地产商集体扩充版图 商业地产成市场避风港

　　业内人士认为：商业地产目前是房地产最好的避风港———

　　保利、万科、华润、首创、金地、中粮、合生创展等品牌房企不约而同地加码商业地产。某网站数据监控中心统计显示，8月北京商业地产市场近500个在租在售项目（写字楼、商铺）中，共有个商用项目的租售价格发生变动,其中28个项目价格上涨。

　　●品牌房企发力商业地产

　　一直领跑住宅地产的万科，今年月，以10.04亿元高价竞得东市长安镇长青路地块，将建起一座约60层的超高商业建筑，有望打造成长安镇第一地标，这也是迄今为止万科要建的最高建筑，之后又在陕西曲江投资80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区。

　　另有消息称，目前北京万科正在与河北香河县政府洽谈拿地事宜，该项目一旦拿下，将使万科北京及周边区域的商业地产体量增加至50万~60万平方米。

　　今年月，华润置地管理层公开指出，要将商业地产对集团的贡献比例提升到40%的目标。在土地储备方面，商业地产的比重正在提升。上半年，投资物业营业额主要来自于北京华润大厦、上海时代广场、深圳华润中心以及杭州万象城等项目。

　　中粮集团宣布以“大悦城”为品牌，投资700亿元，在全国打造5个“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。

　　据悉，龙湖地产位于北京常营地块的46万平方米的住宅商业综合体也将于下半年开工建设。拟建设26万平方米的商业和14万平方米的住宅。北京龙湖也正式涉足商业地产的开发。

　　●商业地产成为房地产市场避风港

　　汉博投资集团有限公司董事李亚明表示，“地产商可以通过自持物业获取稳定的租金回报，同时物业本身的升值溢价也颇为可观。目前住宅市场受宏观调控影响很大，而商业地产目前是房地产最好的避风港，多年来一直发展稳健，政策限制少，获益稳定。”

　　在商业地产的运作中，住宅开发商瞬间变身持有物业的“业主”时常发生。恒隆集团董事长陈启宗曾表示，住宅和商业开发完全是两种思维方式，一个重量，开发商承载着生产者的职能，一个重质，开发商又扮演了服务者的角。一位资深证券分析师介绍说：“商业地产可以使公司长期具备较稳定的业绩，对冲政策调控压力带来的业绩波动；另外目前各地政府对于城市综合体用地出让方面更为宽松，地产商获取资源更加容易。”近日受到关注的北京CBD核心区中服地块的竞标再次印证了专家的观点，中服地块被明确规定了用于商业开发，只允许整体出租或转让，不允许分割式销售。在商业核心区，政策对于住宅开发的限制不言而喻。

　　“万科也主要是通过商业地产对住宅项目实现有效供给。”北京万科事业发展部负责人钱嘉的话再次说明了自持物业对于住宅项目的强大“供血”功能。高和投资董事长苏鑫则表示：“在住宅市场受调控影响较大的情况下，民间资本开始投向商业地产。而购买商办物业的主要是安全性资本，他们购买不动产的目的，不是炒高房价，快速投机，而是长期持有，赚取稳定租金回报。”日前高和投资以超七成的溢价率成功清盘位于燕莎板块的中莎广场项目。高和投资为商业地产引入了一种“资本精装修”的全新思路，即将目标物业整体低价购入，然后对其进驻门槛和运营标准进行合理制定，重新包装整合后带租约出售给安全性资本。解除了购买者后期对于商业地产运营方面的后顾之忧。据悉，未来高和投资还有更大规模的商办物业整合计划。

　　●外资涌入商业地产

　　据了解，高和投资此次清盘的中莎广场项目所面向的主要客是来自山西、内蒙古的民间安全性资本以及伊朗使馆等机构。经不完全统计，包括摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银 等众多国际投资公司均以不同形式进入了国内房地产业，多数为高端住宅和商业地产。