调控政策重在引导预期 “新国五条”影响将逐步显现

　近日决策层出台了继续强化房地产市场调控的“新国五条”措施。该政策无疑向市场表明了决策层强化房地产调控的决心，而政策的实施短期能一定程度上削弱市场对于房地产上涨的强烈预期，但鉴于此次调控政策力度仍较温和，且当前有利于房地产市场稳定运行的中长期机制仍难以短期建立，市场与政府的博弈也将持续。

　　调控政策重在引导预期

　　今年以来，地产市场显著升温，市场对于房地产调控将要强化的预期越发浓厚。以2009-2010年的房地产调控经验来看，当时房价已连续上涨9个月，因此监管层于2009年12月出台四措施遏制部分城市房价过快上涨。目前也已经临近调控的时间窗口，因此这次房地产调控政策的出台并无意外。

　　从具体内容来看，主要延续了2010年以来的调控手段，并没有超出市场预期。如抑制房地产投机需求方面，仍主要是限购，仍强调扩大房地产供给以缓解供需矛盾，仍要对房价控制不力的地方政府问责等。虽然这些政策都是“老调重弹”，但是一些实施细则方面还是比以往更加严厉。

　　一方面，限购在程度和范围上都有所升级。如“新国五条”要求已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市按统一要求完善限购措施，还要求省级政府对所辖房价上涨过快的地区也及时采取限购等措施。这不仅意味着那些目前虽实施限购，但标准较低的城市不得不提高和强化各类限购标准，而且今后还会有更多房价上涨较快的地区不得不也实施限购。

　　另一方面，“国五条”提出要扩大个人住房房产税改革试点范围，这与之前仅强调要“积极研究”或“适时扩大房产税”相比无疑更进了一步，也意味着继两年前上海、重庆开展房产税试点后，不久还将有更多的城市加入到房产税的试点范围之内，这些地区很可能包括去年以来传闻纳入试点的湖南、湖北、广东等地的多个城市。房产税试点扩容无疑凸显了中央继续推进房产税改革的决心，也消除了前期市场认为房产税推行受阻已搁浅的疑虑。

　　为了完善房产税实施的制度环境，“国五条”还要求推进城镇个人住房信息系统建设，这将督促相关部门在今年完成各省区市个人住房信息系统联网的建设，从而为“十二五”期间逐渐将房产税推广至全国更广大地区实施创造技术条件。

　　“国五条”影响将逐步显现

　　这次调控政策的出台表明了政府坚决抑制房地产过热发展的决心，政策的实际效果逐步显现。

　　第一，与2011年1月决策层强调各城市政府都要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标不同的是，这次虽然再提房价控制目标，但范围缩小至省会城市及计划单列市，这说明政府此次将重点控制热点、中心城市的房价涨幅，广大中小城市的房价不会受到过多控制。

　　第二，在抑制房地产投机需求方面，虽然限购的严厉程度加大，但限购措施的作用效果已经出现了边际递减，那些近期房价上涨较快的地区主要就是限购政策执行严厉的一线城市，主要原因在于限购进一步强化了人们对于房地产稀缺的预期，迫使更多本来不想买房的人只要一具备购房资格后就会提前购房，由此增大了需求。

　　第三，“新国五条”虽然强调要严格实施差别化住房信贷政策，但并没有像之前的“国十一条”、“国十条”、“国五条”、“国八条”一样提出具体的措施，这意味着住房信贷政策并没有强化，这也低于市场普遍认为二套房首付将提高至7成、房贷利率也提高至基准利率1.倍的预期，这也表明中央目前对于改善性住房的政策并没有继续收紧，对改善性住房需求仍持支持态度。

　　第四，2010年的多次调控措施都提到要强化房地产税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，但是本次除了提到房产税试点外，并没有提出其他具体的税收措施，而由于房产税试点的作用短期十分有限，若不采取其他见效快的差别化的税收措施来提高投资或投机性购房的成本，则税收方面短期也难以抑制地产投机。

　　此外，单一的房地产调控措施自身就具有较强的局限性，难以治本。“新国五条”虽然再次强调要增加普通商品住房及用地供应，但在当前土地和房地产开发制度没有根本改革的情况下很难做到。原因在于当前土地供给主要由政府垄断，而政府必然会追求土地收入最大化，土地供给量自然也就难以真正满足实际市场需求。而目前房地产开发由房产商垄断的格局，也决定了他们在房价上涨期间有着更强的放缓房地产开发进程或捂盘惜售的动力，因此除非政府能引入多元化的土地及房产开发市场主体，比如大力推进农村集体土地入市等，否则房地产市场平稳运行的机制很难建立。

　　再如，“新国五条”强化了地方政府对于房价稳定的问责机制，但是在当前的诸多体制问题没有解决之前，这样的问责效果经过近年来的检验实际上很有限，这些体制问题包括以下几点：当前中央对于地方政府考核机制仍主要以GDP为主，这就使得地方仍乐意通过推动当地房地产市场的繁荣来促进当地经济的发展；当前中央已经提出大力发展新型城镇化的政策方针，但在目前财税体制没有大的变化情况下，地方政府也只有通过依赖土地市场的繁荣才能更多支付城镇化发展的成本，推进当地城镇化较快发展。

　　因此，虽然“新国五条”出台后会在一定程度上有利于缓和部分区域市场非理性购房需求，减缓房价上涨压力，但考虑到当前短期对于房地产市场有重要影响的信贷及交易税收政策并没有继续收紧，有利于房地产市场平稳运行的多种长效机制也难以很快建立，房价上涨的势头也将难以被根本抑制，决策层很可能不得不在未来几个月后继续出台强化地产调控的措施。
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