“新国五条”细则执行一个月来 新房、二手房市场迅速进入冰封期

　进入5月，多个城市“新国五条”细则陆续满月，纵观一个月来的全国楼市表现，量跌价滞、观望情绪加重已经成为不少城市楼市的集体表情。作为本轮细则最严格的城市，北京“新国五条”细则执行一个月来，新房、二手房市场迅速进入冰封期，除了成交量高位回落外，此前一路上扬的新房价格已经出现停涨态势，从议价空间看，有个税的房源议价空间明显超过无个税房源，涉个税房源均价已经逐渐出现了下滑。在经过4月份以来供需双方的短暂观望后，不少项目预计在本月中旬开始加快销售节奏。

　　□新房

　　供需骤降

　　继今年年初销量连创高峰、供需两旺之后，好景不长，随着新国五条重磅出台，北京房地产市场开始步入下行阶段，新房市场供需双双下降，短短几个月内，楼市经历冰火两重天的境遇。

　　4月新房成交环比降六成

　　根据北京中原市场研究部统计，4月北京新建住宅成交面积为8.84万平方米，新建商品住宅成交8280套，环比下降57.2%，接近六成，同比上涨5.84%。其中，期房成交6200套，现房成交2080套，剔除保障房，普通新建商品房住宅网签约5261套。

　　北京中原市场研究部分析认为，4月北京新建商品住宅成交量冲高回落，一方面由于月北京住宅成交量创网签历史最高，购房需求在新政推出之前迅速释放，成交一定程度上透支；另一方面，住建委严格监控房价，对于价格偏高将不发预售许可证，导致年内新建商品住宅供应量仅100万平方米，远低于目前市场成交量，目前新建住宅市场“房市两亏”。

　　此外，京版“国五条”落地使得多数购房者在新政后选择短期内暂不出手。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从细则内容来看，对京籍单身人士购买二套房的限制以及在此提高二套房贷首付的规定，在短期内导致了市场需求的急剧萎缩，即便是有资格的购房者在新政后也多选择短期内暂不出手，以观政策后效，因此导致了新政之后4月成交量急剧降低。

　　而价格方面，4月北京新建商品住宅成交均价2198元/平方米，同比涨8.91%，环比涨4.04%。随着五环内项目地域优势及入市增多，成交量走高，而五环外成交比例则有所下降。

　　供应缩水明显

　　根据亚豪机构统计数据显示，201年4月，北京住宅市场仅有21个项目入市，比上月减少6个。21个项目中仅有中建国际城一个纯新盘项目，其余20个均为老项目后期。21个项目共新增商品住宅4188套，预售许可面积46.万平方米，环比上月分别减少1.%、21.5%。

　　不仅如此，作为楼市传统销售旺季和开盘最集中的时间段，今年5月冷清开局。据亚豪机构统计数据显示，在刚刚过去的天小长假(4月29日到5月1日)，北京楼市仅有首创·澜茵山、亚奥·金茂悦、玉兰湾三个项目开盘，新增供量618套，新增供应面积7万平方米，同比去年五一小长假，供应套数、供应面积双双大幅重挫七成。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，目前大量项目尚处在获取预售许可证过程中不断试探涨价底限的阶段，不过，预售价格过关的项目并不多，导致当前开盘项目大幅减少。但高姗分析，临近房企发布中报时间窗口，为了冲刺业绩，一些开发商必须加快推盘，以实现良好的销量和销售额。因此，高姗认为，五一期间的低迷局面不会一直持续下去，楼市供应量有望在近期有所增加。尤其对于一些中高端项目，由于较高的销售单价更易实现资金回笼，自4月以来便迎来相对集中的入市，楼市供应结构也因此出现了结构性变化。

　　□二手房

　　量价齐跌

　　刚刚过去的4月份是北京“国五条”细则落地首月，受“20%个税”政策的影响，二手房市场迅速降温，呈现出量价齐跌的态势。根据链家地产的统计，4月份二手房成交量大幅回落近九成，全市成交均价出现环比回落，同时，新增房客源减少，成交以刚需为主。记者在调查中发现，二手房市场观望情绪浓厚，业内人士表示，预计5月以后，二手住宅市场成交量会有所回升，但不会恢复到调控前的成交水平。

　　量价双降

　　链家地产的统计数据显示，4月，北京市二手住宅网签5212套，环比下降88.1%，同比下降47.7%，是自2012年月份以来首次同比下降，与1月正常水平相比，下降了7.4%。与此同时，成交均价环比回落，4月份北京二手住宅成交均价 元/平米，环比下降%；同比上涨 2.9%，涨幅比月回落6.5个百分点。

　　值得一提的是，4月份的成交主力多为90平方米以下的小户型，90平方米以下的小户型成交占比达到 6.2%，接近去年 6 月时水平，比上个月增加了7个百分点；同时，4 月二手住宅网签平均面积为 89.4 平方米，比上个月减少了5.4 平方米，是今年来首次落到90平方米以下。

　　链家地产分析师张旭认为，4月二手住宅成交量大幅下滑的主要原因有两个：一是月份极度透支了4月的部分网签和需求；二是市场进入典型的观望期，整体需求释放规模迅速缩小。预计这种观望情绪会在具体执行政策落实或价格走势趋于明朗的阶段有所缓解。

　　无税房成成交主力

　　记者在调查中发现，目前在中介门店上挂牌出让的二手房房源绝大多数为无税房源，中介门店的经纪人告诉记者：“收税的房源太复杂，还是没有税的房源省事，客户也比较喜欢这类房源，我们目前卖的多数都是没有税的。”

　　数量有限的无税房在一定程度上影响了二手房市场的供应，4 月份新增房源环比下降49.2%，链家地产的数据还显示，新增客源环比下降15.5%。与1月相比，新增房源客源量分别下降6.5%与21.8%。从月内趋势看，4月新增客源量开始平稳回升，新增房源仍处于下降通道。

　　张旭告诉记者，目前的新增房源持续减少，而月的高成交更使可售存量出现明显下滑，供需矛盾有所加深，房价下降的动力并不足，如果考虑“卖方市场”下税费转嫁买方的习惯，新政后购房者压力有可能不降反升。

　　新增出租房源增多

　　在出售房源减少的同时，出租房源显著增多，在供应充足的支撑下，4月份的租金水平加速回落。

　　伟业我爱我家公布的数据显示，4月北京租赁市场新增租房需求登记量环比上月减少近一成，但新增出租房源登记量环比上月增加了逾四成，需求减少，待租房源增加。供需矛盾的缓解加速了租金的回落，4月北京房屋月租金均价为500元/套，环比月下跌2.8%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，除了传统淡季租赁需求回落外，4月北京房屋租赁价格下降的一大特殊原因是受调控政策的影响，部分不着急出售房产的业主越来越倾向于把房屋出租来赚取高额稳定的租金收益，规避房产因空置所带来的损失。

　　□全国

　　20城楼市成交集体沦陷

　　4月份的成交，印证了新政实施首月楼市降温的市场判断。尽管20个城市跌幅大小不一，但总体情况表明楼市集体沦陷的特征。

　　楼市指标下滑明显

　　上海易居房地产研究院近日发布《4月份典型城市新建商品住宅成交报告》指出，4月份，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积为852万平方米，同比增长24.7%，环比下降.0%。

　　此外，根据中原地产市场研究中心统计数据显示：4月全月，全国主要54个城市新建住宅合计签约套数为25.万套，环比上月的0.7万套下调了17.6%。虽然依然是25万套以上的单月成交，但相比去年11月来的成交高峰，已经有所回落。

　　撇去2月这一包含春季因素的月份，4月份的行情创下了近12个月成交量的历史新低。在月份购房需求得到有效释放的前提下，市场恐慌情绪已被4月份观望心态所取代。1-4月份，新建商品住宅成交面积月累计值的同比增幅较1-月份有所下滑，即从1-月份的94.4%下滑至72.6%。当然，同比增幅数值依然较大，市场依然好于过去同期水平。

　　全国楼市回落从另一组数据得到验证，中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心发布的201年4月份的中国非制造业商务活动指数为54.5%，环比下降1.1个百分点。

　　一线城市下降最明显

　　从区域看，在月份购房需求得到有效释放的前提下，市场恐慌情绪已被4月份观望心态所取代。作为新“国五条”细则“轰炸”的前沿阵地，一线城市的成交下降了近一半。4月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为257万平方米，同比增长8.%，环比下降49.7%。4个一线城市均出现了不同程度的环比下滑。其中北京的跌幅最大，为61.9%。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，从目前全国楼市看，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。而且2012年来过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因。这些影响房价上涨的因素目前依然存在。如果在201年，信贷不收紧，房价很可能继续出现微涨。这也凸显了调控的难度。整体来说，市场将逐渐平稳。

　　□专家

　　今年楼市走势

　　将呈“”字形

　　兰德咨询总裁宋延庆

　　今年的房地产市场整体走势将呈现“”字形，在一季度交投两旺局面之后，二季度将进入相对低迷态势，而到了三季度之后尤其是9-11月，市场会再次被拉起来。目前的主要问题是市场有效供应太少，在买卖双方短期观望局面之后，随着价格上涨压力减缓，下半年开发商可能会出现放量供应，而今年整体成交价格预计会比较平缓。到今年年底，全国房地产开发投资额预计将实现15%递增，成交量和成交价格分别实现12%和10%的递增。

　　二手房或将

　　低迷半年左右

　　伟业我爱我家市场

　　研究院经理程浩业

　　受楼市调控政策，尤其是限购限贷从严和交易个税提高政策影响，较为刚性的购房需求均在月底之前搭上政策“末班车”，提前释放了购房需求；具备一定弹性的购房需求(可买可不买)，自4月开始大多取消购房计划或者陷入观望，导致了4月份以来日均成交量不足200套，同比环比均出现大幅萎缩。对于未来北京的二手房市场，按照近三年北京二手房正常的月度需求套水平计算，月透支了未来近6个月的房屋交易量，也意味着本轮的市场低迷期或将持续半年左右，也就是说在9月份之前，北京的二手房交易量都将维持在目前的低位。另外，关于交易价格，伴随交易量的持续低迷，尤其是持续2-个月之后，北京二手房（二手房/ ）价也将在个别区域房价回落的带动下略有下滑，但下降幅度极为有限。

　　未来成交量

　　还将有所调整

　　上海易居研究员严跃进

　　4月份各地楼市一改月火爆状态，迅速转为冷清格局。新政实施的效力显现、需求提前得到透支，解释了4月成交疲软的态势。新政效力的继续释放，以及各地差异化政策的进一步深入，将促成未来数月成交量继续有所调整。此次楼市的集体沦陷，是入市观望情绪支配下的一种蛰伏现象，因此更应理解为是一种短暂的市场行为。4月份及1至4月累积的成交量同比增幅均表明，市场需求并未消失，持续增加仍是一个不可逆的趋势。因此，新政打压下，仍应警惕楼市需求从沉默转变为爆发的可能性。