政策传闻比实际落地影响大 房价前4个月略有上涨但后继乏力

每年的人居展被称为观察市场的窗口，起着风向标的作用。而本届人居展前的杭州楼市，出现出了非常鲜明的特。记者粗粗分析了一下，今年前4月，基本有以下几个特征：市场强烈受政策影响，波动较大；房价依旧坚挺，但后续缺乏上涨动力；改善性需求集体活跃。

人居展前，市场的这些特点，对于之后的市场预测，或能起到一定的参考作用。

政策传闻比实际落地影响大

市场波动明显

“新国五条”、“二手房（二手房/）转让缴20%个税”、“房产税”……201年前四个月的市场，是政策交替影响的市场，楼市也因此掀起一阵阵波浪。但一个有意思的规律是，政策传闻对于市场产生的影响程度远远大于细则落地执行之后。

2月20日，“新国五条”的出台，彻底地打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想，释放了政策将持续从紧的信号。最大焦点集中在，对出售自有住房按规定应征收20%个人所得税。按照规定，地方政府必须在月1日前出台细则，落实20%房屋个税征收问题。

尽管地方性细则尚未出台，但这个“新国五条”对市场造成了巨大影响，尤其是在二手房市场上。不少人选择提前出售或者买入二手房，一时间造成了二手房成交异常火爆。成交创天量的报道以及对对个税问题的争论，也一次次上了各家媒体的头版头条，成为舆论焦点。

4月1日，杭州“新国五条”细则落地，对20%个税问题只字不提。杭州版细则出台第二天，二手房市场随即发生了逆转，一场关于20%个税的探讨成为过去，市场转眼又恢复了“新国五条”之前的状态，二手房成交量亦迅速下跌。

另一个热点话题是“房产税”，虽然从去年开始，这个政策已有多次即将出台的传闻，每一次被描绘得有鼻子有眼，事后都被证明是“空炮”。今年4月中旬，房产税的话题再次席卷杭州，传言细致到“4月26日出台，5月1日正式实施，存量房既往不咎，参照上海模式……”

一些开发商的销售策略也随即发生转变，趁细则实施之前急忙改变销售策略，赶在政策落地前“抢收”，其中并不乏知名房企。部分购房者趁着政策落地前提前实现改善性购买，躲避房产税。

4月26日到了，5月1日也到了，房产税再次被证明是一枚“空炮”，市场再次回到传闻前，房产税再次短暂地消失在舆论中。

房价前4个月略有上涨

但后继乏力

今年楼市价格也是一条有意思的曲线，1月传统淡季，主城区成交火热；居高不下的商品房成交量，使得楼市价格拉出一条悄悄上涨的曲线。不过，这种局面到5月份以后有可能改变。

1月的楼市往往是传统淡季，也意味着市场即将转入休整期。但是，今年1月份主城区以465套的破纪录成绩创下了自2008年以来的同比新高，并较2012年1月份820套成交量倍增。

是什么造成6年来最红火的1月商品房市场？2012年底，杭州楼市呈现翘尾行情，11月、12月主城区商品房各成交4056套和4018套，同比分别上涨10.6%和7%。今年1月的成交火热，主要源于2012年末楼市翘尾的巨大惯性。

约2个楼盘（楼盘/）集中选择在1月中上旬面市。开发商推盘热情的背后，是被压抑需求的集中释放。一些在2012年9月、10月间持观望态度的购房者纷纷选择在去年末今年初置业。

与此同时，从去年下半年开始，杭州商品房价格在触底后拉出一条明显的上升趋势。这种趋势，直接传导至今年的市场。伴随着商品房成交量的居高不下，4月份前，杭州各家开发商看涨心理依旧坚定，在售商品房价格一直在悄悄上涨中。比如北部软件园板块价格体系，由去年年底的元/平方米上涨至元/平方米，丁桥板块价格体系也由万元/平方米上升至元/平方米，基本上杭州每个板块的价格体系都在上涨中。

不过，这种上涨趋势在4月份发生了改变。随着政策的明确，购房者抢购心理发生了转变，市场陷入了停滞中。与此同时，库存的压力并未减少，反而略有增加。目前，杭州主城区可售房源量达到套，仍维持在较高的位置。

购房者心态转变，政策仍需观望，库存仍维持在高位，三种压力下，开发商开始重新定位市场。在对购房者进行试探后，4月开盘的开发商多数仍以比预期中低的价格入市。4月份至今，最惹市场关注的价格话题几乎销声匿迹。业内人士预测，因为缺少上涨的动力，今年杭州的房价不会出现明显的涨幅，预计会维持现在的状态，一些首次面世的楼盘，或许会出现低开然后稍微提价的局面。

改善性需求者

今年表现活跃

几乎每一次房地产调控，最直接受影响的无外乎两类人：刚需购房者和投资性购房者。

房地产调控趋紧的时候，刚需购房者受益，投资性需求被逐渐挤出，甚至消失于市场。当房地产调控放松之时，刚需购房者被迅速上涨的房价边缘化，投资性购房再次占领市场。无论哪种市场，刚需购房者和投资型购房者都是市场最活跃的力量。

在刚需购房者和投资型购房者之外，则是“改善需求者”，他们拥有一套或两套自己的住房，想要换一套面积更大品质更好一些的，但又不着急出手，有足够的时间了解市场。所以，他们成为了楼市的观望者，也是沉默者。

但今年，这批“沉默者”表现得格外活跃。据华邦地产首席分析员宋文杰称，月份二手房成交量中，超过85%为赶在政策前的恐慌性购房，其中改善性购房者占了很大的比例。

往日的市场沉默者变得极其活跃，甚至一段时间内占据了整个楼市的主角地位。之所以出现这一现象，直接和政策相关，无论是20%的个税传闻还是房产税政策，对这类体的影响无疑都是最大的。集体追赶政策“末班车”的心态，使改善性需求者成了市场最活跃的部分。