北京推史上最严公积金新政 目的何在？影响如何？

在北京楼市已经降温的情况下，调控政策仍在加码。

这次是，住房公积金贷款新政。

具体看，从“认房又认贷”，到贷款额度与缴存年限挂钩，再到提高首付比例、下调贷款额度，新政实施后，人们使用公积金贷款购房变得更加困难了。

易居研究院副院长杨红旭称之为：史上最严公积金新政。（新房）

目的何在？

新政出台后，有观点认为，北京限购政策全国最严，普通人购房已经捉襟见肘，政府为何要再出重拳？

从政策的出台背景看，有两点考虑：

其一，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。延展开来，国家要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

在中原地产首席分析师张大伟看来，“租购并举”可与此次公积金调整联系起来。“每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。”这意味着，年轻人22岁开始工作，到4岁左右才能满足贷款120万元的条件。对于经济实力弱、薪资又不高的年轻人而言，收紧公积金贷款的“大门”，他们可能会放弃买房转而选择租房。

客观上来说，这有利于房屋租赁市场规模的扩大。

也有观点认为，贷款额度和缴存年限挂钩是为了体现公平性。公积金是一个大池子，前些年可用于贷款的钱还比较多，但近几年，随着公积金提取和贷款量的增加，可用于贷款的钱在减少。在这种情况下，缴存时间长的人获得更多贷款，更加公平。

其二，落实北京城市总体规划要求。新的北京城市规划，将北京定位为全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。根据这一定位，疏解非首都功能成为一项重要工作。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，贷款额度与缴存年限挂钩，城区人口郊区购房适当放宽贷款额度，这些新政都与北京的城市规划有关。“北京市区人口过于拥挤，未来非首都功能产业会外迁，公积金调整正是配合了产业结构的调整。”

这符合北京城市的总体规划要求。但也有观点认为，新的公积金政策，城六区人口郊区买房公积金贷款只有最高10万元、20万元的上浮额度，对动辄几百万元一套的房子来说“并不解渴”。

影响如何？

贝壳研究院首席市场分析师许小年认为，此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。在目前商业信贷保持紧缩的状态下，公积金政策调整不仅影响低总价的刚需市场，还会对换房链条“釜底抽薪”，进而影响中高端改善市场。

“由此估计，2018年第四季度北京房地产市场的情况不容乐观。”许小年说。

具体到购房者，则体现在购房成本的增加。

新的公积金政策参照现行商贷政策，调整了首付比例。原来首套普通住房公积金首付比例最低20%，新政策提高至5%（经适房、共有产权房除外），二套房首付比例不低于60%。

首付比例增加，贷款额度降低，人们要想买房只能增加首付和换成商业贷款。

倘若换成商业贷款，有人算了一笔账，假设之前公积金贷款120万元，贷25年，等额本息需支付利息55.4万元，月供5848元，换成商业贷款后需要多付4.万元的利息，月供增加至7290元，每月多还1442元。

有过购房经历的人了解，商业贷款需要看购房人的流水，工资一般要达到月供的2倍。倘若月供7290元，月平均工资就要达到1.5万元，基本是北京月平均工资的2倍。

对在北京打工的人而言，尤其值得注意的是，同日公布的《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》明确，住房公积金缴存人及配偶购买北京的住房，或购本人及配偶身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房，方可办理公积金提取，否则不予办理。

也就是说，如果张三是河北邯郸人，只有在北京、邯郸、石家庄购房才能提取公积金，否则无法提取。

新的政策同时提到，因工作变动迁出北京，且在迁出地未建立住房公积金的，缴存人男年满55周岁，女年满50周岁，方可办理销户提取。

贝壳研究院院长杨现领分析，总体来看，此次公积金政策调整对市场的冲击可能会超过预期。

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