豪宅盘遇新政悲喜交加 “刚需”买家占比较大

　 随着新“国五条”和细则的发布，记者发现，原先从去年第四季度开始发力的豪宅盘，遇到新政有悲有喜，再一次说明房地产开发置业核心词“地段、地段、地段”的重要性。位于天河或者越秀的高端大户型产品，在“国五条”面前并没有退缩，反而“企硬”价位，吹风价或者新货价都比去年“十一”之后有明显提升。

　　位于越秀区某楼盘（楼盘/）全新大户型产品比去年10月之前吹风价高了超过8000元/m2，达到4.万~4.5万元/m2(包装修)。销售人员表示，该项目地处老城区中心，又有名校学位，虽然只有几十套，但意向客户已有几百名，不大担心销售。另有几个在越秀区拥有名校学位的高端项目，吹风价比之前有明显提升。但与此同时，郊区或者相对边缘的豪宅盘面对调控又至，底气则没那么足。去年曾声称要卖5000元/m2以上的某豪宅盘，近期对外报价基本保持在2.8万元/m2。而另外一个有山水资源的豪宅盘，前几个月放风价还逼近4万元/m2，近期已对客户表示开售价在.5万元/m2左右。

　　广州某大型房企有关负责人对记者总结经历多年调控的心得时表示，不管怎么调，能够幸免的只有适合“刚需”买家的中小户型。“虽然以前觉得‘90/70’的规定不合理，但近几年，就算没有‘90/70’，开发商也会把产品主力放在中小户型上，因为这样最安全。如果开发的重点是在豪宅方面，则对抗调控的能力就会比较差，比如绿城就差点在上一轮调控中栽倒。”该负责人认为，之后的调控可能往开征房产税方向发展，“有传闻说将对超过规定面积的大户型或第三套以上住宅征收每年%~5%的房产税，若一旦成真，相信以后买大户型豪宅的买家将会继续萎缩。”

　　记者发现，万科近几年一直采取144平方米以下户型占比近九成的策略，再加上快速开发、快速销售的节奏，使公司在调控面前销售业绩不降反升。而其余如保利、中海等大型房企，所开发产品中适合“刚需”买家的也占了相当大的比重。因此，现在主流开发商们基本已形成了共识——抗风险能力最强的始终还是中小户型产品，采取以适合“刚需”买家的中小户型为主，高端大户型、别墅及商业项目为辅的发展形态。