知名长租公寓频频跑路 房东、租客都“遭殃”! 严控“高进低出”“租金贷” 、防范住房租赁市场金融风险

今年以来，由于 等多种因素的影响，长租公寓跑路事件频频出现。近日，长租公寓蛋壳公寓接连传出公寓断网、拖欠合作伙伴账款和房东租金的消息。那么蛋壳公寓究竟出了哪些问题？

断网欠债降租金

蛋壳公寓深陷流动性危机

近期，深圳地区的一些蛋壳公寓租客在网上发文投诉称：自己租住的蛋壳公寓出现了大面积断网。

深圳蛋壳公寓租户白女士：刚开始我们以为只是网络出现了技术问题，我们在蛋壳公寓的App提交了维修订单，但是维修订单一直被取消，并且也没有原因。

蛋壳公寓：由于北京、上海、深圳和广州的宽带运营商设备故障，造成部分租户公寓宽带断网问题，目前正在紧急检修网络，恢复后我们将第一时间告知。

当租客们电话联系蛋壳公寓的网络供应商时，对方却给出了和蛋壳公寓不一样的说法。

蛋壳公寓网络供应商：这条宽带已经暂停了，是办理宽带的用户，蛋壳公寓申请暂停了宽带。

在北京，被拖欠装修工程款的工程承包商来到蛋壳公寓办公地点讨要欠款，蛋壳平台已经出现了大面积的逾期支付业主租金的情况。那么，作为一家在纳斯达克上市的企业，蛋壳为何会出现这种情况？

首先，由于长租公寓市场的激烈竞争和今年 冲击，蛋壳公寓的入住率呈现下降趋势，从去年二季度的89％下降到今年一季度的75.6％；租金收入下降再加上市场竞争激烈，蛋壳公寓不得不开始降价，利润空间被不断压缩，从2018年三季度的每间每月752元，下降到517元左右。

蛋壳公寓现金流恶化的另一个原因，是相关部门对租金贷业务的监管收紧。根据蛋壳的招股书，蛋壳上市前夕的2019年第三季度，有67.9％的租客都使用了租金贷，而这一比例最高时，曾经超过了9成。

蛋壳公寓工作人员：租金贷相当于年付，只不过租客每个人在里面还分期，对公司来说，一次性能拿到一年的钱，资金流动性会比较大，好周转一点，蛋壳公寓可以拿钱去做别的事情，收更多的房子。

然而去年底，住建部等六部门发布新规：住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过0％，超过比例的应当于2022年底前调整到位。这意味着，蛋壳公寓来自租金贷业务的现金流入将会大幅减少。加之今年 冲击和长租公寓市场竞争激烈带来的收入下降，都是蛋壳公寓断网、拖欠账款、租金背后的原因。

大连：房主房租被拖欠

门店人去楼空“城城房”陷跑路风波

不光是蛋壳公寓，在全国多地，类似事件已经发生了多起。在辽宁大连，一家名为“城城房”的长租公寓也让当地的租客及房东的权益受到了损害。

李先生是大连一家长租公寓企业的房东，今年月，他将一套70多平米的房屋委托给城城不动产管理有限公司大连分公司出租。根据双方的合同约定，租金每月1700元，“城城房”以月付的形式于月末支付租金。

然而还没收几个月的房租，就出现了房租被拖欠的情况。更让李先生无法接受的是，“城城房”发通知他，要求把今年九到十一月的房租，分成6个月来支付。

据了解，目前仅在大连，就有上千户房东被“城城房”拖欠租金，少则一个月租金，多则三四个月，从几千元到数万元不等。记者跟随部分房东先后来到“城城房”的门店和办公室，发现这些地方早已是大门紧闭，人去楼空。

大连城城房公寓房东郝忠军：我的房子给城城的租金是2900元／月，租客跟城城的签约租赁合同上体现的也是2900元／月，但是城城房免费赠送了几个月，实际上租客的房子租金只到2200元／月。

记者调查发现，“城城房”之所以拖欠房东的租金，似乎也是由于采用了“高进低出”的模式。

这样的模式，给房东支付高于市场水平的租金，向租客收取低于市场水平的租金，看起来对双方都有利，也能让长租公寓迅速扩大规模。但实际上，每多成交一套房，长租公寓承担的租金差损失就更多，除非不断有新的租客和房东加入来维持现金流，否则就会出现资金链断裂的情况，导致长租公寓无法向房东支付租金，房东就会强行清退租客。

严控“高进低出”“租金贷”

防范住房租赁市场金融风险

一个是通过“租金贷”一次性套取租客一年期的租金，另外一个是通过“高价收房、低价出租”来吸引租客和房东，这两种模式都潜藏着风险。一旦发生资金链断裂，就会同时损害房东和租客的合法权益。对于这两种高风险的经营行为，监管部门已经提出了明确的规范意见。

去年底，住建部、国家发改委等六部门出台《意见》，要求加强对“高进低出”“长收短付”等经营模式的监管，对住房租赁企业的租金贷占比，也设定了上限。今年9月公开征求意见的《住房租赁条例》再次对这两点进行了规范。与此同时，在严格监管长租公寓高风险经营模式的同时，《条例》也提出了支持长租公寓健康发展的金融政策。

中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹：特别引人关注的就是支持资产证券化，用于长租公寓发展，包括发企业债、发公司债等。如果有这样的金融支持，过去一些企业不得已采取的房租贷、P2P等非规范化经营行为就会减少。

据了解，目前已经有部分大型长租公寓企业依托租金收益权发行ABS产品，也就是资产证券化产品；还有的企业依托持有的房源资产发行类Reits，也就是房地产投资基金类的金融产品。

北京启动住房租赁市场专项检查

为了更好地维护租房人的合法权益，北京也在近期开展了住房出租登记与租赁合同备案专项执法。

所谓住房租赁合同备案，就是指出租人和承租人无论是通过中介机构、住房租赁企业还是自行成交，都把租赁合同放到政府部门建立的住房租赁合同备案平台上进行备案。有了备案数据，政府部门在对住房租赁市场监管的时候，就能够有的放矢。自2017年10月以来，北京市住房租赁平台备案量已突破00万笔。

此外，通过住房租赁合同备案，承租人还能方便地享受到多项公共服务。目前，租赁备案平台已经和多个部门完成对接，在办理北京积分落户、义务教育入学、公积金提取、公租房补贴等业务过程中，租房人不再提供租赁合同，只需要提供备案合同编号即可享受或参与以上几项公共服务。

北京市房地产事务管理中心租赁管理室副主任朱永：下一步我们还将积极推动其它方面的租赁赋权，包括与公安局对接，支撑办理居住卡、居住证；与税务部门对接，支撑个税抵扣服务；与市场监管部门对接，支撑商事登记等服务。