“末班车”买家各显其能 “首置”“首改”买家仍然占领着二手楼市

据合富置业数据显示，刚刚过去的月广州首次置业二手买家的占比为70%，较之前有所增加；改善型需求不足25%，较之前的三成有所减少；而投资型买家的比重仍处较低位，不足5%。数据显示，在这个政策前夕的变动月“首置”和“首改”买家仍然占领着二手楼市，而在调控大棒再次下压之时，最着急的反而是首次置业的二手房（二手房/ 买家。

“首置”买家青睐郊区二手房

一位五羊新城的房产中介（中介 ttp:///cx/）告诉记者，本月该地区的中介行显得门可罗雀，但上个月是二手房的成交高峰，从业主挂牌和最终成交的情况来看，买卖双方的交易意愿都明显增强。“大部分业主都是希望抢在国五条的具体细则出台之前买到二手房，基本上以自住和首次改善的需求为主，我接到的案例中没有仅仅为了投资而购买二手房的买家。”

根据合富置业的统计，分区域来看，改善型需求的买家主要集中在中心城区，而首次置业者大多选择在郊区置业，中心城区的投资客也相对要多一些。由天河、海珠、越秀、原荔湾等中心市区的买家类型看，首置买家的占比接近六成，较之前有所增加；不过，改善型需求仍保持三成以上；长线投资客的比例仍保持在一成左右。由白云、番禺、原芳村、黄埔、花都、萝岗等外围及近郊二手买家的类型看，首次置业者的占比首次突破八成，较此前的七成左右明显增加；改善型需求的比例仅为17.2%，较以往的20%有所下降。由此可见，外围及近郊区域、实力相对较弱的首置刚需赶搭个税“末班车”的意愿相对更为强烈。

据悉，首置买家以入住需求较迫切的刚需占比较大，不过，也有不少未来1—2年的购房需求提前集中入市；而改善型客户则多为“卖一买一”的首次改善，其中新登记入场的改善客明显增多。合富置业首席市场分析师龙斌博士表示，“首置”和“首改”刚需是当前二手楼市的绝对主力，在新国五条调控政策的地方细则出台前夕，市场预期未有根本性逆转，仍然以看涨后市为主，为赶搭个税“末班车”，入住需求较迫切的刚性需求和部分未来1—2年的购房需求提前集中释放。这也是本月二手楼市急速升温、交投“井喷”的主要原因。

赶“末班车”买家各显其能

为了赶上“国五条”的末班车，不少“首置”买家向亲戚朋友借贷来买房，“近期就有一位原本打算按揭买电梯2房学位房的首次置业买家，在新政后转为一次性付款，但他的资金实力其实并不足以一次性支付全部楼款”，合富置业穗花分行主管王凤表示，买家为了尽快赶在细则落地前完成交易，最终都决定一次性付款购房，不足金额买家自行向亲朋好友借钱凑足。

王凤表示，这套电梯2房是带省级名校学位的物业，买家当初选购物业的时候本来就是自住兼学位两方面综合考虑的，若不向亲友借钱，以买家手中持有的资金只能降低要求购买户型小一些的物业或其它不是买家心仪重点名校学位的物业，这与买家的购房要求有较大差距。此外，买家在新政后转为一次性付款，也是担心20%重税细则一旦出台，以自己手上仅有的资金，已无法负担额外增加的税费支出。

各显其能的不仅有“首置”买家，还包括改善型买家。“天河北华阳小学招生范围内近期有一套楼梯楼高层2房单位成交，买家也是一次性款付款的，短短几日之内就将所有交易手续办好了，比按揭购房的个案需时短很多。”合富置业高级营业经理刘海标表示，这个买家的小朋友其实才刚读幼儿园不久，要过几年才用到学位，不过买家担心限购政策会发生变化，亦担心按差额20%征税后自己手中这笔钱不再足够购房了，因此赶在个税细则出台前一次性付款买下这套学位房。

记者了解到，在新“国五条”出台后，不少买家担心此后限购政策会发生变化，已有一套房的自己无法再买多一套房，因此马上改变计划尽快购房。

二手房交投将陷入平淡

数据显示，受国五条20%个税新政“末班车”影响，刚刚过去的月广州二手楼市买卖双方交易意愿均明显增加，供需两旺，交投火爆，成交量约为正常时期的三倍。买家以首置刚需为主，占比达七成，较之前上升；“卖一买一”的首改需求依然活跃，投资客入市少。买家以迫切需求居多，也有部分购房需求提前集中释放；旧客入市积极，新登记入场的改善客户增多，市场交易节奏明显加快，价格接受度提高。不少买家为规避政策落地风险采取一次性付款方式。两房、三房的中小户型仍是市场主流需求，价格有所上涨；大面积高价单位需求平稳，价格持平。有多套物业的业主出货意愿增强，盘源有所增多，不过，由于需求大幅增加，不少区域短期供不应求。中心区以及番禺区的二手楼价上涨幅度略大，外围及近郊的价格相对较平稳。

合富置业市场经理梁燕明表示，月份新政“末班车效应”令累积的大批刚需购房需求急速释放，而不少“好而不贵”的笋盘亦在当时陆续被市场消化。进入4月之后，受传统清明节气影响，再加上市场对按差额20%征收个税细则出台时间不确定的担忧，市场交投活跃度比月份高峰期明显下降，一些卖点不太突出的房源，即使降价也看者寥寥。