惊爆内幕北京房屋中介哄抬租金 可月赚千万

　　房产中介最近一度被视为房租价格上涨的背后推手。相关监管机构近日也对市场进行调研，认为中介哄抬房租成为此轮部分城市租金上扬的原因之一。

　　《每日经济新闻》昨日（7月8日）接到房产中介业内人士爆料称，北京个别中介公司通过房屋租赁代理业务，仅因房租上涨，一个月就净赚上千万元。记者就此采访了数位中介行业人士，一度争议声四起。

　　哄抬租金月赚千万？

　　某业内人士昨日对《每日经济新闻》爆料称，最近两个月，部分中介由于房屋租金上涨月均赚取的利润就超过了千万。获利的渠道所指的就是房屋租赁代理业务。

　　该人士介绍，这项业务的赢利点分为几个部分：以一个月租金为准的代理费；10%~20%的房租差价；租；押金不退；还有房东允诺给中介的空置期，此外，据该人士透露，有部分中介一年只给房主10~11个月的租金。

　　根据北京房地产交易管理网数据统计显示，北京某中介公司5~6月合计签约租赁大约套。该人士表示，如果一套房子租金原先2000元，现在涨至2500元，按照规定一个月租金为中介收费，原来正常的利润应该是600万左右，现在则为4500万左右。

　　此外，部分中介从业主处收房时，只支付11个月的租金，而其转租给顾客的时候则收取1个月租金，有些房源甚至租给顾客，如此收取的租金远远高出支付给业主的租金。

　　北京链家地产数据显示，2010年2月以后租金持续上涨，4月租金环比涨幅达一年半以来月均最高，平均租金上涨约104元/月；到5月达到今年最高的2885元/月，虽然6月随着成交量的提高小幅下降至2816元/月，但总体而言，2010年上半年全市平均租金2792元/月，同比上涨19%左右。

　　上述人士表示，以上述利润综合来算，近2个月以来上述提到的中介公司保守估计赚了000万元。

　　业内争议骤起

　　昨日，在记者采访过程中，上述中介人士的说法获得了部分同行的认同。

　　一位不愿意具名的研究人员表示，上述测算的结果只是保守估计。不过她认为，普通的中介公司没有必要人为哄抬租金，“普通的中介公司成交一套租赁房屋，最多收取一个月租金作为佣金，租金上涨四五百块带来的业绩远没有租金不涨但加快成交速度来得重要。”

　　与此同时，“中介哄抬租金月获利千万”的说法也引来了不小的争议。

　　我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖接受《每日经济新闻》采访时表示，以我爱我家为例，该公司的代理出租房源不到北京市出租房源整体的1%，而且通过整个中介达成交易的出租房源本身还不到房屋出租市场的一半，后者当前的数量约为240万套。

　　“这样的市场份额，如何去控制市场？”胡景晖认为，上述测算方法并不准确。

　　首先，房屋租赁代理本身表明中介已经与房东签订好了合同，房东给了一个免租期，“中介主要利用这段时间进行房屋清理，并寻租客。”而且，房屋租赁代理业务是平进平出的，如果租不出去，中介公司将要按合同打款，承担风险。

　　此外，还有业内人士表示，在房屋租赁代理时，并不存在加价一事，“房东收多少，我们就收多少，除非承租人需要相关维修时才缴纳少量维修费。”

　　对于中介哄抬房租的说法，胡景晖表示明确反对，“影响房租的原因是供求关系的紧张。”

　　他分析，将、4、5月份的房租价格与去年同期比较不科学，因为去年的时候是处在金融危机的低潮期，而现在经济已经回暖。另外，北京市的房源受到媒体等对租房行为的提倡，北京巨大的拆迁量、每年净增至少50万~60万外来人口以及今年的毕业生潮，都加大了整个租赁市场的需求量。

　　“把中介取缔了？房租就不涨了？”胡景晖认为，房源总量不够，不是房子涨价就是房租上涨，真正的办法是想方设法增加有效供给。

　　因业绩不振 21世纪不动产高管离职？

　　“21世纪不动产安信瑞德总经理冯泓睿已于一个多月前离职，”在接受《每日经济新闻》记者采访时，21世纪不动产集团市场总监林蕾称。这是房地产调控后，北京中介市场出现的首例管理层人事变动案例。

　　“这是调控背景下，成交僵持的情况在中介公司区域高层人事上的一次市场性反应。”一位不愿透露姓名的中介业内人士表示。此外，我爱我家副总裁胡景晖表示，未来两个月左右的时间内，如果成交量继续僵持，中介公司关闭潮或将涌现。

　　业绩不佳引发高层变动？

　　冯泓睿的离职，引起市场各方的猜测。

　　一位北京中介公司市场总监杨光（化名）向《每日经济新闻》记者说，冯泓睿离职的主因是业绩不佳。因为21世纪不动产的业务模式是加盟模式与直营模式双脚并行。在调控背景下，21世纪不动产可能会强化管理执行力，此时加盟店在管理上的不通畅就会体现出来，而且形势不好时，加盟商可能退出。在这种情况下，21世纪不动产直营部门身上的责任与压力就更大了。21世纪不动产直营部门在北京的业务发展一直不太顺利。此时冯泓睿的离职就不足为怪了。

　　据悉，21世纪不动产时下在中国的业务已覆盖0多个城市，除在北京、上海及深圳三个城市存在直营店外，其余城市全部是加盟店模式。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾表示，“冯泓睿的离职是目前公司加强业务流程标准化基础上的集团化管理下的正常人事调整。”21世纪不动产集团运营中心的一位副总已接手冯泓睿的工作。公司目前确实在增加直营店的数量。

　　公司是否有意进行直营化业务改造？林蕾称21世纪不动产来自美国，在美国，公司有几十年的加盟模式成功经验，加盟模式一直是公司的核心战略模式，未来也一样。

　　对此说法，杨光认为中国的市场环境与美国的不一样，在中国中介市场，直营模式利于管理与战略执行，尤其在行业低谷时期更是如此。因此21世纪不动产此次所说的强化集团化管理，就是指直营化改造，以调整业务结构来适应中国市场。冯泓睿是因为在被寄予厚望的直营部门业绩不佳而离职的。

　　中介关门潮或初现

　　杨光认为，冯泓睿的离职折射了北京目前中介市场生存艰难的现状。

　　成交僵持下，中介公司的压力徒增。记者在望京调查时发现，在望京地区的融科橄榄城与国风北京两大楼盘交界的二百来米长的地带，分布着包括链家地产等10来家中介门店。记者在此逗留了近二个小时，只见过一两个租户询问。其余时间，各门店业务员只是喝茶或聊天。在北京八通线地铁站附近，几家链家地产门店干脆关门，门上写着“转让”或“招租”字样。北京市北五环附近，包括链家地产在内的几家中介门店已经关门大吉。

　　对于关门店现象，链家地产副总裁林倩向记者说，“在调控政策下，公司确实在进行一些店面资源整合。原则上，若一个商圈的成交量下降迅速，该商圈的门店可能面临调整，比如由之前的家门店整合成两家，甚至退出该商圈。”