地方政府推出天价地块 高端地产项目收入补贴民生项目

文章描述:  7月26日下午点,备受关注的“前海第一拍”在深圳土地交易中心举行,本土开发商卓越豪掷12.6亿,拿下首批两幅土地,刷新纪录成为新“地王”。而就在几天前,上海市向市场推出一幅底价超过175亿元的地块,意欲打造城市副中心的全新地标,这一当地史上总价最高的卖地计划,激起无数业内人惊呼。   当然,这些还不是近期地产市场 “精彩”的全部。7月初,从来讳言“地王”的房企龙头万科,成为上海浦东的新总

地方政府推出天价地块  高端地产项目收入补贴民生项目

 7月26日下午点,备受关注的“前海第一拍”在深圳土地交易中心举行,本土开发商卓越豪掷12.6亿,拿下首批两幅土地,刷新纪录成为新“地王”。而就在几天前,上海市向市场推出一幅底价超过175亿元的地块,意欲打造城市副中心的全新地标,这一当地史上总价最高的卖地计划,激起无数业内人惊呼。

  当然,这些还不是近期地产市场 “精彩”的全部。7月初,从来讳言“地王”的房企龙头万科,成为上海浦东的新总价地王。中旬,中粮地产(.60,0.0,0.84%)以远高过 “面包”的价格买下“面粉”,成功刷新北京土地单价纪录。

  眼下,沪深多幅超级地块,已在政府的土储名单中呼之欲出,更多的“地王”纪录有望不断刷新。

  对于房地产市场,与刷新同样鼓舞人心的词是放行。在认为调控最严的北京市,近日开始对一些高端楼盘预售价格放行。而在江苏盐城,已经持续了三年之久的房价管控政策,干脆被取消。

  放行还体现在银行对地产商的贷款态度,按照交通银行(.74,0.05,1.6%)近期测算,多增贷款(贷款 / )规模中投向房地产的比例达到七成,绝对规模达到1.万亿。

  以上种种,看起来正在让房地产业重新躁动起来。

  当然,那些管控的政策并未发生变化。一位资深地产界人士认为,到目前为止,新一届政府对地产调控的表态只有寥寥数语,大多集中于棚户区改造、保障房和城镇化建设。

  但对那些精明的房地产商来说,寥寥数语也是信号。记者采访发现,地方政府推出这些天价地块的同时,往往会对地块的用途做出限定,大多指向城镇化建设和产业结构调整。同时,卖地收入会倾向于投向棚户区改造、农村宅基地置换等薄弱环节。高端地产项目收入补贴民生项目,同时推动经济结构调整的思路,隐现其中。

  “上层现在允许放出土地,但前提是你要调结构、促民生。”一位天津市国有开发商的高管说。

  地王季

  7月日下午,万科在上海以48.70亿元购地,楼板价元/平米,溢价率为88.6% ,一举刷新上海年内总价地王纪录。此前几天,万科分别在重庆和广州都夺下地王。

  素来坚称与地王绝缘的地产一哥,近期夺地举动忽然变得凶猛,令业内震惊。任志强亦公开戏谑,“谁说万科不地王?”

  抢食地王者,万科并非孤例。7月2日,中粮地产竞得孙河乡地块,总价2.6亿元,除去公租房、医院和学校,楼面地价超过5万元/平方米。在6、7月间,保利置业拿下的上海泗泾地块,创下上海年内最高溢价率12%,中海地产在上海闵行拿地溢价率亦高达115%。眼下,上海又有两幅准地王呼之欲出。

  一幅是上海静安“东八块”,起始价4亿元,楼面底价超过2.5万元/平方米。一幅是在市场上沉浮18年的徐家汇(7.7,0.07,0.96%)中心,起始总价175亿元。据信,已有多个国内外大财阀对其虎视眈眈。

  京沪深等一线城市土地市场火爆的原因,在绿城集团执行总经理王虹斌看来,“一是上半年销售比较好,大型开发商要保证生产规模。二是大型开发商明确集中资源,深耕一线城市。第三,京沪市区可供应的预期较好的地块偏少,只要出稍微好点的土地,就是地王。

  北京师范大学金融研究中心主任钟伟则介绍说:“今年上半年现金流幅度改善,房地产拿到了5万多亿元,投出了万亿元,出现了2万亿元的现金存量。”

  大量超级地块在京沪涌现,并有标杆型开发商蜂拥而至,这在过去三年的调控中绝无仅有。地方政府推地时,对舆论的忌惮也似乎不再。

  以近日上海推出的徐泾会展中心号地块为例,这幅土地本在去年推出时,初始总价仅为1.68亿元,后未经拍出即被政府收回重改规划,二度面向市场,底价已经升至44.2亿元,楼面地价亦高出原来两倍以上。

  新城控股高级副总裁欧阳捷说:“为什么敢拿地王?显然是有通天的本事,没有通天的渠道信息,怎有通天的看涨信心!”

  真空期的背面

  与当下的火爆形成鲜明对比的,是此前近半年的平淡期。官方报道中,国务院总理李克强今年月履新以来,很少提及房地产市场调控的具体措施。即便有所提及,大多也是只言片语带过。

  表面的平静之下暗流汹涌。“今年上半年平均房价涨幅达到了11.2%,历史上仅次于2009年达到的21.2%。”全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生说。新“国五条”限制交易量的同时,显然对抑制价格并没有太多实质的作用。于是,一些中小房企开始犹豫,“不拿地,后续地价涨了,就错失良机;现在拿,一旦政策猛然收紧,自己就站在山顶上了。”

  但进入6月份,人们惊讶地发现,调控不仅没有加码,除了迅速涌现的地王,另外一些领域也开始出现一些颇耐人寻味的迹象。6月,龙湖地产位于朝阳区孙河乡的高端项目双珑原著获得预售许可证,其中套楼王的单价超过10万元。7月,鸿坤地产的高端别墅鸿坤林语墅被放行,预售价格为5万~6万元/平方米。

  两个高端项目拿到入场券,在京城房地产圈中引来一片欢呼。其获批价格,为后来的拿地者提供了参考。而更多还没有拿到预售许可证的项目,也开始憧憬。

  “下半年调控应不会大幅加码”,长期关注市场政策的易居执行总裁丁祖昱乐观预计,“开发商们可以过一个太平年了。”

  解题保与压

  土地市场火爆的背后,是GDP增速连续两个季度下滑。“政策对房地产管控不会过于严厉,总体走向会是放松的状态。”北京虎杰投资顾问公司首席分析师张寅认为,对政府而言,地产还是“保增长”最重要的产业之一。

  地方政府也各有诉求。在江苏盐城,自2010年初始执行了年之久的房价备案制度,悄然松绑,直到7月下旬,才为当地人所知。盐城经济开发区一位官员说,这两年当地大兴开发,城建较多,政府资金紧张。

  该官员的逻辑是,“老百姓买涨不买跌,取消房价备案后,盐城的商品房成交量将会大幅提升, 政府的土地会很快出手,一些房地产大鳄也会到盐城拿地,盐城的旧城改造项目就可以得以实施,同时会解决就业等一系列问题”。

  推出土地吸引开发商购买,以增加财政厚度的诉求,在一线城市同样存在。北京市今年大力推进棚户区改造,据统计五年内投入将达到5000多亿元。

  据上海市财政局人士介绍,从去年起,全市世博园区、虹桥商务区主功能区、国际旅游度假区等特定区域土地出让收入的缴库级次发生变化,从原来的缴入市区两级国库调整为全部缴入市级国库,优先用于平衡上述区域前期开发和建设支出。而上述区域,正是上海实现经济转型和调整经济结构的重要载体区域,恰好也是近期地王频出的板块。

  商业银行也再次把目光聚焦地产。按照交通银行近期测算,多增规模中投向房地产的比例达到七成,绝对规模达到1.万亿。金地集团(6.54,0.19,2.99%)财务总监韦传军在近日一次小型闭门会议上说,从今年2月开始到6月中旬,资金面超出预期的宽松,各类开发商融资成本均出现不同程度的下降。据其称,金地集团目前可以拿到基准利率的银行贷款。在过去,这对于民企房产公司是难以想象的。

  调控新意思

  上述天津市国有开发商的高管说,“地方政府已开始为下一步城镇化和经济结构调整做准备。”而手里的地块,除了贡献土地出让金,还承载了更多的含义,“地王不是一个偶然的现象。但一方面你可以去卖地王,同时也要认真调结构。企业拿到地后的用途要符合经济转型,带动就业。把资源配置好,我就给你放开。”

  据悉,天津市时隔多年后,近期在和平区、河东区、河西区等中心城区,大量推出土地。天津某区区委书记,过去年年会向市里递交区内企业调研报告,“每年的版本相差无几,今年不一样了。”这位书记说。上级给出的命题,是新城镇规划与发展,书记主动向业内专家请教。

  一位观察人士称,以往一项重要政策的推行,会先行在地方一线干部中统一认识,结合天津新批开发区及棚户区腾地、挪出空间,这都是新城镇风雨欲来的前兆。

  经济观察报获得的即将挂牌出让的徐家汇中心土地出让文本中,明确规定,“地块开发建设须符合徐家汇城市副中心现代服务业集聚功能定位。希望具有建设与运营大型商业商务楼宇及高星级酒店经验、以持有物业为主要运作模式、具有国际影响力的优质开发企业参与本次预申请活动。”

  对此,一位上海国土部门官员说:“这是与上海继续加大服务业转型的战略紧密贴合的,近期在浦东陆家嘴(10.4,0.0,0.29%)和张江等地的土地出让文书中,也对招商对象进行了明确的要求,要么是具有金融、贸易整合资源,要么是对城市结构调整有显著的价值贡献。”

  一些“通天”的房地产企业似乎已经嗅到了这种新的政策变化。

  就在万科拿下上海地王后两周,万科在上海召开品牌发布会,宣布重新定位上海战略。董事长王石也通过视频为之“站台”。万科要用5至10年,将上海万科从一个传统的住宅开发商,打造成全区域、全品类、综合性的城市主流开发商。涉及住宅、商业及服务业三领域。这与公司老总郁亮在西安首提“万科未来将成为城市综合配套商”的表态,同出一辙。

  无独有偶。千亿级房地产企业绿地也在几乎同一时间明确了新的生意模式——智慧城市产业链整合者。6月,绿地集团内部进行了关于下一步战略的头脑风暴。绿地董事长张玉良说:“智慧城市战略与过去不同阶段公司明确的新城战略、超高层战略到产城一体化战略,处在同一个高度,也是针对新一轮城镇化的方向。

  新一届政府下,一个完全不同于过往的地产业发展模式,似乎在酝酿中。在政策的推动下,地产业要承担中国经济调结构的推动者和操盘手。而未来,房地产将分为高价商业房和低端保障性住房两部分,并由前者对后者进行补贴,也是题中应有之义。只是,这一切当中,还有太多的未知数。 更多推荐

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发布时间:2025-03-07 12:01:13
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评论列表 (有 20 条评论,10人围观)
硬盘搜索V铁粉20分钟前 Google Chrome 93.0.4577.82 Windows 10 x64
怎有通天的看涨信心!”   真空期的背面   与当下的火爆形成鲜明对比的
动感大挪移V铁粉7分钟前 Google Chrome 93.0.4577.82 Windows 10 x64
预售价格为5万~6万元/平方米
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大多指向城镇化建设和产业结构调整
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正是上海实现经济转型和调整经济结构的重要载体区域
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地方政府推出这些天价地块的同时
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卖地收入会倾向于投向棚户区改造
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为后来的拿地者提供了参考
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企业拿到地后的用途要符合经济转型
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“老百姓买涨不买跌
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  就在万科拿下上海地王后两周