在银行“钱荒”、融资渠道收紧的背景下，多个城市近日重新执行了更加严厉的商品房预售资金监管制度。业内人士认为，中小企业或将面临流动资金困局，部分难以支撑的企业将无奈退出。那么，预售款监管会否逼迫房企降价求生存？楼市格局是否将迎来新一轮洗牌？
预售资金监管在全国兴起
７月１０日，武汉市房管局下发通知，将预售资金监管的三类比例分别下调１０％。对商品房达到结构封顶并已支付工程费用的开发企业，重点监管资金调整为项目总预售款的１５％；对项目进度达到１／２并已支付相应工程费的，调整为２０％；未支付工程费用的，调整为２５％。
同时，对房地产开发企业申请使用监管资金进行了严格规定。取得商品房预售许可证１个月后，申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的３５％；结构封顶的，累计申请不得超过７５％；竣工验收的，累计申请不得超过９５％。
从去年１０月份起，武汉开始实施商品房预售资金监管，购房预售款进入政府监管的开发商账户。不少业内人士认为，此次虽然下调了预售资金监管比例，但同时对申请使用进行严格规定，实际上加强了对预售资金使用的监管。
对于房地产市场来说，预售资金监管并非新政策。早在２０１０年，北京就实施了《商品房预售资金监督管理暂行办法》。７月１日起，北京市开始执行修改后的新《办法》，要求商品房预售资金必须在项目达到一定进度后按计划支取，开发商支取预售款由原来的４个节点，增加了１—２个使用节点。经适房预售资金也纳入了监管。
除此之外，青岛等城市纷纷出台新的商品房预售资金监管办法，加强对购房人交纳房款的监管。据统计，目前，全国已有３０多个城市出台了相应的监管制度。这一数据还在不断扩大。安徽宿州、江苏盐城、安徽安庆等三四线城市也纷纷先后进来，从７月１日开始对新建商品住宅实施预售款监管。
中小开发商的资金压力较大
商品房预售金是房地产开发企业的主要资金来源。特别是中小开发商自有资金有限，融资渠道相对狭窄，很大程度上都依赖预售款。业内人士认为，加强对预售资金的监管，卡住了开发商的一条资金渠道，房地产市场又将面临新一轮的洗牌。
北京美联市场研究部高级经理张磊分析，加强预售资金监管，房企的融资能力以及自身资金的调配能力将受到考验，需要合理的调配每个节点的用款额度。一些缺乏成本控制经验或是业务面较窄、融资手段较单一的中小型房企将受到较大影响。同时，由于资金压力的增加，房企在土地市场上或将一改“大无畏”的拿地风格，促进土地市场降温。
“中小房企的主要资金来源是靠卖房子，也就是销售回款。现在这条腾挪之路也被堵死了，那么他们必将面临资金考验。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，预售资金大约占开发商资金的三分之一，“冻结”这一部分资金对实力雄厚的大型房企来说可能影响不大，但对中小房企的打击就会比较重。
武汉某大型房地产企业副总经理姚泽春说，目前市场由于“钱荒”影响还未散去，各大行都收紧房贷，开发贷款更是难上加难，信托、基金等融资渠道也明显收窄，中小开发商的资金压力较大，严控预售资金无异于“雪上加霜”。
浦江中国市场研究总监梅水雄说，中小房企的银行贷款（贷款 / ）利息、前期设计、营销策划等成本都依赖于预售资金。预售资金被监管后，房企资金压力必然加大，开发难度上升，扛不住的中小房企很可能被淘汰。
预售资金监管或将长期执行
房地产调控大致可以从供给层面、需求层面和资金层面等三个方面下手。中国楼市调控逐渐向资金层面迈进，预售资金监管或将长期执行下去。
对于市场普遍预期的销售旺季，张磊说，这项政策刚好赶在“金九银十”之前实施，有利于增加房企的风险防范意识，调节市场预期。
但也有专家对预收资金监管的调控效果心存忧虑。中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，预售资金监管主要是为了防止开发商挪用资金，将部分实力不足的中小企业淘汰出局。“个人认为，实质效果还得看实际操作的执行力度以及长远影响。”
梅水雄说，预售资金监管从严会增加有效供给，但不一定导致房价下降。因为每个房企都会根据自己项目的供应量、优势特点和库存情况、销售进度等因素来确定销售价格。“房企一旦遇到资金周转困难，必然想方设法从市场补充资金，由此带来的融资成本增加，可能会以提高房价的方式进行转移。”
“预售资金是由银行、监理单位多方监管，但开发商销售是动态进行的，银行很难天天盯着。开发商的销售款什么时候交给银行很大程度上靠自觉”。张东建议，在设立预售资金监管制度的同时，还应建立土地拍卖、期房转让及现房销售等配套制度，确保整个预售过程的规范性，防范楼市中存在的危机，确保市场长期稳定发展。
发表评论