾提出，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。鼓励和引导民间资本参与棚户区改造，并决定今后5年再改造各类棚户区1000万户，同时将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。此举被市场解读为鼓励放开房地产企业再融资的一个源头。

　　而房地产通过定向增发募集的资金将投向何处成为人们关注的焦点。“若去大量买地、去支持商品住宅项目的开发和建设，房价会不会进一步被推高？房地产泡沫会不会更加放大？”有市场人士坦言。这种担忧不无道理。

　　时间回到三年前，为了配合“新国十条”政策，和防止上市房企通过直融偿还银行贷款（贷款 / ）和补充运营资本推高地产价格，证监会暂停了所有上市房企的再融资和重组申请。但这并未对房地产市场造成太大影响。

　　多家A股一线房企陆续通过收购H股公司方式，成功跃上海外融资跳板。很多上市房企也通过私募、信托等方式进行大量融资。而且三年来，因资金来源不足、利润率低，房企参与保障房项目的积极性并不高，导致多地政府并未真正完成保障房任务。

　　如今，新湖中宝的定向增发预案明确募集资金的投向为棚户区的改造项目，表明目前房地产企业的再融资不是全面开闸，而是定向来支持符合政策导向的保障性的安居工程等，这或将成为房地产企业再融资的趋势。

　　近年来，受房地产调控政策影响，房地产开发企业银行贷款、股权融资的渠道受限，导致房地产信托迅速膨胀。数据显示，201年将有2000亿元房地产信托到期，而中小型上市房企或单体项目的兑付风险仍较大。

　　一位上市房企高管称，房地产企业再融资的大背景还是降低房企的融资成本，“去年我们信托，收益率到16%都发得不好，再加上信托成本，风险太大。”

　　如果地产融资政策变化，地产企业不再依赖高息的表外融资，逐渐转向表内信贷和正常的股权融资，那么房企的中长期资金价格可能会慢慢下降，有利于房企减轻资金压力、降低财务风险，增强盈利能力。这与决策层希望封堵金融业资金空转，将资金引入实体经济的思路也相吻合。