住宅土地市场持续活跃溢价成交已成常态 房企聚焦近郊热点片区

土地拍卖市场是否回暖，被看作是楼市的一个重要风向标。业内人士分析，如果未来楼价不大幅上涨，高价地块将面临一定的开发难度。然而，溢价率高往往代表开发商们对后市的看好，高价地基本也在预期内。

　　“开发商高价拿地间接促成了房价在高位的企稳，收窄了房价下跌的空间，对未来板块商品房销售价格传导出企稳攀升的预期和信号。”这是业界对高价地对房价影响的普遍判断。

　　住宅土地市场持续活跃溢价成交已成常态

　　据正合地产年报显示，2012年市 区 土 地 供 应 成 交 规 模 与2009-2011年基本持平，但单宗土地规模明显减小，然而土地成交楼面地价较2011年增长27%；受起拍价降低及宗地位置较好、开发商参与度高等因素共同影响，溢价率回升至50%的近年高位水平。高溢价率土地的增多显示了成都土地市场的火热。

　　据记者了解，在2012年楼面地价占板块房价高比值地块排行前10中，有6宗土地位于成都西南2.5环位置，该区域内的地块楼面地价占到目前房价的七成及以上。同环域内其他板块已经土地稀缺，房价高企的情况下，西南区域已经成为开发商眼中的价值洼地，随着基础配套设施的完善，特别是地铁号线的全面开工，区域内未来的上升空间和动力充足。与此同时，该区域内也不乏热点居住板块，顺江板块、红牌楼板块、肖家河板块都是楼市看好的居住片区，未来的升值动力依然充足。

　　而其他几宗直逼区域房价的土地所遇到情形大多类似。成华区三宗土地分别位于沙河堡、东方新城和新华公园板块，都是传统的热点居住板块，且板块内的供应已经不多，对于开发商来讲，一旦入手这几宗土地，未来就是板块内的“一枝独秀”，具有绝对的竞争力。原因很简单，建设路板块、攀成钢板块和高新区元华-站华板块也出现了高溢价地块。上述三个板块早已被打上高端住区或是成熟商圈的标签，对于开发商来说，这些土地相比于新兴板块的土地，更具吸引力。

　　另一方面，对于开发商来说，楼面地价虽然很高，土地总价并不贵，地块大都不到40亩，它们的“风险处于可控范围内。”对于资金实力欠缺的开发商而言，小地块降低了拿地门槛，开发风险小，短平快的开发模式造就了小地块高溢价。

　　正合地产观点认为，随着城市发展，市区土地逐渐稀缺，供应小规模、复合化地块将成为未来趋势。住宅土地市场持续活跃，成交楼面地价、溢价率均保持高位，伴随土地成本的上升与开发商参与度的上升，开发商拿地竞争强度逐步加剧，或造成后期房地产市场集中度进一步上升。

　　品牌开发企业重新聚焦近郊热点片区

　　据悉，从去年的拿地企业来看，央企、本土企业等参与度较高，显示出开发商对成都未来房地产市场拥有十足的信心。

　　而不同属性企业在拿地这件事上也显示出不同偏好。可以看到溢价率靠前的土地竞得者中出现了很多新面孔，例如浙江中大地产、河北荣盛等外地房企，展示了“志在必得”的决心和实力。

　　而对于已成功立足成都楼市的品牌房企，似乎却不太爱在高价地里扎推，而吸引他们的往往是地面单价较低的的郊区大地块土地。据正合地产分析报告称，近郊土地保持低位供应，整体流拍率下降至历史低位，住宅类价格稳步增长，商业类价格保持稳定；受郊县发展阶段及各郊县供地的竞争性影响，纯商业土地向商业兼容住宅土地转变是未来郊县供应趋势。

　　在看好近郊楼市未来发展且在市区土地市场竞争性增强的情况下，品牌开发企业开始重新聚焦近郊土地市场，郫县犀浦、双流华阳、龙泉大面、新都大丰等传统热点片区仍为近郊楼市发展的主导区域；同时，双流东升—西航港、正兴—万安片区，郫县红光—郫筒片区土地存量充足，未来具备成为近郊楼市热点片区的潜力。（ ）