7月单月房地产调控已经超过40次 三四线城市楼市面临的压力究竟有多大？

楼市调控政策号角从今年4月吹到7月，愈吹愈响。

据时代周报记者统计，进入7月，陆续有苏州加码调控、洛阳重申限价、呼和浩特开启行业规范自查、宁波规范商品房销售等政策出台。7月19日，开封取消“限售令”，一天后撤回，亦从侧面反映当前楼市调控政策从严。

统计指出，截至7月28日，7月单月房地产调控已经超过40次。这轮从月开启的楼市“小阳春”，目前退烧程度并不明显。根据国家统计局公布的70城房价数据，6月共6城新房价格环比上涨，较5月减少4个，但仍高于今年2月—彼时，仅有57城新房价格环比上涨。

“从政策走势来看，‘房住不炒’下，稳预期、稳地价、稳房价还是我国房地产政策的主基调。接下来，预计有上涨风险的城市仍旧会出台政策维‘稳’。”业内人士对时代周报记者表示。

业内人士在接受时代周报记者采访时认为，虽然7月政策收紧释放的信号更加明显，但并不代表未来楼市调控政策一味从紧：“整体经济环境、房地产融资环境、需求侧调控力度是影响楼市基本面的主要因素。整体经济环境的不确定性会对房地产市场形成全局性影响，而房地产融资环境则直接对房企形成明显影响，在需求侧调控不放松的趋势下，下半年楼市过热的几率明显较小，楼市政策也将从稳，不会过多加码。”（新房）

楼市降温缓慢

以4月19日为节点，今年上半年的楼市调控明显分为两个阶段：一季度发布政策量少且偏宽松，随着4月19日住建部未点名预警6个一季度房价波动较大的城市，政策迅速转向。

数据显示，4月、5月、6月我国房地产相关调控分别达60次、41次和46次。回顾此前1—月，则分别为68次、21次、15次。其中1月发布楼市相关政策较多，主要是受各地召开地方两会、定调楼市的影响。

7月，四个加码调控政策的典型城市中，苏州5月因房价涨幅过大被住建部点名预警，洛阳为6月全国新房涨幅第一城市，呼和浩特则连续8个月二手房涨幅领跑全国，宁波由于近期浙江省批复前湾新区，部分房企开始借机炒作房源紧缺的市场氛围。

苏州是上半年政策调控最典型的城市。地产中心统计数据显示，月苏州市区商品住宅成交面积为66万平方米，环比增加109%；4月市场延续热度，共成交商品住宅105万平方米，环比增长58%。

随后，苏州迅速出台调控政策。5月11日，苏州对苏州工业园区全域、苏州高新(7.110, -0.12, -1.66%)区部分重点区域内新房限售三年，苏州工业园区全域二手房限售五年，并调整了地价指导要求。

但市场并未明显降温。据地产研究中心数据，政策发布当月，苏州商品住宅成交面积99万平方米，环比下滑6%；6月，苏州全市商品住宅成交91万平方米，继续小幅下滑，但纵向比较来看，仍旧处于历史较高位置。

7月24日，苏州再度出手，将非苏州市户籍居民家庭购买第一套房所需社保要求2年内累计缴纳1年提高到年内连续缴纳2年，并将限售范围从局部扩大到全市。

另外，时代周报记者注意到，金融政策收紧成为7月楼市调控的重点之一。截至7月29日，相关部门已发布15次讲话或政策，要求注意防范房地产金融风险。银保监会、央行亦密集采取各项措施：5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，规范房地产融资；7月12日，《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，提出房地产企业发行外债只能用于“借新还旧”。

“之前，房地产金融风险比较少提及。但近期被反复提及并出台针对性政策，说明中央各级部门已经注意到房地产融资井喷、风险加大，助推了地市、楼市走热。”

三四线城市未达政策松绑条件

“房住不炒”“三稳”要求全国“一盘棋”，但落实到各地，却面临不同的压力。

以苏州、洛阳、呼和浩特、宁波为代表的热点一二线城市仍面临抑制房价上涨要求，部分三四线城市则需应对楼市防跌难题。

三四线城市楼市面临的压力究竟有多大？

《2019年上半年中国百城库存报告》显示，截至2019年6月底，100个城市新建商品住宅库存总量为4520万平方米，环比增长0.4%，同比增长6.0%。其中64个三四线城市库存总量为万平方米，环比增长0.6%，同比增长9.5%。业内人士表示：“三四线城市库存已经连续8个月同比正增长，库存去化压力有所增加。”

和热点一二线城市不同，受调控影响，近两年，三四线城市楼市快速降温。

以开封为例。2017年5月，开封发布“汴九条”，调控楼市。当年，开封市全年商品房总销售面积为94.68万平方米，月平均成交约2.89万平方米。随后市场快速下滑，2018年开封全市新建商品房累计成交258.5万平方米，同比下滑21.5%，月平均成交面积约为21.54万平方米。

根据数据显示，开封市场下行的趋势至今仍未扭转—2019年上半年，开封市区成交商品住宅124.51万平方米，月平均成交量约为20.75万平方米。但地产机构同时提出，三四线城市楼市政策松绑的条件还不成熟，因为房价涨幅依然在扩大。

根据《2019年上半年中国百城房价报告》，今年上半年，地产机构监测64个三四线城市新建商品住宅成交均价为元/平方米，同比上涨10.1%。

业内人士指出，三四线城市房价的这一波上涨，甚至可以追溯到2018年6月：从2018年6月开始，三四线城市房价同比涨幅曲线呈上扬态势，中间虽略有波动但趋势不改。

业内人士指出：“2019年第0周，三四线城市的商品住宅均价为1165元/平方米，环比微涨0.06%，连续三周上涨，虽说‘因城施策’，但目前三四线城市并不具备政策松绑条件。地方政府出台政策前，应先详细了解地方具体情况、预计政策效果，再根据国家的调控方向，出台适合自己城市的政策。”

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