二手学区房的价格高企对开发商来说是机会、商机还是压力？

　 教育部门原本意在均衡教育发展、控制义务教育阶段择校的一个招生工作意见，却让省城一些热点学校学区房价格在短时间内再次“疯涨”。继今年月份教育局重新划分学区范围引起5、6月份价格集体跳涨之后，学区房又一次“疯狂”。根据日前出台的《济南市201年中小学招生工作意见》，2016年中考时，普通高中学校招生计划全部分配到初中学校。在“择校生升高中难度越来越大”的预期下，不少家长由“择校”转为“择房”。“钱能解决的问题就不是大问题”，为了孩子上个好学校，几十万上百万的学区房已经不能用投资回报比来衡量。二手学区房价格屡创新高，开发企业、新楼盘（楼盘 / ）该如何应对？本期地产大咖谈邀请到山东火炬置业有限公司总经理周倩女士和山东世联怡高物业顾问公司董事总经理朱江先生一起聊聊关于学区房的热点话题。
Part1
　　今年5、6月份以来集中暴涨的学区房多是集中在中心城区重点小学周边一些二手房（二手房 / ）源，您认为这种暴涨是短期恐慌性的需求爆发还是长期火爆的开始？
　　周倩：近期二手学区房源价格的短期迅速上扬我认为是一个“9分事件”引起的学生家长应对新教育政策而出现的短期恐慌性的需求爆发。尽管教育和房产两个行业从长期来看都是一个上扬的趋势，但这种房产二级市场短期内出现的急速上扬是非理性的，不会以这种速度持续上涨。
　　教育部门此次新政本意确实在于均衡教育发展，这首先是一个关乎社会公平性的问题，但学区房本身又关乎教育资源利益蛋糕分配，但是由于济南对于指标生的这种概念定义和对待方式相对比较特殊，此次新政意外的让房地产二级市场首先掘取到利益大蛋糕。从长期来看，教育资源本身的独断稀缺性和长期供需关系决定优质学区相关的房产升值是一个正常趋势，但一两个月内的短期集中爆发存在一定的偶然性。
　　朱江：优质教育资源本身就是稀缺的，一旦与名校入学资格挂钩，好的学区房就永远不会贬值，除非学校搬迁这种小概率事件。此次教育新政由原来可以“择校”变成只能“择房”，可以说提高了享受名校资源的门槛，与名校教育资源挂钩的学区房价值未来一定是稳定上升的。
　　购买学区房的这部分需求本身就是刚性的，在这种刚需推动下学区房价格一定是长期上涨。北京好的学区房单价突破十万元的都有，一线城市如此，济南学区房的前景也是一样的。
Part2
　　二手学区房的价格高企对开发商来说是机会、商机还是压力？
　　周倩：教育地产是很多开发企业六七年前就已经主打的一张牌，由于名校教育资源存在区域化限制，楼盘土地也存在不可移动性，两者共有的区域性局限决定不是所有的楼盘都可以打教育地产这张牌。
　　此次二手学区房价格的屡创新高会在一定程度上刺激开发企业掀起新一轮对教育资源的追逐，同一区域的开发企业会更加重视对争取最好教育资源的竞争。把教育资源引入到楼盘当中对开发企业来讲需要较长的时间周期，所以新项目只能说在未来会更加重视教育资源，能够借上这轮涨价潮东风的可能性不太大。朱江：二手学区房价格的上涨从根本上是因为学校太少，好学校更少，学校教育资源的扩增跟不上城市人口的增长速度。我认为老城区二手学区房的价格高企对开发商开发新房没什么太大关系，对于教育资源的均衡应该有政府的扶持，鼓励好学校多开分校，把优质教育资源复制出去。
Part
　　未来开发商在项目选取上，选择在重点学区里拿地还是市区外围拿地更能充分地利用教育配套资源？
　　周倩：开发企业在拿地时政府是有一定的捆绑性要求的，对于需要植入的幼儿园、小学等教育资源整体配套都有一个明确的规划性要求，至于楼盘最后做到什么程度涉及到每个企业的核心竞争力问题。
　　在强制性指标基础上，新盘如果能够嫁接到已有的成熟的教育资源当然是最好的；在没有现有的教育配套情况下，新盘引入教育资源多以合作办学或者名校开设分校的形式，这种引入学校品牌和教育的模式和地块位置没有多大关系。
　　我认为“教育无地界”，教育是百年大计，地产又是解决最基本的民生需求，开发企业对于教育资源的重视是一个良性的发展趋势。
　　朱江：目前土地市场的供应量本身并不充足，开发商对于地块基本没有多大选择的余地，政府推出什么地块就接受什么样的地块。济南老城区重点学区更是基本没有土地供应。拿地之后开发企业对于教育资源的引入和嫁接应该会越来越重视，在政府扶持下做好教育配套，间接承担完善城市功能的社会责任。同时，教育资源完备，能够满足业主入学需求的楼盘自然有更大吸引力和竞争力。
Part4
　　相比二手学区房的供不应求，新开发楼盘的教育配套是否能够解决一部分刚需？
　　周倩：大盘的优质教育配套能够释放很多的刚需，这也是一个购房意识的问题。从目前单盘销量最大的中海国际社区来看，这两年的销售井喷一方面与品牌刚需楼盘有关，很重要的一点是引入市中区优质的教育资源，同样位于市中区的另一个大盘鲁能领秀城也是一样。
　　在老的传统名校资源有限的情况下，这种不仅能够满足孩子享受名校教育资源、同时又能满足居住需求，一举两得的成熟大盘是对刚需的再次释放。目前楼盘拼品牌拼实力拼产品拼物管的同时，稀缺不可复制的教育资源也是一个强大的竞争砝码，新盘对于名校资源的嫁接引入在一定程度上也起到了平衡教育资源的作用。
　　朱江：优质教育资源的确存在稀缺性，但购房者也没有必要一定去挤老的传统的名校，不少家长购买学区房实际上只是购买了一个入学资格，为了孩子上名校花上百万元买个小户型二手房，根本不能够满足居住需求，上百万元的代价可谓非常巨大，这对于大部分普通家庭来说压力还是相当大。
　　从目前市场上的楼盘来看，好多新盘都有良好的教育配套，嫁接了优质的教育资源。无论是首次置业还是改善性置业，大部分的刚性需求都与教育配套相关，未来能够在这方面更方便的满足业主需求的楼盘一定会有更大的竞争力。