城市供需结构上出现分化 楼市调控“去行政化”的预期正在加强

房地产新一轮调控政策实施已经数月。据记者观察，一二线城市与一些三四线城市在供需结构上出现分化，市场对未来楼市调控“去行政化”的预期正在加强。

　　日前，江苏盐城市暂停了施行三年之久的房价备案制度。据了解，盐城是江苏最早实施楼市限价令的地区之一，2009年盐城市出台房价备案制度，要求房企推出的新盘价格不得突破现有楼盘（楼盘 / ）价格，希望通过限价等行政手段干预房地产市场，以抑制房价过快上涨。

　　如今，当年政策制定时的市场环境已经改变。根据搜房网数据监测中心的数据，今年上半年盐城商品住宅成交走势稳中有降，6月盐城住宅价格环比下跌0.6%。

　　在盐城一家房地产投资顾问公司工作的同先生分析，目前盐城很多在售房地产项目都处在微利甚至亏损状态，而盐城房价在江苏排名倒数。此外，目前盐城房地产市场库存相对较高，当初实施备案制度的条件已不具备，现在暂停这一制度也在情理之中。

　　事实上，尽管总体上看，目前楼市仍处于严厉调控之下，但分城市来看，各地情况不尽相同。有专家认为，各地情况差别很大，“一刀切”的政策有待改变。

　　自今年月份调控细则落实以来，北京是唯一严格执行“出售非唯一自有住房按转让所得20%征税”的城市，同时北京还执行严厉的“预售监管”措施，要求申请预售的新项目报价不得高于此前同等项目的销售价格。

　　和盐城此前的限价措施类似，北京市也试图通过行政手段干预房地产市场达到控制房价的目的。不过，北京这些措施并未对市场造成显著影响，根据统计局每月对70个大中城市房价变动情况的统计数据，月以来，北京的房价依然呈现出逐月上涨之势。

　　而另一方面，由于市场的供需失衡，北京在预售监管措施方面，准许入市的项目正在增多。《经济参考报》记者查询北京市住建委网站数据发现，在“预售监管措施”实施后，获得预售许可的入市项目已经由4月份的1个增加到6月份的20个。许多在上半年未取得预售许可的房地产企业也将希望寄托于下半年“预售监管”的松动。

　　在预售监管实施之初，北京一位业内人士告诉本报记者，此类行政彩浓厚的限制手段通常只能作为短期措施，在北京这样购房需求高涨的热点城市，单纯限制供应无法达到抑制房价上涨的目的。

　　亚豪机构副总经理任启鑫告诉《经济参考报》记者，实施预售监管以来“供应的减少与需求的高涨使得当前供需倒挂，这在刚需盘上表现得更为明显。很多品牌开发商的优质楼盘在经过买卖双方的漫长等待后终于拿到预售证，当期的排号、购房人数都远远超出了计划推出的房源数量”。

　　“调查显示，8月北京将有29个项目计划入市，”任启鑫告诉本报记者，北京新政实施以来，经过一段时间的博弈以及对于政策底线的不断试探，部分热销的刚需项目终于取得入市许可。尽管目前市场仍处于特殊的“限购、限贷、限涨”的政策环境，但由于需求高涨，开发商对下半年预期依然看好，许多企业已经开始为今年“金九银十”冲级业绩奠定基础。

　　首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池告诉《经济参考报》记者，由于房地产市场各个城市之间的情况差异，尽管北京等热点城市的“行政化”监管手段在短期内难以放松，但未来终将向市场化机制回归。

　　“房价涨幅不高甚至下行的三四线城市完全没有进行‘限购、限价’等行政化监管的必要”。赵秀池认为，调控措施的调整最终需要根据各城市实际情况。

　　市场对房地产调控措施的“去行政化”预期还体现在资本市场。今年7月以来，随着房地产企业再融资重启预期的不断升温，北京城建、宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份等多家公司因“筹划重大事项”而相继停牌。近日，新华社也发文称“暂停三年多的房地产企业融资将有条件放开”。

　　对此，C R IC研究中心分析师林波告诉《经济参考报》记者，在禁锢了近4年之后，随着此轮房地产调控“市场化”措施逐步到位，国内证券市场融资对房企再度开闸是顺势而为的良性举措。