开征房产税面临三大难题

周俊生，财经评论员

　　房产税作为一个“重磅”推向市场，炒作者固然要增加炒作成本，自住型消费者也将增加一大笔开支，而真正通过房产税得利的，是谁呢？

　　国庆节前夜七部委出台房地产调控新政，提出了更为严厉的政策要求，有关推出房产税的消息也似乎已经确凿无疑。但是，上海在10月7日晚间出台的市场调控细则中，虽然承认正在积极做试点的准备工作，但房产税出台却仍无时间表。

　　早在1986年9月，国务院就发布了《房产税暂行条例》，但一搁20多年。暂行条例制订时，我国住房制度改革还未进行，居民住房大都为租赁型的，房产税的开征意义不大。而在住房制度改革以后，房地产很快成为政府积极扶持的一个市场，房产税被视为市场消极因素而打入了冷宫。今天，市场调控准备将房产税作为重拳，但市场的发展已使这个税种的开征面临不少现实困难。上海调控细则中未见房产税，正是这种困难难以的真实写照。

　　难题之一：是向所有住房征收还是向一部分住房征收？按照财政部、国家税务总局有关负责人的最新表态，征收房产税的对象是所有个人住房。但是，目前的市场调控是为了遏制房价过快上涨的势头，为了让中低收入者买得起房，这说明调控的主要方向是打击炒房的市场投机势力，自住型消费仍得到政策的支持。如果向所有个人住房征收房产税，那实际上把那些为还房贷而节衣缩食的“房奴”一起作为打击对象了。但是，如果实行差别化税收，只向拥有三套房甚至更多房源的业主开征，在确定征收对象上显然存在非常大的难度，这也是政府准备一刀切征收房产税的一个重要原因。

　　难题之二：以什么样的基准来计算税率？国务院《房产税暂行条例》规定依照房产原值一次减除10%至0%后的余额计算缴税额，税率为1.2%；房产出租的，以房产租金收入为计税依据，税率为12%。今天如果依然按此规定来实施，那就根本达不到打击炒家的目的。现在流行的说法是按现行评估价来计算税收，但是，在缺乏诚信的现实环境中，公正、独立的评估机构到哪里去寻？虽然政府可以凭借行政权力推进评估，但其后果是政府从此将为房价背上沉重的背书负担。而且，为了维持从这个市场中得到高额税收，政府势将更积极地推高房价。

　　难题之三：房产税真的能遏制房价吗？通常情况下，税收确实能够对交易价格产生影响，特别是对处于保有阶段的房产开征税收后，会降低业主继续保有房屋的愿望。但是，要实现这个目标必须有一个前提条件，这就是商品房的供求基本平衡，甚至供大于求，其实在这种情况下即使不收税，房价也会出现下跌。然而，我国房地产市场的情况显然并非如此，以城市化带动的对商品房的刚性需求日趋旺盛，而由于可供房地产开发的土地增量有限，这决定了商品房市场的供求关系不可能因为增加税收而得到改变，卖方、出租方完全可以把税收成本转嫁给买方、租赁方，这反而可能推动房价进一步上升。

　　房地产调控其实是一个系统工程，它牵涉到地方政府财政资金分配不合理和民众收入长期过低等一系列问题，因此仅仅依靠围绕着市场本身的调控，很难奏效。在此情况下，房产税作为一个“重磅”推向市场，炒作者固然要增加炒作成本，自住型消费者也将增加一大笔开支，而真正通过房产税得利的，是谁呢？