“切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为。”这是国务院副总理李克强在最近八天内先后两次讲话的主要精神。一方面要求增加保障房及商品房的有效供应，另一方面则更加明确了打击投机炒房的决心，受到了市场的高度重视。

　　事实上，最近一段时间，中房协“暂停房地产后续政策的建议”，以及一些开发商豪“金九银十”的逆势上涨，让号称史上最严的房地产新政处境尴尬。

正因为如此，中央决策层才罕见地密集指导房地产工作。目前看来，土地市场的清查、预售资金的监管似乎都在表明一个态度：房价不降，调控不止。

　　楼市价格八月反弹 高端项目带头涨价

　　对于北京、上海、广州这样的一线城市来说，楼市调控政策在经过近4个月的消化之后，在8月份出现了轻微反弹。以北京为例，据亚豪机构统计，房价涨幅连续三个月小幅回落之后，7、8月的预售均价明显提升。成交量方面，8月中上旬北京市商品住宅期房共成交2967套，环比7月同期增加2.7%。8月中上旬北京市商品住宅整体成交均价为元/平方米，环比7月同期每平方米上涨了16.1%。

　　成交均价的明显反弹与几个高端项目的开盘不无关系，例如位于东北三环的某在售项目，成交均价为6016元/平方米，相比7月份涨幅为5000元/平方米。丰台区的万年花城最新一期的预售均价为元/平方米，与今年4月份相比每平方米上涨了5000元。

　　“如果没有更进一步的降价压力，那么楼市在‘金九银十’期间出现更大幅度、更大范围的反弹将在所难免”，一位不愿透露姓名的开发商如此表示。就连一向说话无忌的华远集团总裁任志强，也不止一次公开呼吁开发商“还是从了吧，以降价换取销量。”

　　土地清查、预售金监管 后续政策开始走上前台

　　目前，搏预期，拼未来，豪政府调控放缓的大有人在。于是，李克强副总理八天内先后两次表态抑制投机炒房，原本雾里看花的后续调控政策也开始走上前台。

　　首先是国土部门公布了1457宗限制土地黑名单，并开展问责风暴，加快清理查处工作。这也直接导致了8月17日房山两个地块的再次“流标”。

　　中原地产张大伟表示，对限制土地的清查明显影响了开发商的拿地热情，以北京为例，截至8月17日，共出让土地17块，其中新政以后出让70块，楼面价则明显出现下调，住宅的楼面价从新政前的元，下调到了新政以后的511元每平方米。下调近6成。溢价率更是从新政之前的110.6%下调了大半，目前的溢价率仅为2.2%。

　　另外，“无形的手”开始伸向开发商的“小金库”——预售金。有消息称，北京市正在制定《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，其核心内容就是开发商不得直接收存预售资金，而是由购房者直接将其打入监管账户。同时，预收款将被分成基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，并由监管部门对其进行监管。

　　“预售金监管的影响不亚于‘国十条’。”这是北京许多开发商的切实感受。中经联盟秘书长峰表示，大多数开发商不会只做一个项目，所有上市公司的业务也不局限在一个城市，这些房企一般都会采取“将预售款在集团内统一调动，多余资金用于拿地、开发新项目。一旦加强了预售款管理后，这个项目预售的钱只能存不能挪用，其他项目的发展就要靠‘’了，其影响相当于将企业全部自有资金费率提高了7-15个百分点。等同于在开发商的资金链上套上了一道厚重的枷锁，数据显示，今年1-7月，全市房地产开发企业本年到位资金为2994.9亿元。其中，金融贷款707.8亿元，下降了45.5%；自筹资金96.8亿元，增长了1.2倍；定金及预售款771亿元，占比达25.7%。在贷款收紧后，预售款就成了开发商资金来源的另一重要途径。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰对此表示，房地产行业作为资金密集型行业，其自身的发展很大程度上依赖于资金供给的松紧程度，一旦资金供给受到限制，肯定会对房地产市场产生影响。收紧开发商的预收款，就相当于收紧开发商的自筹资金比例，在已经因为贷款收紧而增加了自筹资金比的开发商来说，预售款管理将提高自筹资金比10%以上，很可能导致开发商为了加快销售节奏而降价推盘。

　　银行可承受的房贷压力提高到50% 上市房企将率先降价

　　日前,交通银行副行长钱文挥在2010年中期业绩报告会上披露了最新房贷压力测试结果。钱文挥表示,即便在房地产下跌50%的极端情况下,交通银行对房地产贷款不良率上升约1.6个百分点,个人按揭不良率增加约1.2个百分点。

总体而言,不良率的增长仍相对较小,风险仍旧可控。

　　无独有偶，其他银行进行的房贷压力测试结果也非常乐观,普遍从年初测试的可承受0%的压力普遍提高到现在的50%左右。银行可承受房贷压力的提升,将极大地促进房地产调控政策的落实,而且这种落实是在能够完全防范金融风险的前提下进行的。

　　另外，最近国家明确“房产宏观调控政策不动摇”的基调，直接打碎了一些开发商抱有的调控政策放松的期望。

　　“船大难调头”，看清形势的上市房企，由于对流动资金更加依赖，仍将是下一波“降价潮”的发起人。中原地产对八大城市7月销售量最高的40个楼盘进行的调研显示，上市房企如保利、万科、金地、招商、中海等旗下项目的价格均出现松动，并且成为当地的热销盘。

　　以北京为例：最近大兴及房山的部分新盘项目均采取以低价换销量的策略。从而影响了整个北京楼市。未来将有更多的上市房企低价开盘，首次影响，拿地成本相对更低的各中小开发商也将随行就市，这将使得北京其他区域也将出现明显的商品房价格战。

　　“金九银十”或迎降价潮

　　北京市场在首轮调控之后，二手房价出现了普降，但新房市场依旧坚挺。那么，第二轮调控之后市场又会有怎样的反应？

　　21世纪不动产分析，由于大量原本预计在上半年入市的项目，被延期至下半年入市。现在出台这些政策，正好能给下半年楼市增加更多的压力。“许多开发商都等着9、10月份冲全年的业绩。这样一来，竞争将会更加激烈。”预计今年的“金九银十”，京城楼市有可能会迎来大规模降价潮。

　　“在给开发商施加政治和资金压力的同时，还能缓解未来的供需矛盾和房价预期，对房地产市场调控意义巨大。”21世纪不动产认为，在9、10月份将会有大量的新房项目入市，其中不乏会有低价开盘者，有一些老项目后期，会比以前卖得还便宜。

　　第一轮楼市调控二手房率先做出降价反应，第二轮调控二手房是否迅速做出反应呢？据我爱我家的数据显示，近期受政策影响，二手房业主降价出售的意愿更加强烈，随着二手房挂牌价的再次下调，二手房的议价空间也逐渐增大到%-5%，热点区域的二手房议价空间也可以达到%-4%。

标签： 无