如果这两大危机继续下去的话，中国楼市的未来就真的让人担忧

这一轮楼市调控自2016年月份的沪深开始，爆发是在当年的90，随后的2017年和2018年也出现了两轮大规模调控。

从2018年下半年开始，全国重点城市的房地产降温明显，新房基本滞涨，二手房普遍回调，北京上海和深圳这三个城市二手房价格相比高点，均回落10％以上。而成交量的回落更为明显，在一线城市，大规模调控首先挤压的是投资炒房需求，其次是首套房的购房需求，最后是换房改善性需求。(新房)

当前刚需仍然基本处于观望状态，有数据显示，在北京地区的住宅成交中，首套房占比从2017年的44％降至目前的15％左右。

而对于部分有房一族来说，房价滞涨，却也帮助他们打开了另一扇门。

我的一位朋友，家里原先是北京郊区的，动迁获得了4套房，经过了十余年的腾挪，目前名下已经有了7套房。

这一年多以来，这几套房的市值有所缩水，但他并不担心，主要有以下几点逻辑：

一是目前的租金收入已经可以覆盖房贷，杠杆基本为零。

二是北京的资产流动性很好，只要想卖，总归卖得出去。

三是量价齐跌，房地产多空双方的力量对比也发生了明显变化，当前空军明显占了上风。但他认为楼市真正的空军并不是刚需，并不是租房者，而是像他这样的有房一族。他们手中没房子的，没筹码，只能寄希望于宏观调控，被动等待。而有房一族一旦集中卖房，房价瞬间就会崩掉。但目前的调控显然并不想有房一族，这个真正的隐形空军爆发出来。

对于杠杆，有房一族与普通刚需也不一样，他们会习惯性维持一定比例的负债。这位朋友也是如此，现在房子的现金流已经为正，他虽然没有打算购置更多的房产，但仍然打算通过以旧换新，以小换大的方式加杠杆。

最佳的购房时机一般是在调整期，在熊市，这一点也只有买卖过多套房的会最深。

调整期的房地产市场，无论是新房还是二手房，笋盘多，可挑房源多，总体是买方市场。买方市场一旦形成，楼市就会趋于透明，开发商要卖房子，中介要赚佣金，这就决定他们都不大会利用信息不对称来坑购房者。

牛市只能想一件事，早点筹到首付，早点上车，根本没机会挑房子，遗憾是大概率会出现的。务实的人不应该活在新闻里，而是去多多看房。

楼市看似如火如荼，买方需求疯狂，但背后却蕴含了至少两大危机。一是让人看不清现实，二是房价透支了十年。更为重要的是，如果这两大危机继续下去的话，中国楼市的未来就真的让人担忧了。

第一个，让人看不清现实，现代健康市场都有一个特点，即有各种的真实客观的数据以便参与，方能对市场有准确的判断，然而在楼市调控之下，限购限贷限售摇号等着让中国楼市的数据严重的扭曲失真，其中最典型的就是房价，按照常理，新房要比二手房贵，但如今啊全国各地基本都有一个共同特点，一二手房价倒挂严重。之所以出现这一情况，最关键的问题在于调控限价，通过这一手法，作为市场最敏感因素的房价的确得到了控制，但却不再反映市场行情了。

第二个，房价透支了十年，关于这一点呢有一个重要的评价指标，房价和家庭收入比按照国际的正常标准，这一比值应该在4到6之间，而在深圳三亚厦门北京都在20以上，二线城市中的南京杭州等城市都在15左右，这就是明显的房价有泡沫，房价在透支，未来按照目前的收入标准来看，想要匹配目前的房价，估计需要十年时间收入才能够跟得上房价。

然而房价下跌形势下，阻碍民众买房的，只有这三个问题。房价可不可能反弹不重要，重要的是这三个问题依然是买房的阻碍。

一、目前来说，房价暂时不会出现暴跌，只会在一个平衡点上，上下起伏。

由于国家的出手调控和地方政府的相互配合，的确是将房价控制住了，”炒房者“也渐渐销声匿迹，好多地方出现了房价下跌的趋势，但是只是趋势而已还未真正实现。但是有的人看到这个趋势不免高兴，认为大规模的房子降价时代要到了。可是市场都是有一定规律的，房价已经上涨到一定高度了，楼市经济在这个高度的话，基层是十分不稳的，如果这时候出现暴跌的局面，亏得可不仅仅只是开发商，市场是一环套一环的，突然暴跌会导致楼市的全面崩盘，这样影响到的产业和损失的经济是你所不能想象的。但是也不用太过担心，虽然房价不会暴跌，但是也不会像之前那样暴涨了，而且会下跌的，但是不会像人们所说的那样暴跌。

二、购买到”问题房“诉求无门。

房产业发展的这二十几年来，楼市冷清的现象已经不是第一次了，但是似乎这次的持续时间比以往的时段都要长一点，这是为什么呢？之前房价拼命上涨的时候，反而销售量更大，这都是人们”买涨不买跌“的消费心理在作祟。但是由于现在房价被控制住了，人们总觉得未来房价会降的更多，于是不如再静静观望一段时间。还有就是很多开发商已经竞相开始抛售房子了，这些房子质量不一，消费者是很容易踩雷的。但是你买到质量不好的房子，很可能开发商已经撒手不管了，既然不归他管了，那么谁又能来保障你的权益呢？只能自己吃瘪。所以买房的时候一定要擦亮自己的眼睛，多咨询多考察，防止买到”问题房“，不然后悔都来不及。

三、买房信誉低，房贷难还。

根据相关的数据来看，这一年来，我国贷款买房的人数达到新高。由于现在的房价很高，很多人砸了半辈子的积蓄才付清了首付，这在大城市相当普遍了，这样导致很多人相当于是欠债买房，于是很多人月供还不上，出现了断供，这样下去，不仅房子不是你的，你之前的上交的钱也不会还给你。