下半年房价是涨还是跌，关键要看这五个要素！

前段时间，各大房企纷纷发布半年报，业绩飘红，不少品牌房企也随后调整了全年的销售业绩。房企销售业绩大涨，也引发了购房者的关注，很多购房者都担心，既然开发商没有业绩压力，那么是不是意味着房价会继续维持在高位，房价下跌还能成真吗？（最新房价）

房企的销售业绩固然亮眼，但也有去年年末销量大增，回款延后的影响。一个不争的事实是，进入下半年，一线城市和热点二线城市的楼市成交量已经大幅下滑。另外，虽然房企的销售数据很好看，但是他们的净负债率同样处于高位。

据净负债率龙虎榜显示，泰禾上半年的净负债率高达96%，融创的高达260%，恒大240%，富力19%，旭辉59%，绿城58%，龙湖56%，世茂5%。另外，华润置地、金地、碧桂园的净负债率均在50%以下，万科是20%，中海则只有16%。

以融创为例，本来要收购了万达的文旅项目和酒店业务，结果后来因为各种原因，又拉入富力进行三方交易，最终只是收购了万达的文旅项目。之所以放弃了万达的酒店业务，恐怕是少不了资金以及高负债率的问题。

由此来看，虽然房企的销售业绩好，但是同时也不能忽视了他们的净负债率，一旦房企需要降低净负债率，降价促销回笼资金就会是必选的道路。

除了净负债率之外，另外还有四个要素影响未来房价的走势，下面我们来一一分析。

一、楼市调整是否会放松

楼市调整的变化将直接影响房价的走势。通过过去几年房地产市场的变化来看，基本就是楼市调整开始，房价就会下跌，一旦调整取消，房价就会上涨。

目前来看，今年的楼市调整并没有放松的迹象，反而是在不断收紧。这主要是因为去年房价上涨的幅度远超预期，无论是新房还是二手房市场，房价均处于高位。虽然现在的新房价格依然坚挺，但是部分城市的二手房价格已经开始回落。但是，即使开始了回落，仍然高于去年同期的水平。

因此，楼市调整不放松，房价也就基本失去了再次快速上涨的可能。

二、信贷持续收紧

近期如果要买房的购房者，肯定感受到了信贷的收紧。首先，首套房的房贷利率持续走高，目前很多城市已经在基准利率的基础上上浮5%-10%，像南京，如果首套房是购买二手房，房龄高房型小的话，就要在近准利率的基础上上浮0%。即使接受了房贷利率上浮，也要等待银行放款，这个期限短则三四个月，长则半年以上。而且，现在银行已经开始“劝退”购房者，很多购房贷款的申请直接遭到银行的拒绝。

信贷收紧，无疑会降低购房者买房的意向，进而对整个房地产市场产生影响。未来如果购买力不足，那么房价坚挺就失去了必要的条件。

三、大力发展住房租赁市场

之所以国内的房地产市场受到这多人的关注，吸引了各路的投资者，最主要的原因就是市场不健全，不规范。在 等发达国家，租房生活的人占有很高的比例，但是在国内，租房大多只是作为临时性的过渡，最终还是要买房的。

而大力发展住房租赁市场的提出，将对整个房地产市场产生深远的影响，楼市长效机制也会建立。未来，如果租房能够享受到和买房一样的权益，那么相信不会有这么多人一起挤破脑袋去买房。另外，90、00后等年轻体对于租房的认可度更高，也有助于整个住房租赁市场的发展。

现在，很多房企也嗅到了其中的商机，纷纷成立自己的长租公寓的品牌，想在住房租赁行业这个未来的蓝海中分一杯羹，万科泊寓、龙湖冠寓已经开始各大城市布局。

住房租赁行业的发展，势必会起到抑制房价上涨的作用。

四、全面上调贷款基准利率

虽然目前楼市调整已经持续了很长时间，手段也是层出不穷，由之前的单限、双限，一直到现在进入了“五限”时代，但是，真正能够给楼市降温，让房价快速回落的大招依然没有发出来。这个大招就是全面上调贷款基准利率。

现在银行在发放购房贷款时，只是在基准利率的基础上上调，这只影响了正在买房和将要买房的购房者，对于已经买了房正在还贷的体，完全没有影响。更重要的是，对开发商没有任何影响。

大家都知道，开发商卖房子，钱大多都是通过银行以及其他途径借贷或者融资而来的，借的的钱就会产生利息。而现在的贷款利率处于很低的水平。一旦贷款基准利率上调，那么将对整个房地产市场，乃至整个经济产生深远的影响。如果未来有持续几轮的上调，那么房价必定会应声回落。

综上所述，未来房价是啥样，还是得看这些调整措施的持续性以及最终的大招是否落地。总之，未来房价大幅上涨已经基本没有可能了。