“取证难”成房企心病 专家观点：限价或将导致延期开盘

　 北京楼市持续热销的势头伴随着国五条及陆续发布的细则，在一季度末戛然而止。自月下旬起，北京多个热销项目传出网签被暂停的消息，紧接着，金茂悦、首开国风美唐等项目新一期取证房源被住建委驳回。而调控力度仍在升级，4月10日，北京市住建委主任杨斌公开表示，北京将形成限价房序列管理，如果开发商不接受指导，就不发预售许可证。但是截止到记者发稿时，住建委并未就限价、限证给予回应。

　　业内称热销项目网签被暂停

　　“尽管4月8号北京房地产交易网签已经恢复，但目前还有几十个项目的销售许可证被压着不发。”一个刚刚获得“解套”进入正常销售的项目负责人告诉记者。

　　据记者了解，月0日公布北京国五条细则的同时，北京市住建委就曾下达通知：201年月1日零时至4月7日24时，北京市房地产交易系统进行升级调整，暂停购房资格申请、审核及网上签约。而据上述负责人介绍，早在建委发布该通知前一周(月2号左右)，自己所在的项目已经无法登陆网签系统。“当时并不知道是什么情况，后来才知道有20个热销项目被暂停了网签，我们是其中之一。”记者同时获悉，该项目在向相关部门咨询时得到的答复为：144平米以下，成交价格高于元/平米，144平米以上，成交价格高于元/平米的项目将停止网签录入。

　　然而经过调查，记者发现并非所有在售价格高出上述标准的普宅项目都被叫停。位于通州区的华远·铭悦世家目前在售均价为元/平米，此次并未被列入暂停网签的项目之列。一位业内人士对此表示：“此轮受到限制的主要是市场上关注度较高的项目，相关部门的举措也是寄望于能够起到一定警示作用。”

　　“取证难”成房企心病

　　通过采访，记者了解到目前北京耳熟能详的项目大多遇到了“取证难”的问题。而根据北京市住建委网站公开信息显示，进入月下旬，项目预售审批速度明显放缓，自月15号至今共有11个项目获得预售证，其中4月份以来仅有京投万科新里程和望京金茂府两项目获得销售许可。

　　然而取证难已经对项目推盘节奏产生了影响。原计划4月初开盘的亚奥金茂悦相关人士告诉记者：“预售证拿不到，开盘时间只能延期。”一家知名房企的相关负责人也对记者表示，现在手上有证的开发商普遍很开心，因为有什么货都能出去；但是对于货量充裕但没法拿到证的项目而言就非常“痛苦”。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，月底京版细则的出台，开发商或主动或被动，都开始放缓了供应节奏。一方面开发商需要消化政策，制定新的销售策略，而另一方面住建委对于预售证发放更加严格，对于部分涨价项目不予发放预售许可证，使得部分项目不得不推后入市重新核定价格。

　　“紧箍咒”效应将持续

　　随着政策的不断推进，房企头上的“紧箍咒”也是越来越紧。第一太平戴维斯住宅销售部总监陈明认为，政府这次的调控决心还是很大的，但多数房企也有了相应的准备，无论是心理还是资金方面，面对调控可能还是会坚持一段时间。“据我和多个房企沟通，感觉到今年6月份，可能会是一个坎，如果政府会继续出台一些政策，开发商下半年日子将非常不好过。”

　　陈明同时分析称，主管部门对于取证的控制，可能会尽量少发价格较高的证，将一些售价较高的项目推迟入市；从开发商的角度可能就会通过各种办法尝试过关，比如说价格过高不好报批，可以将毛坯变精装等进行价值拆分；或者先卖位置最好的、价格最高的楼座，从高到低进行销售，也能实现新一期楼盘（楼盘/）低于上一期的价格。

　　■ 专家观点

　　限价或将导致延期开盘

　　●郭毅(亚豪机构市场总监)

　　如果限价等行政干预越来越严格，或将导致开发商采取延期开盘的方式应对。开发商的操盘策略可能会重新调整，从“低开高走”改为“高开低走”；或是调整开盘产品，先推出位置或户型稍次。定价相对较低的楼盘。

　　此外，限价或延长开发商拿证周期。国五条后，购房人结构发生改变，开发商需要重新审视其客是否足以支撑开盘，而不少将入市的老项目后期更需重新调整定价。如此一来，一些原本打算4月入市的项目或搁置或延期，传统的4、5月供应高峰在今年可能将很难出现。

　　限价不能从根本上解决供需矛盾，它只能是短期的行政干预，起到短期内稳定价格涨幅的作用，并不可能长期持续。

　　限价令市场价格失真

　　●陶红兵(高策地产服务机构董事总裁)

　　有关部门为稳定价格涨幅，采取限价、暂停网签、不发预售证的方式，开发商利润降低，缺乏销售的积极性，会使开发商封盘，减少供应量，增加供需矛盾。

　　短期看，价格的涨幅得到控制，但拟售价格和市场价格脱节，会产生诸多问题。比如供应少需求多，排号难度增加，黄牛高价倒卖号，增加消费者购房成本；再如开发商按照限价申报，采取内部认购，消费者很难买到新房，只能高价购买二手房（二手房/），反过来又刺激了二手市场。

　　在地价未降时，采取限价就会导致价格失真，开发商利润受到挤压，拿地意愿降低，影响土地财政收入。价格管制与社会发展趋势相悖，限价注定只是暂时的手段。

　　■ 追访

　　将引导开发商新盘定价

　　针对最近20个热销项目被住建委暂停网签等传言，4月10日，记者致电北京市住建委宣传中心。但是截至记者发稿，住建委仍未给予相关回应。

　　不过，4月10日，北京市住建委主任杨斌在做客城市服务管理广播时，对备受关注的相关问题做出了表态。据报道，杨斌当时表示，目前正在研究限价房序列管理的具体细则，措施将包括，新盘报价不能高于该楼盘此前成交价，也不能高于周边同质商品房价格。如果开发商不接受指导，就不发预售许可证，或者对于成交资格不予备案等，通过合理指导确保房价不会过快上涨。