房产调控作用何处？七成房企或已提前完成销售目标

在“史上最严厉”楼市调控政策下，房企的销售却有加速之势。

　　今年10月，中房信研究中心的数据显示，只有家房地产公司提前完成了全年销售目标。但中原地产昨日向《每日经济新闻》提供的截至11月的各房企销售数据却显示，国内一线的1家标杆房企中已有近七成提前完成了今年的销售目标。按照这一趋势，到今年年底可能会有八成以上的房地产企业实现全年的销售目标。

　　如果将日历往回翻5个月，这样的销售势头绝对让人难以想象。年中，在楼市宏观调控下，只有恒大[简介最新动态]一家完成了全年目标的50%，绝大多数房企销售没有达到全年的0%。

　　是什么让开发商完成了惊天大逆转？

　　调控冲击变小？

　　10亿元。这是中原地产研究院对万科11月份销售业绩的最新预计。如果上述预计得到证实，那万科已连续4个月销售额突破百亿元。而在今年5月，万科曾因为4月中旬出台的楼市新政，成交量较4月锐减一半左右。

　　万科不是个案。中原地产的数据显示，无论是哪一家房企，11月份的销售数据预计都会超过今年以来的平均水平。

　　中原地产研究院高级研究经理刘渊说，与五、六月份相比，二次调控后楼市的成交量无疑要高很多，这使得很多开发商有机会在10月、11月赶上原定的销售目标。

　　刘渊回顾今年的销售情况说，今年上半年大多数时间，开发商都没有办法获得理想的销售时机。

　　总体来看，一、二月份的销售疲软和季节有关，也与开发商供应不足有关。4月17日新政后，楼市迎来了长达2个月的低迷。但在市场消化完所有调控政策后，新一轮成交井喷在7~9月出现。而随后的二次调控并没有令市场出现今年五、六月份时的冰点。中房信的报告甚至称，雅居乐、龙湖、碧桂园、世茂因为在10月加大推案力度，环比还出现大幅上涨。

　　刘渊说，11月份仍然未能实现既定销售目标的开发商，仍有机会在年底完成全年目标。11月底，上海、南京等多个城市出现了因通胀恐慌而排队抢房的热情，这非常有助于全年目标的实现。

　　刚需释放是关键

　　刘渊说，通货膨胀并非开发商在下半年获取极高销售业绩的真实原因，被压抑的刚性需求的释放才是关键所在。

　　8~10月，万科连续创造销售额破百亿的中国地产销售纪录，根据中原地产的最新估算，万科前11月份的销售额可能达到999亿元，已铁定成为中国第一家年销售额超千亿的大型开发商。

　　与此同时，上半年仅完成全年任务25%的金地，也正是靠着这个月的销售井喷，一举摘掉了落后生的帽子。

　　刘渊说，对大部分房企来说，热销的原因大同小异。首先，产品大部分是面向刚性需求的中小户型；第二，主要布局城市大多是正在崛起的二线城市，比如无锡、沈阳等；第三，开发商多采用灵活定价的策略。

　　上述观点也部分为万科的董事会秘书谭华杰所认同。他在总结万科今年八、九月连续创造百亿元销售纪录时，把热销归功于90平方米以下的中小户型。

　　除万科以外，其他提前完成销售任务的开发商也多拥有大量的小户型产品。

　　相比之下，主要销售中高端产品的开发商在这一轮市场调整下销售情况不佳。根据中原地产的预测，截至11月份，绿城的销售额仅完成全年目标的不到70%，招商也仅完成全年任务的71%。

　　除了产品，热销与开发商此前的布局有关。恒大、中海、龙湖等多家房地产公司此前向媒体透露，今年销售增长很大程度依赖于新拓展的城市和项目。比如，龙湖10月份仅靠常州和青岛2个项目就获取了20多亿元的销售额。