本文作者:晋江财经网

房产政策二次调控尾声未至,商贷、公积金省钱之终极PK

2025-03-16 11:57:40 10 19条评论

房产政策二次调控尾声未至,商贷、公积金省钱之终极PK


  近日,央行再次收紧信贷“闸门”,上调存款准备金率0.5%个百分点,业内人士纷纷猜测二次调控或尾声未至,央行下一步会不会采取更为激烈加息手段。一时间购房人风声鹤唳,在加息传闻愈演愈烈的当下,购房人如何实现贷款省钱?“伟嘉安捷”将商业贷款、公积金贷款两种贷款方式对比分析如下:

  第一回合:PK之首套房贷款政策

  公积金贷款:-→公积金贷款首套房政策暂未调整,目前仍为90平米以下首付最低20%,90平米以上首付最低0%。

  商业贷款:-→根据9.0日新政,商业贷款首套房首付调至0%,无90平米上下之分。

  伟嘉点评:二次调控后商业贷款首套房首付比例上调至0%,而公积金贷款首套房首付未调整,公积金购买90平米以下房屋,优势更加明显。“伟嘉安捷”计算,以总价120万、评估价为100万的90平米以下首套房计算,公积金贷款与商业贷款相比,可以少付10万元首付,多贷10万元。由于公积金的贷款额高于商业贷款,所以借款人使用公积金贷款要比商贷每月多支出16.76元月供,但因公积金贷款利率较低,所以公积金贷款总体可以节省.51元总利息。

  公积金贷款:★★★★★

  商业贷款:★★★☆☆

  PK结果:从首套房贷款来看,公积金贷款占据首付和利率两方面的优势,以绝对优势胜出。

  第二回合:PK之借款人年龄与贷款年限

  公积金贷款:-→公积金贷款最长可以贷到借款人70岁,最长贷款年限为0年,同时需要满足“房龄+贷款年限<45”。

  商业贷款:-→商业贷款对借款人年龄要求是不超过65岁,最长贷款年限为0年,同时还需要满足“房龄+贷款年限<5”的限制。

  伟嘉点评:“伟嘉安捷”举例分析:

  以借款人张先生40岁,准备购买一套1995年的二手房为例,因为1995年房产目前房龄是15年:如果使用公积金贷款,根据“房龄+贷款年限<45”,计算出贷款年限为0年,即可以贷到张先生70岁,满足借款人年龄的要求;如果使用商业贷款的,根据“房龄+贷款年限<5”,计算出贷款年限为20年,即只能贷到张先生60岁。

  公积金贷款:★★★★★

  商业贷款:★★★★☆

  PK结果:从借款人年龄和贷款年限对比来看,公积金贷款对借款人年龄要求较宽松,在房龄上也比商业贷款略占优势,以微弱优势胜出。

  第三回合:PK之还款方式

  公积金贷款:-→公积金贷款分为国管和市管两类,国管公积金贷款的还款方式一般为等额本息和等额本金两种,市管公积金贷款的还款方式为自由还款,即借款人可以设定每月最低的还款额,只要每月的还款不低于个人设置的最低还款额即可,每月多还的部分系统会自动划为提前还款,借款人可以根据个人需要自主还款,方便、灵活。

  商业贷款:-→商业贷款的还款方式常见的有等额本息和等额本金两种,不过,目前各大银行为招揽客户,在新产品研发上也是大动脑筋,主打还款省息牌,竞相推出“双周供”、“存抵贷”“气球贷”等新型还款产品。

  伟嘉点评:“伟嘉安捷”指出,公积金贷款和商业贷款还款方式对比来看,公积金的自由还款方式更为灵活,且多存自动转成提前还款较为人性化。商业贷款的多种还款产品则让借款人选择余地较大,但与公积金贷款的自由还款相比还是略显逊。

  公积金贷款:★★★★★

  商业贷款:★★★★☆

  PK结果:在还款方式的比拼中,公积金的自由还款方式以“灵活、自主、人性化”取胜,深得借款人钟爱。

  第四回合:PK之贷款办理流程

  公积金贷款:-→公积金贷款的办理流程为:双方签订买卖合同→评估→公积金管理中心初审→面签→过户→放款→抵押登记办理

  商业贷款:-→商业贷款的办理流程为:双方签订买卖合同→评估→银行面签→批贷→过户→抵押登记→放款

  伟嘉点评:从贷款流程来看,公积金贷款与商业贷款相比,因为涉及到公积金担保中心担保的环节,一个是公积金担保的初审,大概需要7-10个工作日批贷,另外面签后的审核时间也比商业贷款要长,一般-5个工作。总体下来,公积金贷款要比商业贷款延长10-15个工作日。

  公积金贷款:★★★★☆

  商业贷款:★★★★★

  PK结果:在贷款办理流程这一回合中,商业贷款有“扳回一城”,因为现代人办理都讲究高效率,不管是客户还是业主都希望能快速拿到房款,在这一轮比拼中公积金贷款更讨巧。

  第五回合:PK之最高贷款额度

  公积金贷款:-→目前北京市公积金贷款单笔最高额度为80万,夫妻双方共同申请时不能超过贷款额度上限。对于《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款申请人,贷款额度可上浮0%。

  公积金贷款的具体贷款额度计算公式:贷款额度=(家庭月收入-每月至少扣除400元的生活费)/申请贷款年限的每万元贷款月均还款额。从公式中可看出,公积金贷款的具体贷款额度与借款人月收入、贷款额及贷款年限相关。

  商业贷款:-→商业贷款的贷款额与借款人贷款及购房次数有关,如果是首次购房,最高可以贷到房产评估值的七成,如果是二次购房,最高可以贷到房产评估值的五成。商业贷款无贷款额上限的限制。

  伟嘉点评:“伟嘉安捷”举例说明:

  假设购房人购买的是第二套房,欲购房产评估价为200万。按公积金贷款计算,公积金首套房最高可以贷到评估价的五成,即100(200*0.5),但受公积金80万贷款上限的控制,只能贷到80万元,剩下的20万需要通过商业贷款补齐。同样,如果按商业贷款计算,也可以贷到评估价的五成100万,没有贷款上限限制。

  公积金贷款: ★★★☆☆

  商业贷款:★★★★★

  PK结果:从这一轮PK中可以看出,最高贷款额度80万是公积金的“鸡肋”,在目前北京房价整体居高的环境下,80万的额度很难满足多数购房人贷款需求,在本轮比拼中“暗淡收场”。

  “伟嘉安捷”指出,虽然公积金在首付、利率还款等方面优势明显,但办理流程略长和贷款额度受限都是它是弱势,借款人在实际实操中,还需根据个人实际情况合理选择。

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但与公积金贷款的自由还款相比还是略显逊
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另外面签后的审核时间也比商业贷款要长
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所以借款人使用公积金贷款要比商贷每月多支出16.76元月供
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因为1995年房产目前房龄是15年:如果使用公积金贷款
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因为涉及到公积金担保中心担保的环节
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