房地产行业尤其是开发商楼盘销售过程中虚假广告泛滥的问题应当重视

祖传秘方、包治百病，专家推荐、明星代言……虚假宣传无孔不入，忽悠公众无所不能。净化广告环境，规范市场秩序。5月22日-25日，经济之声《天天15》特别节目——“杜绝虚假广告宣传，我们在行动！”（楼盘大全）

　　【导读】五证还没办全，房屋已销售过半；只有一家小诊所，就敢宣称拥有优质医疗资源；边上有条小水沟，就敢自称“亲水住宅”。

　　据经济之声《天天15》报道，铺天盖地的地产楼盘广告，报纸上、杂志、广播、电视、网络，可谓“百花齐放，百家争鸣”。为了吸引购房者的注意力，许多开发商都选择在广告上做文章，“语不惊人死不休。”

　　“大哥，买房吗？70年大产权，买一瓶送一瓶，汽水”，“帅哥，您看看这个，200平米的大别墅，买一套送一套，煎饼”“老板，看房吗？大海边儿的四合院，四合院里有大海。”这是蛇年春晚小品《大城小事》里的经典开场白，相信在现实的生活中，许多的购房者也有类似的经历。经济之声特约评论员包华以及潮阳律师事务所邵桐律师对房地产广告的大忽悠发表评论。

　　某房交会上有这样一条关于海景房的广告：北方唯一万米金沙滩。当记者追问，为什么这条海岸线就是唯一的万米金沙滩时，房产销售人员说：“我们也不知道，我就是开着车现场转了一圈，我就认为它是唯一的万米金沙滩了。”

　　现在，地产广告中各种最牛、顶级、最佳、唯一这样的排他性词语频频出现，这在法律上是否允许？

　　包华：这肯定不是被允许的。规范中要求，不能用排他性的词语或者用可以描述“顶级”、“第一”等词语跟消费者传递信息，因为这样的词语往往带有一定的判定标准，在判定标准不明确的情况下，这样的词语会产生误导的效果。但遗憾的是，这样的词语在广告中频频出现，而广告商本身并没有得到任何相应的制约，这一点来需要监管部门和媒体关注。

　　邵桐：在《广告法》第七条第二款有相关的规定，不仅是房地产广告，其他商品广告也不能出现这种类似于“顶级”、“唯一”的词语，这是广告法当中命令禁止的一种规定。如果出现这种词语，监管部门应当主动履行职责，告知广告主或者广告的制作者和发布者，立即停止使用广告，并在相应的范围内予以更正，更严重的，还要没收广告的制作者和发布者相应的广告费用。

　　既然法律不予支持，为什么地产销售广告上却一再出现？而且愈演愈烈？

　　包华：广告是为工商部门去进行相应的市场约束的，如果工商部门对于这样的排他性用语进行相应的处罚的话，都会让其他的广告商和媒体借鉴。但是，非常遗憾，这个案例一直没有出现。另外一方面，对于一个楼盘的销售而言，一个广告费用即使再高也是有限的，用一个非常有限的广告费换取一个高额的销售利润，对于任何一个开发商都是有盈利动机的。在这种巨大的盈利动机面前，哪怕有行政处罚，很多广告商也愿意面对。所以处罚的力度不仅仅只是经济处罚的问题，更多应该在其他方面进行延展和综合治理。

　　央视记者的调查发现，北京一家楼盘忽悠人的本事非常了不起。在一家楼盘的宣传单上写着小区内设有超市、医务室、银行、邮局、洗衣店、幼儿园等服务配套设施，社区内还设有温泉戏水乐园，记者从房展会上出来以后，按宣传单上提供的地址到了这个楼盘的售楼处，发现很多东西和广告所写的不一样。

　　根据售楼人员的介绍，这所楼盘在广告中宣传的六项基础设施，实际上只具备超市和洗衣店两项。面对记者的疑惑，售后人员又赶紧宣传起小区建了的公园和水上乐园。于是记者又从售楼处赶到楼盘现场，却看到所谓的水上乐园只是看上去荒废了很久，根本就没有水的游泳池。在游泳池旁边，所谓的社区公园也是大门紧锁，上面挂着"闲人免进，游人止步"的牌子。进园一看记者才发现，公园建在一个防空洞上，一圈绿树环绕着防空洞，遮住了里面大片的荒草和无人看管的果树。走到防空洞的顶部，眼前是几套锈迹斑斑的健身器材。

　　包华：夸大和虚假同时出现在广告语当中，而这个楼盘本身的配套设施其实并不完善。在这种情况之下，大家应该可以从项目的配套文件中乃至于规划上到答案。但是这些配套文件并没有如实的向消费者出示，而是用广告的虚假方式宣传，这种方法对于消费者在判断是否购买时，很容易产生误导。

　　众所周知，售房要五证齐全，五证就是开发商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称"五证"。可是在大家的买房经历中，遇到的真正五证齐全的又有几家呢？一般销售商都会向这样忽悠我们。

　　经销商：房屋的许可证，楼只要盖到一半就肯定可以拿得到了，我们的楼都在盖，盖着盖着房产的预售证就可以拿到了。

　　为什么现在五证不全也能卖方？这个说法有问题吗？

　　包华：在五证不全的情况下，购房人确实能够看到房形物。之所以它叫房形物，是它看上去是房子，但是它跟我们法律定义上的房子是有本质不同的。首先购房人确实能看到这个东西，开发人员确实能开发完，购买房人可以有信心买。其次，确实有一些商人在卖这样的房子，而且没有得到任何制约，即使是有一些项目长期在进行这样的销售，也没有政府监管部门叫停，而且广告还在做。所以，买家和卖家都有需求的情况下，政府的监管顾不上了，就会出现这种房形物在市场上进行销售的情况。

　　邵桐：经销商的说法确实有问题，因为根据我们国家现行的法律规定，所有的行政审批的证件都是要符合申请条件，由行政机关作出严格的审查以后，才可以批准这些行政审批。

　　房地产界的虚假宣传由来已久，而且经久不衰，原因何在？

　　包华：这跟房地产市场整体的市场走向有一定的关系，因为近些年来，房地产市场一直是向上走的，很多购房人获得了实惠。另外，不可否认房地产市场在逐渐成熟的过程中，房子确实越盖越好了，很多消费者也看到了这一点才会进入到这个市场之中。其次，很多房地产广告到最后并没有影响到消费者的购房预期，即使影响到了，广告商也好，广告主也好，没有得到相应的处罚或者赔偿。在这种情况之下，就不难相信房地产广告为什么越来越假了。

　　宣传单也好，广告单也好，不能作为开发商的承诺。曾经有说法称，如果消费者把宣传单收藏起来，有朝一日发现宣传的和实际不符，是否可以凭借宣传单去追究相关责任？

　　包华：广告本身并不是合同的一部分，消费者还是要以合同为准。另外，如果虚假宣传确实影响到了购房人的购房预期，甚至于影响到了购房人对于房屋价值的判断，应该给予一定的赔偿，但赔偿的数额一定不会高于开发商的利益。因为房地产市场在上涨，即使当年5千块钱一平米的房子，等你去告他的时候，已经1万块了。在这种情况下法院就会面临一个问题，消费者确实从中获利的情况下，如何让开发商进行赔偿，因为我们国家目前是以实际损失为赔偿的基本原则。

　　要想真正的遏制住房地产的虚假宣传，最有效的办法是什么？

　　包华：应该建立一套成型制度，如果某一个商家、广告主、媒体确实发布了虚假的广告，经过最终的认定这个虚假广告造成了社会影响，就应当在相应的信息系统上予以记录，今后限制其进行相应的预售、广告等一系列经营行为。否则，只是单对某一个行为进行处罚的话，很难解决目前虚假广告泛滥的问题。