房产政策二次调控尾声未至，商贷、公积金省钱之终极PK

　　近日，央行再次收紧信贷“闸门”，上调存款准备金率0.5%个百分点，业内人士纷纷猜测二次调控或尾声未至，央行下一步会不会采取更为激烈加息手段。一时间购房人风声鹤唳，在加息传闻愈演愈烈的当下，购房人如何实现贷款省钱？“伟嘉安捷”将商业贷款、公积金贷款两种贷款方式对比分析如下：

　　第一回合：PK之首套房贷款政策

　　公积金贷款：-→公积金贷款首套房政策暂未调整，目前仍为90平米以下首付最低20%，90平米以上首付最低0%。

　　商业贷款：-→根据9.0日新政，商业贷款首套房首付调至0%，无90平米上下之分。

　　伟嘉点评：二次调控后商业贷款首套房首付比例上调至0%，而公积金贷款首套房首付未调整，公积金购买90平米以下房屋，优势更加明显。“伟嘉安捷”计算，以总价120万、评估价为100万的90平米以下首套房计算，公积金贷款与商业贷款相比，可以少付10万元首付，多贷10万元。由于公积金的贷款额高于商业贷款，所以借款人使用公积金贷款要比商贷每月多支出16.76元月供，但因公积金贷款利率较低，所以公积金贷款总体可以节省.51元总利息。

　　公积金贷款：★★★★★

　　商业贷款：★★★☆☆

　　PK结果：从首套房贷款来看，公积金贷款占据首付和利率两方面的优势，以绝对优势胜出。

　　第二回合：PK之借款人年龄与贷款年限

　　公积金贷款：-→公积金贷款最长可以贷到借款人70岁，最长贷款年限为0年，同时需要满足“房龄+贷款年限<45”。

　　商业贷款：-→商业贷款对借款人年龄要求是不超过65岁，最长贷款年限为0年，同时还需要满足“房龄+贷款年限<5”的限制。

　　伟嘉点评：“伟嘉安捷”举例分析：

　　以借款人张先生40岁，准备购买一套1995年的二手房为例，因为1995年房产目前房龄是15年：如果使用公积金贷款，根据“房龄+贷款年限<45”，计算出贷款年限为0年，即可以贷到张先生70岁，满足借款人年龄的要求；如果使用商业贷款的，根据“房龄+贷款年限<5”，计算出贷款年限为20年，即只能贷到张先生60岁。

　　公积金贷款：★★★★★

　　商业贷款：★★★★☆

　　PK结果：从借款人年龄和贷款年限对比来看，公积金贷款对借款人年龄要求较宽松，在房龄上也比商业贷款略占优势，以微弱优势胜出。

　　第三回合：PK之还款方式

　　公积金贷款：-→公积金贷款分为国管和市管两类，国管公积金贷款的还款方式一般为等额本息和等额本金两种，市管公积金贷款的还款方式为自由还款，即借款人可以设定每月最低的还款额，只要每月的还款不低于个人设置的最低还款额即可，每月多还的部分系统会自动划为提前还款，借款人可以根据个人需要自主还款，方便、灵活。

　　商业贷款：-→商业贷款的还款方式常见的有等额本息和等额本金两种，不过，目前各大银行为招揽客户，在新产品研发上也是大动脑筋，主打还款省息牌，竞相推出“双周供”、“存抵贷”“气球贷”等新型还款产品。

　　伟嘉点评：“伟嘉安捷”指出，公积金贷款和商业贷款还款方式对比来看，公积金的自由还款方式更为灵活，且多存自动转成提前还款较为人性化。商业贷款的多种还款产品则让借款人选择余地较大，但与公积金贷款的自由还款相比还是略显逊。

　　公积金贷款：★★★★★

　　商业贷款：★★★★☆

　　PK结果：在还款方式的比拼中，公积金的自由还款方式以“灵活、自主、人性化”取胜，深得借款人钟爱。

　　第四回合：PK之贷款办理流程

　　公积金贷款：-→公积金贷款的办理流程为：双方签订买卖合同→评估→公积金管理中心初审→面签→过户→放款→抵押登记办理

　　商业贷款：-→商业贷款的办理流程为：双方签订买卖合同→评估→银行面签→批贷→过户→抵押登记→放款

　　伟嘉点评：从贷款流程来看，公积金贷款与商业贷款相比，因为涉及到公积金担保中心担保的环节，一个是公积金担保的初审，大概需要7-10个工作日批贷，另外面签后的审核时间也比商业贷款要长，一般-5个工作。总体下来，公积金贷款要比商业贷款延长10-15个工作日。

　　公积金贷款：★★★★☆

　　商业贷款：★★★★★

　　PK结果：在贷款办理流程这一回合中，商业贷款有“扳回一城”，因为现代人办理都讲究高效率，不管是客户还是业主都希望能快速拿到房款，在这一轮比拼中公积金贷款更讨巧。

　　第五回合：PK之最高贷款额度

　　公积金贷款：-→目前北京市公积金贷款单笔最高额度为80万，夫妻双方共同申请时不能超过贷款额度上限。对于《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款申请人，贷款额度可上浮0％。

　　公积金贷款的具体贷款额度计算公式：贷款额度=（家庭月收入-每月至少扣除400元的生活费）/申请贷款年限的每万元贷款月均还款额。从公式中可看出，公积金贷款的具体贷款额度与借款人月收入、贷款额及贷款年限相关。

　　商业贷款：-→商业贷款的贷款额与借款人贷款及购房次数有关，如果是首次购房，最高可以贷到房产评估值的七成，如果是二次购房，最高可以贷到房产评估值的五成。商业贷款无贷款额上限的限制。

　　伟嘉点评：“伟嘉安捷”举例说明：

　　假设购房人购买的是第二套房，欲购房产评估价为200万。按公积金贷款计算，公积金首套房最高可以贷到评估价的五成，即100（200*0.5），但受公积金80万贷款上限的控制，只能贷到80万元，剩下的20万需要通过商业贷款补齐。同样，如果按商业贷款计算，也可以贷到评估价的五成100万，没有贷款上限限制。

　　公积金贷款： ★★★☆☆

　　商业贷款：★★★★★

　　PK结果：从这一轮PK中可以看出，最高贷款额度80万是公积金的“鸡肋”，在目前北京房价整体居高的环境下，80万的额度很难满足多数购房人贷款需求，在本轮比拼中“暗淡收场”。

　　“伟嘉安捷”指出，虽然公积金在首付、利率还款等方面优势明显，但办理流程略长和贷款额度受限都是它是弱势，借款人在实际实操中，还需根据个人实际情况合理选择。