社科院:预测2019年住宅销售平均价格将会增长7.6％

2日上午，2019年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会在京举行。中国社会科学院城环所不动产室主任、房地产蓝皮书执行主编、研究员王业强在发布会上指出，预测2019年住宅销售平均价格将会增长7.6％，部分重点城市房价的涨幅可能会明显超过这一预期水平。（最新房价）

王业强指出，当前房地产市场面临市场不确定性加大、中小市场的风险有所提升、土地流标数量明显增加和供需双方融资难度加大等问题。

王业强表示，2018年一个明显的现象和问题是土地流标数量明显增加。从全国00个城市土地交易数据来看，2018年土地流拍地区总规划建筑面积达.8亿平方米，是2017年的2.1倍，相对来说2018年土地市场是非常冷。此外，企业贷款和个人按揭贷款的增幅出现“双下降”趋势，融资的难度相对有所增加，企业对自有资金的依赖有所加剧。在限购限贷的政策下，一些自住型、改善型需求在一定程度上受到抑制。

王业强称，目前房住不炒的基调依旧延续，不确定性的增加对于房地产开发企业影响非常大，使开发企业的投资变得更加谨慎。另一方面也影响购房者的心理预期，购房观望态度有所增加。随着政策的收紧，中小城市市场的饱和度有所增加，对于缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场风险将有所提升。

王业强表示，2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市刺激的作用相对比较有限。关于房地产调控政策的基调，王业强称，2019年维持房地产市场健康平稳发展是重中之重，对于那些压力比较大的热点型城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，在防范房地产价格泡沫的同时，着眼于供给侧结构性改革，对于三四线城市主要是要维持房地产市场稳定，防范市场价格下跌过快。王业强认为，总体来看，2019年房地产市场将会呈现一个平稳回调的态势。

此外，王业强还对住宅市场、商业地产市场、住房租赁市场等专业市场进行了发展展望：

住宅市场。王业强首先谈了对今年房价涨跌的预测：“我们预测2019年住宅销售平均价格将会增长7.6％。”王业强进一步指出，商品房开发投资增速预计为1.8％，比上年提高0.4％。住宅销售面积预计比上年下降0.84％。同时在住宅销售方面来看，由于住宅销售的面积明显大于竣工面积，也就是可销售的面积将会进一步减少，也可能导致对房价上升产生更大压力，因此2019年需要在相应的城市增加或者是加快住宅供给。

对于一些重点城市来看，房价的涨幅有可能会明显超过上述预期的水平，应该重点防止这些重点城市价格刺激引发市场大幅波动。

对于商业地产市场，王业强称，预计2019年商业地产市场的不确定性增强、市场竞争加剧、商业创新加速、存量更新加速、资产证券化加速。从空置来看，预计未来-5年商业项目平均空置率将达到20％以上，商业整合并购的趋势加速。资产证券化和精细化运营将成为地产公司转型的主流。一些商业地产的品牌会加速向二三线甚至四五线城市的扩张，房地产市场存量资产的改造，城市更新将会出现更多亮点，共享办公继续扩张，长租公寓土地供应将会提速，扩张的速度整体放缓，资产证券化将会十分活跃，2019年有可能成为发展的一个重要时期。

王业强还谈到住房租赁市场。他指出，住房租赁市场秩序混乱，安全质量把关不严，一些经营模式尚不成熟，行业标准欠缺，规模效应不显著，品牌特不显著、不突出，部分住房租赁企业不能把好安全质量，给行业发展带来很大风险。行业政策落地难，住房租赁行业在实际操作中仍面临一些实际问题，比如“＋1”模式，房源标准不明确，行业仍缺乏长期稳定的融资模式。还有资金监管部到位，易引发行业危机。社会认可度不高，偶然事件易引起舆论质疑，比如万科的“万村计划”等等。

王业强提到，《房地产蓝皮书》对住房租赁市场2019年的发展趋势也有一个预测。在短期内住房租赁市场的规模将仍然会以每年至少2千亿元的速度快速增长，同时行业将会出台一些新的政策，比如《住房租赁条例》，加强对分散式住房租赁企业的监管，鼓励集体土地入市，公募REITs试点加速。整个行业将会逐步出现从重收储、轻出租，重规模轻产品向重产品、重运营的趋势转变，同时蓝领公寓有可能成为行业在2019年市场新的增长点。