宏观经济疲弱 政策调控短期难有“本钱”加码

房地产板块向来令投资者“又爱又恨”。在面对监管层持续严厉的宏观调控政策之下，下半年房地产行业将会何去何从？板块个股又到底机会如何？

　　在6月15日的201“第一财经最佳分析师评选”上，《第一财经日报》记者采访多位房地产行业分析师发现，尽管多数采访对象都认为行业长周期拐点尚早，但是行业出现整体的急剧分化则成为大概率事件，这其中也会伴随一些机会。

　　分化是趋势

　　房地产行业近些年来所受到的宏观调控不可谓不厉害，虽然去年底今年年初房地产板块个股一度走出大阳春行情，但是很快再度回归沉寂。面对调控政策的继续，业内人士普遍认为未来房地产行业将呈现分化态势。

　　201年“第一财经最佳分析师评选”最佳分析师房地产行业第一名国泰君安证券就认为，201年房地产行业步入调整的可能性很大。他们认为，下半年房产销量在地方政策部分落地的影响下可能会出现自然回落，与此同时，由于201年全年供应偏紧，一线、部分二线城市仍然存在一定的压力，但是三四线城市的房价仍然温和平稳。新开工方面，一二线城市积极，三四线城市仍然偏弱，整体处于回升期，但是难以过于乐观。基于此，国泰君安房地产研究团队认为，下半年行业将出现急剧分化的现象。

　　国信证券也认为，宏观经济疲弱，注定调控短期难有“本钱”加码。国信证券称，今年以来，多项宏观经济指标均显示经济形势较差，财政状况也不好，微观层面也显示就业形势严峻。由于地产在需求层面有较强的消费属性，对应的是居民资产负债表，且在中国内地杠杆不高（2012年新增按揭/销售额仅16%），政策弹性又比较大（扭曲的打压政策随时可以相机抉择进行调整），因此在经济疲弱阶段，不可替代地成为了稳增长的“定海神针”。但是随着长时间的调控政策影响，行业内部出现分化也逐渐显现出来，所以投资者在投资之时应将更多的精力放在成长型地产股身上。

　　申银万国证券则直言不讳地预计201年房地产行业销售面积增长12%，销售额增长20%，量价均在更高水平上达成平衡。但是他们也认为行业将会出现分化。“未来一段时间，开发商通过对行业趋势提前预判而快速增长的难度和风险都将非常大，以销定产、加快周转的策略更有利于开发商确保自身安全并提高市场占有率。在这方面，具有资金和管理优势的龙头开发商将更有优势。”

　　强者恒强

　　从采访过程中记者了解到房地产行业201年全年的增长几乎成为行业内的一致意见。而对于房地产板块的个股下半年的机会，不少分析师则认为需要进行个股分析，优质成长型公司面临的机会将更多。

　　国泰君安证券就认为房地产行业下半年存在趋势性机会，建议逢低战略性建仓。国泰君安证券认为，根据地产小周期循环图，201年下半年可能先出现政策、基本面变差第三阶段，之后可能存在销量调整后的趋势性机会。相对于今年一季度的谨慎观点，下半年则相对乐观。

　　国信证券也认为，虽然短期内房地产板块继续上涨空间有限，但不改长期向好。选股方面，在流动性短期内难以骤松骤紧、创业板齐发风险提示背景下，前期浸在创业板个股的“热钱”有望腾挪至部分想象空间大、市值管理动力足的地产股。短期继续推荐中天城投、华业地产(华业东方玫瑰)、金地、招商地产、万科，上述品种仍有望创今年新高，长期除建议战略性买入上述品种外，还推荐荣盛、金科、华夏幸福、苏宁环球、中南建设、冠城大通等，仓位建议配至7%左右。

　　中投证券则认为，在经济弱复苏背景下行业调控政策环境较预期将会宽松，下半年行业调控或将围绕增量房的房产税试点扩围，调控预期已经有所反映，仍看好全国性龙头招保万金及提速发展区域的房地产公司。但是在市场资金面整体趋紧，而且板块涨幅已经较多，市场对楼市向好已有预期，短期内板块有调整压力。