城市住房供求紧张格局难以根本改变 抑制投机投资性购房需长期坚持

中国国家统计局22日发布1月房价数据，70个大中城市中，价格环比和同比上涨的城市数量均为5个，逾七成。在房价上涨压力进一步加大之际，2月20日，国务院常务会议发布包括严格执行商品住房限购措施、扩大个人住房房产税改革试点范围等楼市调控五项措施(业内称为新“国五条”)。换届前夕，此次出台的楼市新政被视为本届政府治理楼市的最后一击。

　　5年来，无论升跌，中国的房地产市场发展一直与楼市调控政策形影相伴，调控措施时有出台，包括刚出炉的新“国五条”在内，5年间国务院出台的六次主要的楼市调控政策广受关注。

　　2008年底，为应对国际金融危机冲击，中国出台了降低首付款比例、利率七折优惠等一系列政策扶持楼市。在政策助推下，中国房地产市场迅速升温，出现超预期的井喷式增长。

　　随后的2009年，中国楼市全面复苏，成交价量陡升。“房价过高、上涨过快”一时成为社会关注和讨论的焦点。针对此情况，2009年底国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策(即“国四条”)。同时密集出台信贷、税收、土地等一系列宏观调控政策，加强房地产市场的调控力度，楼市调控政策的倾向也由支持转为限制。

　　延续2009年底的调控倾向，2010年“国十一条”、“国十条”、“国五条”三记重击相继发出，当年也被业内人士视为“史上最严”楼市调控年。提高首付门槛、“三套房停贷”、“限购令”、“限外令”等调控措施如疾风骤雨席卷中国楼市，力度之猛前所未有，此前一直高昂的房价也始现降温。

　　2011年年初，国务院再次出手颁布“国八条”，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。上海、重庆成为首批试点开始对个人住房征收房产税。当年中国楼市陷入深度调整，大中城市商品住宅成交量整体下滑，房地产开发商销售开始下降、资金链紧张、土地市场趋冷。

　　严厉政策带来的寒意一直延续到2012年上半年，但当年6月，在降息等因素影响下，楼市开始回暖，以北京为代表的一二线城市房地产市场出现价量齐涨的势头。虽然2012年并无重量级新政出台，但中央各部门多次强调坚持既有的包括限购、差别化信贷等调控政策不放松。7月下旬，国务院派出8个督查组赴16个省市专项督查房地产调控政策落实情况，以稳市场预期。

　　政策疲倦加之城镇化加速发展的客观推动，201年岁末年初之际，中国再次感受到房价上涨的压力。在此背景下，新“国五条”应运而生。时隔一年，楼市新政涵盖从限购、房产税，保障房到增加供给等多方面内容。政策效应如何，业内预期不一，但新政发出次日，A股房地产板块全线低开，下跌态势持续至收盘。

　　综观5年来的楼市调控政策，中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示，调控影响下，此前高烧不退的楼市的确出现明显降温，一些热点城市房价过快上涨得到遏制，尤其是2011年许多大中城市的房价和成交量都出现明显下调。

　　值得注意的是，决策层意识到热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，抑制投机投资性购房需长期坚持。

　　陈国强表示，从5年的调控政策变化来看，管理层从过去较多着眼于短期的市场效果特别是价格变化，到现在更多地关注到调控后整个行业的中长期发展。新“国五条”也明确要建立起楼市调控的长效机制，促进房地产市场的长期健康发展。