楼市一角中的写字楼租赁生意冷淡

宏观经济增速放缓，写字楼需求走低。

　　中原地产发布的最新写字楼市场报告显示，由于经济增速逐月回落、企业租赁活动减少，导致甲级写字楼租金上涨速度放缓，部分城市租金出现下滑。但在住宅市场回暖的带动下，8月写字楼销售情况良好。土地市场成为近期关注焦点，商办用地的成交十分活跃，占8月总成交土地的比例上升到40%左右。

　　写字楼市场租赁冷销售热

　　6月份以来，国内各项主要经济指标同比增幅大多出现持续回落。由于写字楼租金与经济的增速之间的相关性，近期经济增速连续三个月的下滑，导致部分城市甲级写字楼租金涨幅放缓甚至下跌。

　　据统计，8月份，北京写字楼市场租赁指数为129，环比上升1.2%，上海为150，环比下降0.8%，广州为18，环比上升1.24%，深圳为17，环比下降0.88%，成都为118，上升0.84%。

　　其中，上海写字楼市场租金在6月份开始出现持续下跌，深圳租金在8月也出现下跌，广州、成都租金虽未下跌，但5-7月连续三月租金保持平稳，停止上涨趋势。从空置率来看，北京、上海、广州甲级写字楼的空置面积均较高，北京空置率达到1.61%，上海为9.76%，广州为9.95%。

　　虽然写字楼租赁市场略显冷清，但写字楼销售面积在4月份调控政策出台后出现逐月上升的态势。报告显示，8月份，北京、上海四大城市写字楼销售面积创调控后的新高。住宅市场新政和依然存在的流动性压力推动写字楼销售市场回升。而宏观经济的增速放缓，导致写字楼实际需求降低。近期写字楼租金的回落体现了这一趋势。

　　商办用地所占比例大幅上升

　　4月房地产调控政策出台之后，土地市场呈现出商办用地所占比例逐步上升的特点。根据中原监测的12城市土地成交数据显示，商办用地成交宗数所占比例由4月的25.61%上升到8月的41.05%，商办用地土地面积所占比例由4月的5.10%上升到8月的8.72%。

　　中原地产有关分析人士表示，土地的成交结构不仅与开发商的需求有关，也与政府的推地计划有关。住宅新政后政府适度增加了商办土地的供应规模，而开发商此时也不失时机的将目光转向商业地产市场，致使商办用地市场近期成交十分活跃，未来该趋势仍将持延续。

　　1998年以来，随着中国住宅市场的快速发展，商业和办公楼开发投资额占整体开发投资额的比重不断缩小，在2008年达到历史最低值的14.10%后，2009年和2010年1-7月，该比例逐步回升，但仍然处于较低的水平。

　　分析人士指出，根据发达国家房地产市场发展的规律来看，住宅市场发展到一定程度，商业地产所占的比重将不断提高。从国内来看，住宅市场发展相对较早的上海、深圳、广州近年来该比例已逐渐上升，达到20%-25%的水平，二线城市未来也将呈现该趋势，未来商办用地市场有望保持活跃。