高端住宅市场成交活跃 刚需盘市场均价没有明显的上涨

　虽有“新国五条”强力施压，但开发商推新速率不减，特别加大了高端盘的推新力度。月广州楼市预计有52盘推新，中心六区新天半山、尚东君御、珠江御景一号等12个高端项目蓄势待发。专家分析，高端盘（楼盘/）的推货增加会提高整体均价上涨的风险。

　　天河、白云高端盘节后频繁入市

　　广州楼市节后迅速恢复，大户型成交持续高温，今年前两月天河、白云两区的新货以核心板块的大户型、别墅和高档公寓为主。天河、白云月份再次成为中心六区推新的“有力支柱”，共15盘预计推新，占比中心六区推新盘的62.5%，两区推新继续坚持高端路线，共计11个高端项目将入市，其中中心六区的两个别墅盘新货悉数集中在白云区，相比较推新的力度，推新优惠较弱。

　　今年白云区的高端项目史无前例地集中推货，无论是货量，还是产品类型，都异常丰富，产品类型包括独栋别墅，一梯一户的大平房，半山洋房等。记者采访时发现，“国五条”的调控压力山雨欲来，但考虑到日后二手房持有成本将增加，选择“一步到位”的买家增多，因此这些高端项目格外受到购房者的追捧。

　　位于白云大道北、有着“中国十大超级豪宅”之称的大一山庄今年1月正式推出市场，当时首推的北区20栋独栋豪宅，每栋面积850-1400平方米，总价5000万元起。“我们春节期间一直没假休，忙得不可开交，来看房的也挺多的。”大一山庄营销总监张吉伏告诉记者，从1月到现在已卖掉了十几栋。北区产品已经卖了七八成了，接下来会加推中区650-700多平方米的别墅。

　　白云新城中海云麓公馆去年底开售，主推210平方米、270平方米以及52平方米南北对流的板式大户型，销售均价过4万元/平方米，目前销售总额已近14亿，且52平方米的单位已经被抢购一空。紧挨中海云麓公馆的保利云禧总货量超过700套，目前在售140平方米及220平方米四房，均价4.2万元/平方米，记者了解到该项目目前已销售25套，网签均价为4020元/平方米。

　　高端项目拉高中心六区楼价

　　高端项目的发力引来了连锁反应。1月份与2月份广州楼价无论是同比还是环比，都有明显增幅。广州房管局称，楼价上涨是因为高端盘卖得太好拉高了全市均价。

　　今年1月，广州10区新建商品住宅网上签约网上签约均价元/平方米，同比上升1.6%，环比上升2.9%。而在2月份，全市10区新建商品住宅网上签约均价元/平方米，同比上升15.1%，环比上升2.2%。

　　均价虽然上涨，但实际上最近两月成交量有了较大的下跌，今年1月，广州10区新建商品住宅网上签约面积96.91万平方米，而到了2月，商品住宅网上签约面积却只有了51.86万平方米，下跌了近五成，跌幅可以说是非常惊人。广州新建商品住宅成交量，2月份自2012年5月以来首次回落到60万平方米以下水平。2月份90平方米以下、90-144平方米及144平方米以上新建商品住宅成交面积环比分别减少57.0%、8.0%和5.7%。

　　业内专家指出，市场均价是由分母和分子决定，分母是成交面积，分子是成交额，成交额因为高端盘的火爆而能稳住阵脚，而因为“新国五条”细则出台和节后地产界的习惯性疲软，分母却是在不断减少，均价的上涨也就理所当然了。

　　专家分析，高端住宅市场成交活跃以及去年同期房价基数较低影响，本月网上签约均价继续出现结构性上涨，实际上刚需盘市场均价并没有明显的上涨。在新政出台后，不少业内人士认为，频推高端盘也是开发商的无奈之举，因为最近几年刚需户需求的大量释放，让开发商对刚需市场的需求量有所保留。从市场规律来看，高端盘大规模的推新，必然将拉高整体均价，在“新国五条”出台前后，挑拨市场情绪实为不智，政策反弹是可以预期的。

　　此外，广州房管局负责人日前表示，为了应对目前均价持续上涨，根据中央房地产市场调控的统一部署，广州将按照保持房价基本稳定原则，制定广州201年度新建商品住房价格控制目标，于第一季度向社会公布。可以预想到，政策发布后均价将会受到整体性的调控，在高端盘推货增多的当下，刚需市场可能躺着也中。