加息调控之后楼市低迷股市走俏

　　房价松动可能性大增中小开发商或率先降价

　　央行19日突然宣布加息0.25个百分点后,住建部更进一步通知称,个人住房公积金贷款利率五年期以下上调0.17个百分点至.50%,五年期以上上调0.18个百分点至4.05%,房贷收紧得到进一步细化。

　　尽管加息并非是专门针对楼市的直接调控,但处于调控敏感期的楼市所受影响颇大。再加上限购等新政,不少专业炒楼客终于开始停止买房,大量炒楼资金近日也转而投入了股市。业内人士指出,在前期调控的基础上,加息好比是压垮楼市的最后一根稻草,房价松动可能性大大增加。

　　炒楼资金开始涌入股市

　　方先生是广州的一名资深炒房者。每次说起他在2008年下半年一举买下近20套房子,并在2009年抛出赚得将近千万的辉煌战绩,他总是相当得意。不过最近一次与记者碰面,谈起“9.29”新政及限购、加息等一系列调控,方先生无奈地表示,他已经停止买房了。

　　他表示,尽管他炒房完全可以不借助贷款,三套房停贷、加息对他的实际影响并不大,但突然来袭的加息,对市场的信心面造成了很大的创伤,“现在已经不是买房的好时机了,调控政策还有可能进一步收紧,把钱砸进去也不知道什么时候能收回来。”“而且还有限购令把我限得死死的。”

　　还有不少像方先生这样的敏锐的炒房客,其实早就嗅到了楼市清冷的气息,不少投资者前期已经开始将资金从楼市抽出,10月以来新的调控更是加快了他们的动作。据媒体报道,10月以来,一批投资者开始将大量资金从楼市“搬运”至股市,仅深圳地区券商营业部来自楼市的新增资金就超过了100亿元。

　　这就不难理解,限购、加息等调控政策反而成了股市的“利好”。

　　购房及开发贷款成本增加

　　从此次加息来看,北京中原地产市场研究中心主任张大伟认为,加息首先将收紧市场流动性,降低通胀预期,减少这部分购房需求。

　　而对于购房者来说,加息更直接的影响还在于购房成本的增加。加息后,一年期存款基准利率由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率由现行的5.1%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此也相应调整,5年期以上贷款基准利率由5.94%上调至6.14%。

　　以100万元0年等额本息还款房贷为例,如果是购买首套房享受8.5折优惠利率,加息前月还款为598元,加息后增加至5502元,增加104元。如果是购买二套房,按1.1倍利率计算,加息前月还款64元,加息后月还款6488元,增加145元。

　　除了增加购房成本,进一步抑制投资投机需求外,由于开发费上对信贷依赖度很高,加息也将直接提高开发贷款的利息成本,增加了房地产开发的难度。

　　楼市调控加码预期形成

　　更为重要的是,此次加息打破了此前关于政府担心热钱流入而不会加息的传言,并可能意味着加息周期的开启。采访中一位购房者就向记者表示,“最怕的是像2007年那样再连续加息6次,我还贷的压力就太大了”。

　　华泰联合证券首席债券分析师林朝晖认为,预计明年一季度或春节后、两会前,有望迎来下一个加息敏感时间窗口。银河证券首席经济学家左小蕾也表示,“加息0.25个百分点不足以解决目前的资产价格泡沫,未来会累进加息,还会有连续加息的动作。”

　　凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理赵炜说,出于抑制炒房投机、遏制房价过快上涨的目的,从“银根”着手是此轮楼市调控的重要特点,此次商业和公积金房贷利率的上调,是其中一系列动作之一,“虽然实际影响不算太大,但传递的信号十分清晰,那就是:政府对楼市调控是有备而来,并将长期推进”。

　　上海某房地产研究院综合部部长杨红旭指出,从去年12月开始的第一波房地产调控,到今年4月开始的第二波,再到今年9月29日开始的第三波,调控力度逐渐加码,甚至动用“限购”等行政手段,说明政府下定决心要降房价。

　　中小开发商或率先降价

　　由于近期房贷收紧与加息的效应叠加,购房者的首付压力和利息成本将明显增加。有业内人士提醒,现在并不是刚性需求者买房的好时机,资金实力不强的自住型购房者,建议暂缓购房计划。

　　而国家统计局最新公布的数据显示,9月份,房地产开发企业本年资金来源环比已开始下滑,其中定金及预收款、个人按揭贷款等资金来源下滑明显。随着新政的深化,这一情况还可能继续恶化。

　　“加息意味着开发商资金充裕的好日子结束了。”某大型房企销售经理直言,在金融机构已经明显收紧房地产开发贷款的基础上,加息将增加已有房地产开发贷款的利息成本,促使开发商加快项目开盘和销售进度。“预计不少同行将加快推盘,市场将出现开售潮。”

　　还有分析人士指出,在销售回笼资金下降和资本市场融资难度加大的情况下,开发商唯有更多地依赖银行贷款,而加息的持续性会导致房企资金链偏紧。一些中小开发商和亟待改善住房的二手房业主,可能率先降价。