为规避“政府指导价”让买家签《商品房买卖合同》＋“装修合同”的做法正在楼市蔓延

　　近日，记者收到多位读者和朋友的反映，称现在买房居然要签“双合同”。据了解，这些合同往往一份是正式的《商品房买卖合同》，而另外一份则是以“装修合同”或者“装修提升合同”甚至是“变更装修标准价差和房屋增值包服务费”等多种名目体现，而两份合同加起来的房款才是房屋总价。记者也从开发商处了解到，广州市国土房管局4月底发出《关于落实广州市房地产市场调控政策 加强房地产市场监管的通知》(穗国房字〔201〕411号，下称《通知》)后，拿预售证就变得非常困难，而且房管局对申报的价格规定得很严，远远低于开发商的心理预期价格。所以，有越来越多的开发商开始谋划用“双合同”卖楼以规避“政府指导价”。

　　有业内人士认为，如果真的市场上“双合同”蔓延，其实是对政府公信力的打击，“每个月房管局都会公布全市十区商品住宅均价，如果市民一方面看到这些价格走势是稳中有跌，结果去到市场发现价格原来是稳中有升”，反而会更加加重市民的焦虑，推动市民更加恐慌性入市。但也有人认为，如果“双合同”的做法能够让更多开发商顺利拿到预售证，只要整个市场的供应量增加，总好过因为拿不到预售证而大大减少供应量造成的“堵塞”后果。

　　记者了解到，目前采取“双合同”销售的楼盘（楼盘 / ）主要集中在《通知》出台后才领取预售证的新盘上，而目前有网签的楼盘中，采取“双合同”销售的暂时还不算主流。再加上很多高价盘被“限签”，每月能签个三五套已经不错，因此市民目前在一些专业网站上查询到的单个项目阳光家缘签约价，仍然能大体反映出该盘的价格水平。

　　记者 陈白帆

　　算算账

　　房价构成：“装修”部分占总价约10%~20%

　　从近期的一些采取“双合同”销售的楼盘具体情况看，根据市房管局的“指导价格”不同，以“装修合同”或者“装修提升合同”另外计算的房价部分大概会占到总价的10%~20%。以荔湾某楼盘的三房计算，该房总价约216万元，其中《装修提升合同》部分为16万元，占总价约10%。但萝岗某楼盘的双合同则包括一份《商品房买卖合同》和一份《变更装修标准价差和房屋增值包服务费》，而后者约占总房价的20%左右。

　　不同的开发商对于额外价款的支付期限也有不同，有的开发商要求“装修提升合同”部分价款要和首付一起，在签署认购书之后的7日内给齐，而有的则可以在半年内缴付完毕，相对减轻一些买家首付的压力。

　　买家“着数”：缴纳契税时可以略省点

　　如果说“双合同”对于买家来说还是有一点“着数”，那就是将来在缴纳契税时，可以略为节约一点。

　　以一套总价216万元的房产（ ）为例，首次置业者本来应该缴纳总房款的1.5%作为契税，即.24万元。而在签署“双合同”后，契税则降至200万元的1.5%，即万元。不过，相对于必须要在短期内支付完毕的16万元装修提升款来说，也许很多经济实力一般的首次置业者宁愿多给这笔2400元的“酱油钱”。

　　买家：装修价款不能贷款（贷款 / ）增加首付压力

　　近日，去到荔湾某楼盘看楼的市民方小发现，以往看房销售人员只需报单价、总价以及折扣，但现在却搞得十分复杂。“比如一套100平方米的三房，开发商打算卖216万元的总价，但房管局只允许网签合同价格是200万元，那么剩余的16万就得在那份所谓的《装修提升合同》中体现。总之，在满足了房管局的指导价格条件后，其余的房款都要以那份《装修提升合同》来体现，开发商也会开出正规的装修发票。”

　　方小认为，这样的做法很容易让买家对市场价格有误解，同时也加重了买家的首付压力，“之前看到一些报道，还说楼价有下跌，才打算看看有没有合适的房子。但实际上，这些房子的价格由两部分组成，另外一部分等于开发商想收多少都行，那岂不是等于作假？而且《装修提升合同》部分的价款还要一次性付清，不能贷款，对于首次置业的买家来说，也许意味着又要筹集10多万元。”

　　开发商：拿不到证打算“互相学习”

　　近日，不少原打算在6月份内开盘的项目都表示未必能按预期开售，主要原因是拿不到预售证。有项目负责人向记者诉苦，“虽然我们公司一贯都是卖装修房，但不排除以后都要分开两份合同销售，否则真的没法卖。”该销售人员表示，近期将会向已经开卖的同行请教“领证技巧”。

　　还有的开发商认为，以装修提升或者服务增值为名的“合同”，由于不受政府相关部门监管，恐怕会有更多的“霸王条款”，比如可能会约定有争议时，要跟开发商协商解决或者由开发商按购买时价格收回，“现在地王频出，开发商也肯定是以后楼价会继续涨，而买家在楼价上涨的时期，就算对房屋有不满意，也是比较少会跟开发商闹的”。

　　律师提醒

　　“双合同”让责任认定

　　和违约金标准更模糊

　　广州资深房产律师李律师认为，和以往一个合同相比，“双合同”对责任的认定和违约金的支付等方面将更加模糊，比如一套200万元的房子，其中170万元是《商品房买卖合同》中约定的房款，0万元另外签订《装修合同》，一旦延迟交楼或出现其他问题，到底开发商是要按照170万元总价来赔付，还是按200万元总价来赔付呢？而且，也不排除到时业主收楼时，开发商交付的是毛坯房，等业主收楼后，再进行装修。“虽然增城、从化早在限价之后，已经有很多开发商在搞双合同，但暂时我们还没发现有因装修问题诉诸法院的案例，但随着近期双合同增加，不排除过1年多之后交楼时，会有因为双合同而产生的纠纷。”李律师建议，如果开发商可以允许业主买毛坯房，那么对于有时间有想法的业主来说，倒不如自己装修来得实在。

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