中国房产价格预言下降20%缺乏事实基础

　　社科院一则预测中国楼市在2011年有望下降20%的研究报告，让不少对房地产望而生畏的受众颇感欣喜。而欣喜之余也让人产生不少疑问。

　　中国房地产刚性需求潜力巨大，住房是人的一生中必须要首先完成的最重要的一项置业行为，而且会随着收入的增长衍生出不断增长的改善性住房要求。当前政府正在着力建设的廉租房，其实只能延缓部分人的购房行为，而不能真正减少人们对商品房的总需求。在结构性富裕背景下的中国私人资本对中高端房地产的投资偏好和投资需求仍然高涨，是包括房产税在内的政策调控所无法根本逆转的。即将开始的收入增长变革对当前所谓房地产泡沫的消化魔力不容忽视。冠绝全球的中国高铁所带来的城市化加速和对房地产业带来的需求及价格推动更不容忽视。

　　事实上，从来就不是被严重低估的平均收入水平决定着房地产价格总水平，而是那些率先富起来的人，那些隐性收入巨大和理财能力超强的中高收入阶层，在发挥着决定性的作用。而且，只要中国经济持续增长，这部分人的购买力和影响力是会越来越强大的。

　　而且，房地产行业连接着最广泛社会体的根本性的大众需求，也是与金融中枢联系最为密切的特殊行业，它几乎是所有国家的经济中枢。房地产的动荡就是国家经济的动荡。未来十数年，这一产业对中国经济的整体走势仍将生死攸关。所有发展转型和新兴增长都不能改变和颠覆这个客观现实。

　　近一年的房地产调控政策初衷本是“遏制价格过快上涨”，这说明中国高层对房地产的认识既清醒又深刻。笔者以为，若要房地产行业出现彻底的理性回归，至少需要动两个“分体式大手术”。但就目前来看，这两个“分体术”中，一个根本就没做；一个开始并做了一半，不久料会草草收场。前一个是土地拍卖制度和地方财政改革，根本是伤筋动骨的——现有土地制度是中国经济之灵魂，无法展开，相反，土地稀缺不可改变，土地价格在地方政府的利益博弈中不断走高，导致“手术”的难度再度加大。后一个是中国银行（行情，资讯）的房地产信贷，“围追堵截”都用了，只怕这类行政干预无法长期持续。一个重要原因是主要银行都已经上市，市场化的利益诉求最终将迫使银行越来越远离目前犹存的“公用事业单位”特质。即便存款准备金率再上升到20%以上，只要银行仍有余钱，他们迟早会报复性地眷顾房地产这个资金饥渴的大客户。

　　当前，为了抑制通货膨胀，央行在明年或将多次动用准备金率、利率工具，这当然会对房地产市场形成较大压力，为此，明年上半年的房地产市场可能仍将低迷不振。但即便如此，房地产行业普遍存在的高息贷款也说明，1-2个百分点的利率上扬，只会影响一些资金状况脆弱的小型开发商，也有可能减少一些低端购买力，但不会改变整个行业的稳定性。另外一个很重要的依据是：保持房地产业可持续性应该是国家战略决策的一项重要内容。

　　当然，房地产行业未来的再度繁荣终将依赖于政策的再度宽松。影响这一变化的因素至少有两个：房地产商资金的持续紧张很快会演变成商品房的供应紧缺，这将使得未来房价更加疯狂。还有一个因素：中国的大型地产商们正不得不越来越多地依赖外资，这对中国银行业来说，不是一个可以长期忍受的状况；对中国经济来说，也将埋下巨大隐患。

　　更大的背景是中美经济博弈。这场高级别的危险较量早已布局，现已渐入佳境。遗憾的是，美国拥有全球唯一的“杀手锏”——它可以持续印钞并对黄金、原油和基本金属等市场进行长期操纵，而他国终将无奈或被迫跟随。中国谋求在博弈中胜出的一个重要前提是：不能率先出现经济危机或市场灾难。从这个原则来看，中国开始不得不以紧缩政策应对美元持续放水所推动的通货膨胀。在此，笔者大胆预计，现有的紧缩和压制政策可能将在半年后遭遇严峻考验，并且，中国的货币政策有可能出人意料地再次回归宽松。借助这一次的再度宽松，中国将加速人民币的国际渗透，同时提供更多的债券高调迎接资本。股市和债市也有望代替央行成为中国吸收多余流动性的主要工具。在这场旷日持久的博弈中，令全世界颇感意外的局面将会是：中国将与美国一起，利用宽松货币及各自优势博取更多全球资源，而那些反应较慢，政策不知与时俱进的国家则日渐被动。结果应该是：“中美国”在一场罕见的政策博弈与市场较量后居然共赴繁荣，新世纪（行情，资讯）的世界经济格局得以奠定基础。

　　综上所述，个人认为，无论从内部还是外部来看，明年中国房地产市场有望先抑后扬。中国股市也终将在不久迎来以地产、银行股为主导的稳步回升。全年来看，尽管房地产市场价格回升有限，但因为政策明朗以及房地产股本身过于低估，所以房地产板块应该是明年股市中最大的黑马。