三四线楼市样本调查：高铁新城概念下的

影响房价的因素多种多样，交通和区位是两大突出因素。为了缓解老城区在人口、交通等方面存在的压力，拉动新城区建设快速发展，新城区往往成为高铁站点的所在地，一批高铁新城如雨后春笋拔地而起。

但在过去的发展中，很多高铁新城存在定位不清晰、综合配套不完善、房地产先行等一系列问题，大批有投机需求的购房者涌入高铁新城，导致新城区房价坐地而起。之后，在经济去杠杆和防范化解金融风险的背景下，随着房地产调控深入推进，以高铁新城为代表的楼市热点区域得以“降温”。

日前，国家发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部和中国铁路总公司发布了《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》（以下简称《意见》），明确提出“规划协调、布局合理”，“量力而行、有序建设”，“站城一体、综合配套”，“市场运作、防范风险”的基本建设原则。随着《意见》的深入实施，各地高铁新城的开发建设将更加规范。

塘桥镇的房价没以前“疯狂”了。

今年月~4月，江苏省市塘桥镇房价连续下跌。以二手房为例，月，二手房均价为8200元/平方米；4月，为8044元/平方米。在市二手房价格稳中有升时，被市场寄予厚望的塘桥镇二手房价格却较2017年4月同期下跌约8个百分点。（最新房价）

在此之前，特别是从2017年6月开始，塘桥镇二手房均价从785元/平方米攀升至今年2月9475元/平方米的历史最高点，增幅达到16.2%。然而，一直是市房价增幅“领头羊”的市区，同期增幅仅为11.9%。

，经济发达的三四线城市。塘桥是位于市区东南部的小镇，面积94.4平方公里，常住人口约20万。根据《市城市总体规划（2011年~200年）纲要》（以下简称《纲要》），未来市中心城区的空间结构为“一主城”、“一副城”、“一公园”。其中，副城即为塘桥高铁新城。市惟一的高铁站将建设在塘桥镇，区位优势明显。

《意见》指出，我国高铁车站周边区域整体开发建设仍处于起步阶段，个别地方高铁车站周边开发建设不同程度地存在初期规模过大、功能定位偏高、发展模式较单一、综合配套不完善等问题。对于开发建设，《意见》提出了要求，包括防止单纯房地产化倾向等内容。

从追捧到谨慎 房企拿地态度转变

今年4月9日，市二环路内出让幅地块。与以往轮番竞价的火热场面不同，这场竞拍草草收场，其中两幅地块以底价成交、一幅地块流拍。流拍的商业用地毗邻塘桥镇，土地起拍楼面价为45元/平方米。紧挨着这幅地块的碧桂园翡翠公馆项目，去年的售价已突破1万元/平方米。除去紧挨省级公路、面积相对狭小的因素外，在市主城区和高铁新城的双重加持下，这幅地块的流拍多少让人感到“爆冷”。而两幅以底价成交的地块中，一幅位于塘桥镇，面积.12平方米，成交价为267万元。

从楼市进入“五限”时代，再到党和政府强调“房住不炒”，国家调控的决心不变，限制楼价政策持续向三四线城市下延。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，市场收紧或者政策收紧会促使房企理性拿地，且控制土地成本成为拿地首要考虑因素。房企自然会倾向于选择更为优质的地块。

早在2010年就传出塘桥镇要建高铁枢纽站的消息，但理应借此上位的房地产市场却并没有扶摇直上。当时塘桥镇的房地产市场还是以本土几家小型房企为主，直到一家以大润发超市为主的商业中心进驻并营业，部分高端小区才借此迎来一波房价上扬。以首批进驻塘桥镇的高端小区——东海华庭为例，2012年小区二期的开盘价为6200元/平方米，已远高于周边老旧小区每平方米4000多元的售价。“当时文教、商业配套都不完善，而且几条铁路建设也没有进展。对以实体经营为主又相对保守的人来说，乡镇房产的吸引力远不如市区。”一位房企销售人员说。数据显示，到2016年12月，塘桥镇新建商品房的预售均价为608元/平方米、市区为元/平方米。

2016年，碧桂园、新城创佳、兆坤、中梁等品牌房企陆续布局离上海市仅百公里且未实行限购限售的市，搅动了一直以本土房企为主的楼市。数据显示，2016年，市共出让44幅地块，仅碧桂园1家房企就购入8幅；当年拿地数量前六均为外地房企，共购得19幅地块。

2017年，市土拍竞争更加激励，共有保利、正荣、青禾、中南、美的、祥生、港中旅、弘阳、恒顺、伟业10家房企涌入。“地王”价格屡屡被刷新，楼面价7月最高定格在1090元/平方米、溢价率84.79%。在之后的一场土拍中，塘桥镇一块总面积为.4平方米的地块经过14轮报价，最终以2.5亿元成交，楼面价达5449元/平方米、溢价率1%。在地价升高的同时，铁路建设不断取得新进展，为塘桥镇楼市注入了一剂“强心针”。

数据显示，2017年，市累计出让经营性建设用地（不含保障房）1997.6亩，同比2016年下跌11%；土地出让总金额144.6亿元，同比上涨41%，总体呈“量跌价涨”特点。

房企为降低高地价隐藏的风险，开始在市采取组团开发模式，如美的和融创合作开发滨江御园项目，正荣联合弘阳地产、新城控股、碧桂园合作开发十里锦绣项目，保利与碧桂园合作开发珑樾项目。

在这个过程中，来自各方的调控政策已经出现。2017年6月~2018年1月，苏州各家银行连续5次上调房贷利率。2017年8月27日，市实施限售政策，规定“不动产证未满2年的商品住房（含二手住房）不得转让”。

2017年9月之前，新开楼盘屡次传出“摇号”、“排队购房”、“半天售罄”等消息。月27日晚，上千人连夜排队在塘桥碧桂园水蓝湾选房。8月，采用线上开盘、手机选房的塘桥御景天成书香的两幢高层，在开盘后不到20秒就全线飘红、296套新品房源全部售罄。到了年底，这种盛况不再出现。11月，反倒是不少房企密集加推新房源。碧桂园、融创、建发三家房企合作开发的天玺项目的一位销售经理表示，限售政策一出，对于市房价的走势企业应该都存合理担忧。

严跃进表示，这两年，类似这样的三四线市场开始崛起，尤其是在高铁建设的区域，市场看涨情绪较高。因此，在众多品牌房企进驻后，市场底部反弹特点明显。“但随着潜在的购房政策效应显现，市场相应也作出调整，只是反应相对于大城市会滞后几个月”，加上房企在资金回笼压力影响下放缓三四线市场开发，房价增幅放缓甚至回落也就不难理解。

从抢购到观望 刚需购买力下降

“去年楼市最火的时候，我平均每2天成交1套二手房。地价都这么高了，一些在塘桥镇工作的外地人生怕房价还要涨。”在塘桥镇从事房产中介业务的何女士表示，去年只要塘桥镇有土地出让的信息传出，房价就会应声上涨。2017年9月之前，一直是她生意的旺季。此后，一、两周能成交1笔生意已经很不错，生意明显清淡起来。“该买的应该都买了。”何女士表示，她的客户以在塘桥镇务工的外来人口为主，还有就是炒房客。

“我有一笔0万元的定期存款没有到期，所以月没买。到了5月，同样的房子就涨了差不多要10万元。”看身边的人都在买房，在塘桥镇一家纺织厂务工的赵权志最终还是选择“出手”，购买了一套总价57万元、面积8平方米的两居室。他在市务工10年，和妻子的月收入在1万元出头。像赵权志这样的外来务工人员是塘桥镇购房刚需的典型代表。

塘桥镇是著名的纺织大镇，最辉煌时，大大小小的纺织企业有数百家，当地人口中约一半是外来务工者。随着近几年产业转型以及外部市场影响，一批纺织企业开始迁离或关停，流动人口数量也呈现波动。比如，最大的纺织企业——华芳集团生产基地整体搬离带走了上千人。塘桥镇是市产业结构调整的一个缩影。数据显示，2017年年底，塘桥镇流动人口约9.4万人，较2011年减少1万多人。在大批房企“逐鹿”时，当地人口总量并没有出现增长，户籍人口从2011年至今一直维持在90万左右、流动人口则在60万左右。

在总体刚需减弱的背景下，一些在塘桥镇打拼多年、有些积蓄的外来人口赶在新楼盘上市前入手价格相对较低的二手房，而更多较为年轻的普通产业工人，凭着每月四五千元的工资根本无力独自承担已经飞涨的房价。“如果外来人口规模较大，楼市就容易出现波动，尤其是在产业调整的大环境下。”严跃进表示。

改善型住房也是刚需之一。2010年之后的两三年间，市大力推进城乡一体化建设，大批农户在搬迁后分得了2~套不等的安置房。出售1套安置房并将房款用作购买商品房的首付和装修款，是很多当地人的选择。但这部分人能够消化的新建商品房毕竟有限。

2017年，市全年出让的土地经营性建设用地七成都在乡镇板块。除了塘桥，金港、锦丰、大新等区镇的城区建设都在加快推进。

中国城市规划设计研究院院长杨保军在接受采访时曾表示，作为全国县域经济发展的“排头兵”，市路网基础设施良好、城乡发展协调、城市化水平已经超过70%。依靠教育、医疗、商业等方面的优势，除了市区主城区对乡镇居民改善性住房具有一定吸引力，多数人不会考虑跨区镇购买改善住房。“铁路对人口的聚集作用在减弱，且高铁多用于对外出行，对没有特殊需求的人来说不是必选项”。

今年1月，苏州市房贷利率普遍上浮至15%，二套房贷款未结清情况下利率最高上浮0%。数据显示，目前，塘桥片区在售的二手房为1200多套、新房100多套。相对充足的房源，加上高额的贷款成本以及楼市调控加剧的政策影响，面对有所松动的塘桥镇房价，即便手里有余钱的刚需族也不再轻易出手，而是选择了观望。

从聚集到散场 投资投机资金撤离

相比刚需，在高铁新城吸引下，很大一部分选择塘桥镇的购房者是投资客或投机者。

去年，紧邻塘桥镇大润发的碧桂园水蓝湾小型公寓开盘，面积以50平方米~70平方米为主，价格约为7000元/平方米。项目开盘即受热捧。“其中很多是来自上海市的客户。现在上海市青浦区的房价都超过4万元/平方米。高铁一通，这里的房价肯定要涨，所以很多人选择投资。”楼盘的一位销售人员表示，很多投资者看中的正是高铁。沪通高铁计划在2020年开通，届时从市到上海市将跨入“半小时城市圈”。但从之后上市的各楼盘房源来看，户型大都以120平方米以上的改善型为主。出于投资成本增加、“限售”后交易周期过长等原因，外地投资客的热情明显降低。

2017年销售的楼盘大都在2019年下半年交房，在办理不动产权证后，最早要到2021年才能上市交易。按照贷款100万元、贷款0年、基准利率上浮15%、等额本息的还款方式计算，即便房屋“解禁”后立即实现交易，4年多里，投资者需要每月背负5609元的房贷压力、支付给银行的利息超过1万元。

再说投机者。浦先生的姑妈在塘桥镇上开了一间小型房产中介。去年7月，在姑妈的建议下，他早上以90万元的总价购得1套二手房、当天晚上再以100万元售出，1天时间净赚10万元。当时像他这样的炒房客并不在少数。因为过户方便，炒房者几乎都将目光投向了二手房。一些房产中介不仅通过提供中介服务赚取可观的手续费，甚至开始自己参与囤房、炒房。浦先生姑妈的店铺不足10平方米，2017年全年的收入却近100万元。市“两年限售”政策的实施，关闭了投机者通过短期交易谋取暴利的“大门”。

专家表示，目前，已有50多个城市施行限售政策，对于北京、上海、南京等较为成熟的一二线城市，因为总体已经进入存量房市场，限售后房价涨易跌难。在市这样的三四线城市，二手房市场流通活力相对不足，限售政策会“吓退”投机者。

从区位到产业转型 多因素影响房价

无论是房企还是刚需，亦或者是投资客，从其对塘桥镇楼市态度的变化，可以清晰地感受到楼市调控持续发力对三四线城市房价的影响。“高铁新城”塘桥镇未来房价的走势会如何？

根据最新城区规划，除了苏南高铁枢纽，塘桥镇在谋求产业转型的道路上有了重大进展。4月1日，康得新未来城控制性详细规划进行报批前公示。公示信息显示，由市政府和康得新集团打造的未来城项目位于高铁新城南侧，总投资1800亿元，包含5.15平方公里的先进高分子材料产业园和1.49平方公里的碳纤维航空复合材料产业园，2025年建成后产值将达000亿元。

“新一轮城市发展的核心是转型，由原来的二产‘领头羊’变成二、三产业联动，甚至是一、二、三产业联动。”杨保军就高铁新城发展定位曾表示，要增强城市的吸引力，离不开产业支撑。从长远来看，有了高新产业基础，加上目前正在完善的基础配套，作为城市副中心，产业集聚必将带来技术和人才的集聚。这将为塘桥镇增强区域竞争力提供支撑，也会带动地产、金融等第三产业发展。

同时，根据《纲要》，到200年，依托建设完善的东部高精机械产业区、北部冶金装备制造区、西部临港经济贸易区，市常住人口将突破250万，各镇区将与市区连接形成“大城市”概念。

除了今后吸引的外来专业人才，还有来自“农民进城”的需求刺激。据市住房城乡建设局相关人士介绍，2016年，苏州市启动了“优化建设用地空间布局保障发展、优化农业用地结构布局保护耕地、优化镇村居住用地布局保护权益”工作。根据“三优三保”行动要求和农村危房预拆迁的实际需要，最近几年，市每年约有000户农村家庭“搬迁入城”，加上之前对于房价持观望状态的刚需族，都将是今后一阶段塘桥地区的购房主力。

再看土地供应，根据《2018年经营性用地出让计划》，几大重点区域情况为：市区18幅地块1200亩，塘桥镇4幅地块180亩，保税区（金港镇）幅地块250亩，冶金工业园（锦丰镇）1幅地块150亩，凤凰镇2幅地块150亩。

在重点打造的几个乡镇板块中，塘桥镇既不算低调、也不算抢眼，但就城市副中心的地位来说，态度显得不够积极。严跃进表示，今年4月，三线城市新房和二手房价格同比涨幅均比上月回落0.个百分点，整体趋稳。政府出让土地、房企购入土地都较以往更为谨慎，但刚需的潜在需求会对楼市造成持续刺激。“常住人口规模大或者说占比超过75%，市场更稳定且具有成长性”。严跃进认为，类似塘桥镇等地的市场前景预计较好。近期房价下跌，只是政策等层面带来的价格波动，大趋势还会上涨。

但这并不意味着塘桥镇房价在2018年“下半场”会如去年一样持续走高。从国家调控来看，“房住不炒”决心不变。2018年4月，海南、青岛、长春等地先后宣布限购限售政策，因此不排除为防患楼市后续炒作、价格反弹风险，会有更多的二三线城市出台更为密集的调控政策。在此影响下，楼市也可能引发连锁反应。

在当前环境下，严跃进认为，“对于开发商，交通区位改善的利好很关键。对于政府，则应继续以‘房住不炒’的逻辑进行管控”。