“小产权房”获得合法地位引商品房业主抵制

　　据报道，国土部正在酝酿推出一系列征地制度改革新政，今年年内有望推出的相关政策除了修订后的《土地管理法》，还有《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》等。这些文件的一个亮点是，现行政策规定不能买卖的农村宅基地将有望进入市场交易流转，逐步形成城乡统一的建设用地市场。这项新政将为目前陷入僵局的小产权房打开一条活路，使其获得国家认可的产权，并进而对理顺我国的房地产市场产生重要作用。

　　目前，我国的城乡土地实行的是二元化制度。在城市里，土地所有权归于国家，居民购置的商品房，尽管房价中含有向政府支付土地资金的成本，但土地并没有随着房屋产权一起转移给业主。在农村地区，农民享有国家法律承认的宅基地的权利，但政策面上又规定农民的宅基地不能转让，因此他们对宅基地拥有的权利实际上是不完整的。一个突出的矛盾是，农民在自己的宅基地上建起的房屋，特别是由农村组建的建筑企业将农民土地集中起来，按城市商品房模式建造的住房在出售以后，由于缺少这部分土地交易的合法性，导致入住的业主不能得到国家认可的产权证书。

　　这种利用农村土地建造而得不到国家产权证书的“小产权房”，由于不存在国家推地形成的高昂的土地交易价格，房价大都比较低，对中低收入者有很大的吸引力，在一些大城市周边地区已经形成了一定的规模。前几年，它被一些地方政府视为违章建筑，甚至强行拆除。近两年政策面上对此采取了回避的态度。现在如果通过修法，有望使这一问题的解决获得突破。如果赋予农村宅基地可以入市交易的自由，这部分小产权房就有了正名的机会。考虑到大多数小产权房的业主是城市居民和异地“漂”在城市之中的中低收入者，这对保护底层民众的利益是有一定的积极意义的。

　　现行的政策将农地入市的权力一门关死，从表面上看是国家为了保护农民利益，不让他们因为卖地而失去居住场所。但是，深入想一想，这其实是计划经济时期城乡严格分治之下产生的思维，当市场经济体系确定之后，农民要不要卖地，他们完全可以自行决定，事实上他们只会比政府想得更周到。而当政府向农民征地的时候，政府运用的是刚性的行政权力来定价，农民能够得到的只是低廉的征地补偿，但政府却可以转手将征得的土地通过“招拍挂”的途径出售给开发商。在这个过程中，农民承载于土地的权利受到了不小的损害。

　　由于土地的供应完全由政府控制，缺少了农民自主的农地入市，造成的结果便是土地供应紧张，地价畸高，即使是在目前房地产市场调控的背景下，各地仍然频频出现各种“地王”。始于上届政府的房地产市场调控延续至今已有数年，但调控效果并不理想，其中一个重要原因是，在土地完全由政府控制的环境之下，政府通过对土地的垄断成为市场利益的最大获取者，而政府又难以通过自己的手来打破这种格局，特别是在“土地财政”制度形成以后，政府更是缺少调控房地产市场、降低房价的动力。如果农地入市成为现实，完全由政府控制的铁板一块的土地供应就被撕开了一条缝隙，在“鲶鱼效应”的作用下，无疑可以对目前疯狂上涨的土地价格起到一定的抑制作用。如果由农民或农村组织和开发商直接谈判，农民可以得到更多的收获，而开发商也完全可能以低于现行高价的成本获得土地。因此，农地入市是理顺我国房地产市场，促进房价合理回归的关键一步。

　　当然，我们需要意识到的是，农地入市所带来的结果，不仅是给部分“小产权房”正名，而且会引起现存房地产市场利益格局的很大变化，市场中的另一部分体很可能会利益受损。如果部分“小产权房”获得合法地位，当其达到一定规模，其较低的购房成本势必对现有的商品房（楼盘 / ）交易价格形成冲击，从而可能引起商品房业主的抵制。因此，推进农地入市不可能一帆风顺，还需要政策面上进行细致的考虑，通过博弈达成能够让各种市场体缩小利益分歧的政策。