本文作者:晋江财经网

征管程序繁杂助长房企“应交未交”土地增值税数百亿

2025-03-17 00:11:34 1 10条评论

征管程序繁杂助长房企“应交未交”土地增值税数百亿

  《经济参考报》记者近日多地采访了解到,由于对房地产企业土地增值税的征收管理规定比较繁杂,政府、企业执行难度大,造成房企“应交未交”的土增税金额高达数百亿元。有学者担忧,此现象可能引发房企偷逃税款的风险,建议多措并举完善房企土增税征管政策。

 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。1994年以来,我国对房地产土地增值税实行“预征制”,即事前预征、事后清算、多退 少 补 , 预 征 税 率 一 般 在1 %至%之间。

  2007年2月1日起,各地税务部门开始对房地产企业土地增值税进行全面清算,征收0%到60%不等的土地增值税。税务部门明确了其中必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况,包括开发商整体转让项目、直接转让土地使用权、项目销售率已达85%、项目三年未销售完毕等。

  记者采访了解到,目前房企土地增值税清算征缴工作进展缓慢,房地产企业应交未交的土地增值税、土地清算准备金数额庞大,总额达数百亿。

  万科地产2012年财务报告显示,截至2012年底该公司应交土地增值税14 .1亿元,土地增值税清算准备金44 .5亿元,两者合计超过58亿元,约占该企业2012年度营业 收 入5. 6 7 %、 净 利 润 的46.60%,该数据粗略代表了企业未来需要向税务部门缴纳的税金,但具体缴纳期限不能确定。

  北京市忆通律师事务所主任李劲松 统 计 分 析 包 括 万 科 、 华 远 、SO H O中国等在内的29家大型房地产企业年报得知,这29家企业财务报表上标明的应交未交土地增值税金额达640亿元。拖欠的税收不仅让房企获得了占有资金的受益,还加大了国家税收流失的风险。

  此外分析人士指出,当前楼市调控的一个方向,就是通过增加房企 资 金 压 力 , 促 使 其 加 快 推 盘 力度 , 防 止 捂 盘 惜 售 。 但 “ 应 交 未交”土地增值税数额庞大,意味着房企可以通过延缓纳税的方式将这部分现金流占为己有,为其在与购房者博弈中占据主动、保持房价坚挺提供了强力支撑。

  中国税务学会理事胡怡建、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰等专家分析认为,目前税务部门对房企土地增值税的征收管理政策过于繁杂,缺乏可操作性,导致征收成本大、力度小,土地增值税拖延清算现象较为突出。

  一是清算周期冗长,容易导致清算不及时。一方面,房地产项目开发周期长,且分期进行,全部项目完成前,某些清算项目的开发成本难以确定;另一方面,已符合清算时间,即转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的房地产开发项目,目前的原则是把未售部分的成本剔除,这就存在二次清算的需要。但二次清算可能存在适用税率不一样的情况,势必对税款造成影响。如果对项目全部重新清算,将再次耗费人力和时间,加大税收成本。

  二是清算过程复杂,诸多扣除项目难以准确计算。根据土地增值税清算管理规程的规定,扣除项目必须是纳税人实际发生、并取得合法凭据的支出。但在实际操作中,会出现拆迁补偿安置费、公共配套设施等成本难以准确确认的情况。

  天津一家房地产企业的财务人员告诉记者,土地增值税计算方法复杂,企业自身都无法搞清楚,必须要借助会计师事务所的专业人员来完成;为了完成清算,核实成本,企业必须细心留下房屋建造中的发票和合同,但还是有一些费用没有正规的发票,难以在成本中扣除,这些都给税收工作增加了困难。

  三是政府、企业两头为难,助长了房企的侥幸心理,它们更乐于拖延清算。一方面,土地增值税清算过程较为复杂,税金或补或退、清算结果不定,地方税务机关难免存在畏难情绪;另一方面,企业纳税意识不强,存在侥幸心理,税务机关清算力度的不到位,助长了企业拖延清算的做法。

  胡怡建认为,土地增值税从预征到清算,有一个“倒算账”的过程,其时间间隔可能长达两三年甚至更长。由于楼盘(楼盘 / )都是房企成立项目公司进行开发,项目公司提早清盘,或者久拖不清盘,对项目清算及土地增值税的征缴都带来更多不确定性。

  宜加强征管防税源流失

  记者采访了解到,许多地产商利用了房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂的特点,千方百计想办法避税。比如,房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收之后才能进行,但一个项目需要建委、质检、人防、消防、交管、技监、供水供电等10多个部门都出具验收报告后才算完工,漫长的验收过程中,有些开发商故意滚动开发项目,有意地将项目决算期推后。

  天津一家房地产企业财务人员透露,企业一般不敢逃偷税漏税,但会在法律允许的范围内,对土地增值税做出税收筹划,减少企业成本。比如,只有出售房产才会产生土地增值税,而一些车位没有产权,不出售、仅出租,这部分收入就不会产生土地增值税;在小区内建造的公共设施、会所等配套设施,也可以纳入房屋销售的成本,减少税负;还有的企业会在签订销售合同时,提高装修费用的比例,减少房屋销售的收入,也可以实现避税。

  受访专家建议,一方面应加大对房地产企业的会计检查,统一房地产企业核算标准,提高会计信息质量;另一方面,完善房地产企业土地增值税征管办法,细化预征管理,及时对具备清算条件的房地产开发项目组织清算,防止税源流失。

  此外,税务机关宜加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门联系,全程跟踪、及时掌握房地产开发企业的涉税资料。在项目清算时,尽量配备会计师、税务师、造价师等专业人员,提高清算效率和质量。

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