2011年楼市调控的四大焦点

保障房大提速、信贷闸门收紧、第三套房限购、土地税清缴……２０１０年，一系列高强度的调控举措让火爆的楼市逐步回归理性，新房市场价平量滞，土地价格总体平稳，炒房客淡出市场，楼盘打折现象扩散……

刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，要强化政府责任，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。这让人们对未来楼市调控充满了期待。

时值年末，部分热点城市房价又开始抬头、房企天价拿地不断创造新“地王”，又给楼市前景带来变数。明年楼市走势会如何？记者针对本轮调控的几大焦点问题进行了追踪。

保障房“按时足量”供应可期

加大保障房供给可谓今年调控的重中之重。按照今年５８０万套、明年１０００万套的目标，如果按时足量供应，楼市供应结构必然发生重大变化，将逐步解决低收入与中等偏低收入体住房难题，形成市场与保障“两条腿走路”的新格局。

保障房建设进度究竟如何？记者从住房和城乡建设部获悉，截至１０月底，全国城镇保障性住房与棚户区改造已经开工５２０万套，占年度开工计划５８０万套的９０％，年底前将全部开工，年内将建成６０％。

记者获悉，一些热点地区如北京、江苏等地到１１月底已完成全年保障房建设任务，一些地方建设规模已超过了年初目标。南京市房管局局长郭宏定表示，今年南京开工建设的保障房达到１０００万平方米，与全市一年的商品房销售面积相当。

“保障房建设的长效机制正在逐步形成。”住房和城乡建设部相关人士说，加快保障房建设已经提出了多年，但有的城市缺少热情，欠账很多。２０１０年中央对保障房建设提出了刚性要求，地方政府和相关部门正迅速行动起来。

先看土地供应。国土资源部今年的保障性住房计划供应土地２．４５万公顷，较上年实际出让面积大幅增长１２３％；棚改房用地计划３．６６万公顷、中小套型商品房用地８．０４万公顷，三项合计占住宅用地总量的７６．６％。

再看信贷支持。有关部门已明确，各地为保障房项目而成立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内。通过渠道建设，公积金、信托资金、社会资金正在流入保障房领域。

一些地方还将保障房纳入政绩考核，有的用法律固定了土地出让金投入保障房的比例。

公租房是这一轮保障房建设的另一个特，主要针对“夹心层”住房难题。中央经济工作会议提出，明年要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房。近日，北京、上海、重庆、西安等地相继宣布明年公租房建设规模在今年基础上大幅提高。

“可以预期，明年保障房建设力度会更大。”郭宏定说，未来几年保障房放量将起到增加住房总规模、分流市场购买力，逐步扭转供不应求的市场预期，对稳定房价发挥越来越大的作用。

土地调控将坚持保民生导向

土地调控是本轮调控的另一个重点。据国土部门数据，今年商品住宅计划供应面积为１２．４万公顷，比去年出让规模增１倍。在保障房用地大增的基础上，商品住宅用地并未被挤占，充分发挥了保供给的效果。

“今年堪称土地调控年。”交通银行研究部唐建伟表示，提高土地出让金首付比例、囤地清查、土地增值税清缴、调高土地税预收比例等措施，促使企业拿地更谨慎，囤地现象初步遏制。此外，北京、深圳多地“限地价竞房价”“限地价竞面积”等出让新模式开始试行。今后如果普及，也将对地价过快上涨起到明显的抑制作用。

据中国指数研究院统计，今年的地价呈回落态势，全国１０５个城市住宅用地楼面地价同比涨幅从１月份的１２５％，降至１０月份的７％。１０月１０５个城市平均楼面地价为１７３２元／平方米，环比下降２９％。

“但是各地市场冷热不均的现象依然存在”，中国指数研究院副院长陈晟说。截至１１月２２日，今年土地出让金排名在前１０名的城市中，有８个城市大幅上涨，其中上海、北京同比分别增长６９％和５７％。

尤其值得关注的是年末“地王”重现。１１月份，杭州、广州、武汉三个城市同日出现“地王”，几十亿元甚至上百亿元的高总价地块并不罕见。

对于上述现象，华泰证券研究员张驰飞认为，今年商业用地价格飙升是推动部分城市土地出让金大涨的主因。另外，地价上涨也具有延后性，是对去年房价上涨的补涨。而最近的“地王”几乎都有特殊性，要么是核心地块，要么是自然环境特别优越的地块，这自然会引发开发商争夺。“土地放量背景下地价将会保持稳定。”

国土资源部相关负责人表示，“十二五”期间国土部门将坚定不移地执行中央关于土地和住房供应向民生领域倾斜的政策。２０１１年将以转变土地利用结构为方向，以自住性、中小套型商品房建设用地为重点，探索有效控制房价地价的政策和措施。

房产税试点方向逐渐清晰

房产税被称为楼市调控的“核武器”，如果说保障房与土地供应放量是改变楼市外部环境，那么房产税则是调整楼市内部运行机制。一些发达国家正是通过征收房产暴利税遏制房价过快上涨。今年以来，上海、重庆、深圳将进行房产税试点的消息不断引起关注，但到目前为止仍是“只闻楼梯响，未见人下来”。

财政部税政司综合处处长周传华近光大证券举办的投资策略会上公开表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。

上海房管局有关人士告诉记者，上海正按国家试点要求作好相关准备工作，试点范围是针对部分个人住房。重庆市日前出台有关通知要求，各相关部门要积极做好征收高档住房房产税的准备工作。

但是记者也听到一些业内人士反映，房产税近期出台的可能性不大。主要障碍在于征收技术环节短期难以对接。还有人认为，房产税对楼市的影响会远远超过其他税费政策，可能引起楼市剧烈波动。

针对各种传闻，财政部财科所所长贾康告诉记者，推进房产税改革是中央已经明确的方向，不可能不征。“房产税试点有可能从增量房中的高档房开始征收，按照计划一年之内将开始试点。”

热点城市房价走势不确定性依然存在

房价报复性反弹在近几年的多次调控后都曾出现，尤其是２００９年的一轮大幅反弹，有的城市房价翻番。一些业内人士认为，今年的调控是靠严厉的政策强行压制了房价的涨势，明年很可能出现报复性反弹，而市场中也有人伺机抄底等待获利机会。

“明年存在房价走势的不确定因素很多。”江苏香溢置业副总经理张良分析，除了自住型、改善型需求外，投资性需求也有相当的刚性。在流动性过剩、物价走高背景下，谁都不愿意把钱放着贬值，而买房子让人感觉比较踏实。这从今年南京保利“香槟国际”上千万元的豪宅热销、上海绿城３０００万元的别墅一天售出了１１栋就能看出。

万科副总肖莉也表示，虽然明年全国房屋库存将逐步上升，但总体处于较低水平，因为今年供应不足，未来楼市需求可能反弹，对于明年市场谨慎乐观。