世界上90多个国家的城镇化趋势一般分为四个阶段，第一阶段是农村向城市集中，第二是中小城市向大城市集中，第三是市中心向郊区转移，第四是发展为城市。

　　中国城镇化发展受限的一个重要原因，就是没有土地私有制。土地私有，市中心富余的能力才有可能随城市发展向其他区域转移。

　　但是中国没法转移：去农村居住，只能买小产权房。当公共资源向大城市集中的时候，大城市的城镇化率是最高的，约60%，二三线城市的城镇化率只有50%，在全国城镇化的过程中，各个城市之间的分布是非常不均等的。

　　中国在改革开放之前只有不到18%的城镇化率，南巡讲话之后，城镇化发展迅速，1995年的城镇化率是29.9%，1996年到2006年这几年期间，人口突然增加，在1995年以前，每年新增人口是800万到900万，最高1005万，从1996年开始，变成210万，之后连续十年基本都是2000多万。

　　这个过程真的和房地产有关吗？没有任何关系。生产多少房子，这是从1998年开始统计的，1999年生产了194万套房子，到了2011年，生产了721万套房子，700万套房子能保证多少人居住，乘以算，2100万人口，都是城市人口。为什么从1996年到2006年，城市每年进入2000万人，没有发生房子不够用的情况，因为那时候农民可以回家，打的都是季节工。但是现在农民工开始要房子了，他们在城市居住，而不再回农村。

　　所以不要以为是城镇化推动了房地产。1980年以前的房子，加起来不到现在总存量的6%，所有的房子几乎都是1980年以后生产的，旧房子快拆完了。房地产是为了住房改善，不是为了农民进城。

　　房地产绝不是提高城镇化率的条件，它是城镇化的副产品。

　　房价暴涨源于土地供应不足

　　上半年大家关心国五条，各地差异巨大，很多媒体都把国五条的焦点集中在20%的个税上。我个人觉得最重要一条是重在控制房价涨幅。当这个城市房价增幅超标的时候，这个城市就会加紧用各种不讲理的手段去限制增幅。

　　二手房（二手房 / ）并不增加当地政府的GDP，在GDP的计算中，二手房交易完全不计算，计算的只是投资增加值。因此地方政府并不在乎二手房的好和坏，但是非常重视一手房。房屋交易量，尤其是一手房，在高位开始出现了回落。

　　房价的涨幅略有减少，年初房价涨幅是迅速上升的，不管出不出国五条都是上升的。有人说国五条帮了我了，胡说八道。

　　土地购置仍为负增长，到今年5月份为止，土地购置是-1.6%，还是负的。估计土地负增长的趋势会延续到年底，去年是-22.6%，今年是-15%到-25%之间，可能转正的希望不大。

　　新开发面积未见增长，不能说没有增长，1%，基本上持平了，但是这个1%并不足以拉动销售。从目前看，销售的增幅是远远高于新开工的，如果销售持续上升，而新开工持续低迷，明年更够呛。

　　热点向大城市集中，一线城市土地增长90%，开发商买了大量的土地，但二线城市严重负增长，三线城市开工土地也是严重的负增长。去年正好相反，一线城市在政策调控和限购政策下，投资增长基本上是低速的，许多城市维持在一位数。但是许多二三线城市维持在两位数和三位数。今年倒过来，二三线城市土地卖不出去了，一线城市的土地迅速暴涨，因为价格也是随着供求关系的恶化暴涨的。

　　商品用房、住宅都是在上涨的，到5月底维持在8%的增长，虽然增幅从2月份的约70%只是略有下降，要保持70%的增长几乎是不可能的。但如果今年保持百分之二三十的增长也是不得了的，去年整个销售增幅只有5%，今年如果到20%，就要多卖两个多亿的房子，去年已经超过12亿平方米，今年要卖14亿平方米的房子太不容易了，所以增幅还会略有下降，尤其后面还会发生政策性的变化。但是可以看到销售在持续增长中。

　　二手房的交易价格和新建房价格的增长都是很高的，当房价的增长高于收入增长的时候，一定是越来越没有钱买房子，是非常危险的增长。

　　第三个指标变化，新开工是从高位下滑，现在只有1%。虽然4月份土地略有回升，但5月份又下滑，如果土地是负增长，新开工正增长几乎是不太可能的。如果销售是百分之二三十的正增长，而新开工和土地购置都是负增长，后期会更加严重的供求关系恶化。

　　房价将受制于总体紧缩

　　现在是缺乏供应。

　　有四张资产负债表，第一张是国家的资产负债表，现在赤字相当于GDP的负债大概百分之二三，即便把20万亿元都变成政府的赤字，也不超过GDP的50%。把所有的国家计算进去，会发现中国政府的资产负债表，要远远好于现在面临问题的这些国家。像 的负债相当于GDP的20%，所以中国政府的资产负债表在大经济体里是非常好的。

　　政府没有钱荒的问题，而是想怎么用这个钱的问题。

　　第三张资产负债表是个人的，个人资产负债表也没问题，即使出现了紧缩也没问题，这三张资产负债表没问题。

　　最有问题的是企业资产负债表，房地产企业的负债率都在76%到80%，一旦银行钱紧，倒霉的一定是高负债率的企业，也许国有企业会好一点，品牌企业会好一点，在有融资平台或能转换成非银行借贷的融资平台的企业会好一点，他们会更加灵活。未来发展十年主要靠的绝不是银行。

　　往前推十年，银行在所有市场中占90%左右的融资水平，社会融资不到10%，到去年银行信贷在社会总信贷中不到50%，非银行信贷已经超过银行总额。过去央行靠控制银行的钱来决定的M2水平，现在突然发现管不住了，相当一部分不在银行体系内。

　　如果今年到年底或者到明年年初，仍然控制一个很严格的资金总量的时候，银行就该撑不住了。首先地方债务的问题，或者其他企业债务还不上，对开发商企业来说，长期是忍不住的。2008年很多企业没垮，是因为2009年就开始救市了。2011年也是，一年多时间，房价又涨回来了。

　　长期钱荒就一定会对房价产生影响。开发商不可能让60%以上的资产负债率，在没有银行和市场融资的情况下完全靠销售去弥补。这时候，投资一定不会像年初那么狠，增速下滑是必然。

　　这两种情况出现的话，供求关系在明年仍处于一个恶化的状态。至于价格怎么样，你们自己想吧。

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