房产税无法可持续地控制和降低房价 楼市调控机制短期内也不可建立

作为众多体制性、结构性矛盾的暴露点和凝结点，房地产市场改革如何设计和实施是绕不开的话题，这中间最关键的就是如何构建楼市调控的长效机制。近期，关于房产税试点改革扩围、破除土地财政依赖等问题的讨论陆续展开。

　　新一轮房产税版本的核心内容当属“拿多占住房资源”和“考虑存量”来开刀。对于拥有首套房或者一定面积之下的二套房(如三口之家面积不超过180平方米)可以实施免税政策，而对于二套及以上住房或者超过一定面积的住房则需要全部征收房产税。

　　如果房产税改革扩容政策出台，对于市场预期的影响不言而喻，楼市短期内滑入低谷和房价短期内下跌的趋势是大概率事件。新一轮房产税改革试点扩容是房产税改革的“升级版”，持有多套住房和超过免税面积的存量住房将在征税范围内，这对于市场的实际影响将是巨大的。近年来，房价上涨主要集中在一线和二线城市，供求紧张的局面无法缓解是重要原因，而屡次曝光的“房叔”、“房婶”等问题揭示出住房资源占有不均衡对于楼市供求关系的影响何其之大。房产税针对多占住房资源和存量住房可谓“正中目标”，对于短期内住房供应放量增长预期的形成和实现有很大的帮助，这也将有助于抑制房价上涨。

　　房产税改革扩容能否持续性地控制房价，甚至降低房价，并以此为契机构建起楼市调控的长效机制，从根本上来讲，还要看政策能否掐住房价上涨根源。目前，一个流行的观点是，房产税在控制住房价的同时，能够为地方政府提供稳定的收入来源，进而破除土地财政依赖，彻底消除高房价根源。

　　基本逻辑是，在土地财政依赖的背景下，如果房价下跌形成下跌预期，不仅土地价格会下跌，而且开发商拿地热情会明显消退，土地市场就非常冷清。目前，土地出让收入主要用于基建项目，如高速公路、地铁、城市广场、会展中心等。基本模式是，地方政府将未出让的土地(甚至是生地)注资给基建项目开发方(城投或开发商)，开发方以土地抵押获得银行贷款来启动基建项目。同时，开发方单独或联合房地产开发商来开发未来若干年后才能入市的地产项目，最后以房地产销售偿还银行贷款和覆盖基建运营费用。可见，如果房价下跌或形成下跌预期，基建项目的投融资模式就无法维持。如果到替代性的财政收入来源，地方政府通过高地价和高房价来追求最大化的土地出让收益，进而支撑基建项目的激励也就不存在了，也就不会对中央调控“阳奉阴违”，地价和相关税费占房价60%-70%的局面也就会得到改观。

　　但是，所谓的“土地财政依赖”，并非是地方政府履行公共职能时存在收支缺口，被迫转向土地出让收入，而是在地方政府财政支出领域和支出效率考核监督机制缺失的情况下，由于GDP政绩考核和自身经济利益的驱动，财政支出规模完全失控，倒逼地方政府四处寻求其它可以支配的收入。由于土地出让具有成本低、价值大、预算外操作、能撬动银行贷款（贷款 / ）、启动项目投资、拉动固定资产投资和促进GDP短期增长等特点成为最佳选择。

　　因此，只要建立人大和社会各界对于地方政府财政支出预算编制和执行的监督机制，并严格执行这一机制，只要改变GDP增长的政绩考核机制，厘清政府与市场的边界，进而回归政府提供公共产品职能而将经济增长职能还给市场，就可以消除地方政府追求土地出让高收益的根源，所谓的“土地财政”也就自然而然地破除了，而房地产调控长效机制也就建立，高地价和高房价的局面也从根本上得以改观。

　　但是，上述体制改革不是毕其功于一役可以实现。在这种情况下，即使房产税在数量上可以取代土地出让金，也无法取代对于土地出让收益的替代，只不过是地方又增加了一个收入来源渠道。房产税无法在长期内可持续地控制和降低房价，以此为契机的楼市调控机制也不可能在短期内建立。