预计房价会有10%左右调整的可能性 过热的楼市也将迎来降温潮

分析认为，本轮严格调控政策将使燕郊楼市进入高位盘整期，预计房价会有10%左右调整的可能性。此前过热的环京楼市也将迎来降温潮。（新房）

一个周末的上午，燕郊福城上上城五期项目内，一家中介门店的员工照常在门前集训喊着口号。“好，很好，非常好！”这个高密度的庞大小区内，进驻了多家大小型二手房中介。西装革履的中介员工时常穿梭在小区内，电梯内也贴着各种二手房广告。

在某中介，可以看到这个小区1040套房源的成交数据。最新一套房源的成交日期是4月1日，成交单价为元/平方米。数据显示，福城上上城五期小区在去年4月份平均成交价格为元/平方米。

月21日，廊坊市发布新的限购政策，将廊坊市主城区、三河、大厂、香河、固安和永清列入限购范围，非本地户籍购房首付提高至50%，且只能购买一套住宅，并要求缴纳一年的社保或个税，而且实施认购认贷双重限购。

4月5日，三河市出台限购实施细则，对二手房交易要求：实际成交价高于指导价按照实际成交价网签，实际成交价低于指导价，按照指导价网签；而且对计税价格进行明确，进一步提高二手房交易成本。

新政正让这座小城镇逐渐恢复冷静。

从高温到冷静

某中介销售人员李文明显感受到燕郊楼市的降温。

“三月份是市场的一个高点，成交量和价格都很高。月21日，政策调整，将非本地户籍购房首付从0%提高到50%后，很多客户拿不出这么多首付，我们就只能协商违约、退换中介费等。”

李文清晰地记得，月份，不少业主二手房源挂牌价非常高，福城上上城五期中的一些房源报价超过了0000元/平方米。新政出台后，4月基本回落到市场价，挂出来的价格在元/平方米。

“在4月初，价格开始平稳一些，成交价格下降了一点。最近这段时间，燕郊这边二手房价格有一些松动，部分的房价可以谈。但和北京不同，由于燕郊二手房总房款相对较低，能谈下来的幅度也有限，议价空间大概在5-10万。不过，还是得根据实际情况来决定。现在出售的业主，都很靠谱，都是急着换房或者急用钱才卖 房的。”他这样说道。

除了价格，李文也感受到成交量在降温。他向21世纪经济报道记者提供了燕郊地区292名中介的内部聊天记录。4月2日（周日）至今，内显示每天只有一 单签约交易。分别是：2日，忆江南小区，面积为46.65平方米，成交价格17万元；24日，福城上上城五期，86平方米的两居室，成交价格20万 元；25日，东方夏威夷南岸，126.95平方米的三居室，成交价格为99.5万元。“月份，仅我们店面每天都能至少成交几套，现在与那时候没法 比。”李文感慨称：“现在卖房的客户中有一部分是投资业主，也有自住的业主，总的来说是一些低价出售房子的业主，都是急着用钱。”

中介人员郭良也明显感到市场观望气氛浓厚。“4月份，受政策影响，价格开始回落。整体价格有一些降，一些着急出售的业主降幅比较大。平均来看，每平方米降幅在1000-2000元左右。我了解到很多客户都还处于观望状态。”

进入盘整期

燕郊镇，隶属于河北省三河市西市区，北临三河市高楼镇，距市政府所在地三河市泃阳镇25千米，距北京市区0千米。西部与北京市通州区潞城镇、西集镇、宋庄镇隔潮白河相望。面积105.2平方千米，人口120多万人。辖55个行政村。

受地缘因素影响，不少北漂刚需人将燕郊定为首次置业起点。同时，宽松的购房政策也吸引了不少投资客。根据搜房评估网统计，燕郊二手房均价已从2016年 2月的元/平方米升至2017年1月份的元/平方米左右，并在月调控前房价达到历史最高点；据安居客网提供的数据，燕郊月二手房 均价元/平方米，环比上涨1.96%，比去年同期上涨66.86%。

如前所述，紧接着廊坊市和三河市相继出台限购细则。虽燕郊调控严厉程度不及北京，但新政也对当地楼市产生了一定冲击。

整体来看，楼市开始高位盘整，购房者关注度也在下降。据安居客统计，该网站燕郊二手房浏览量自4月5日后出现明显下降，截至4月1日浏览量跌至近一个月 来最低点，较4月5日浏览量下降近四成。据安居客房产研究院统计，燕郊热门小区天洋城4代的安居客浏览量在4月7日达到小高峰后开始下滑；房价也从一个月 前高位一路下震，截至4月1日环比下降超两成。

一些投资客甚至开始转移目的地。燕郊首尔甜城中介人员告诉21世纪经济报道记者，“我这边有一个业主想卖了首尔甜城去海南投资买房。因为需要周转资金，他将房源单价从原来的5000元/平方米，降到了000元/平方米。”

某机构副总裁胡景晖分析道，2015-2016年包括北京在内的一线城市房地产市场的火热，刺激了一线城市周边县市房地产市场量价齐涨，受益于北京 大量外溢的购房需求，三河、大厂、香河、固安等热门区域的楼市持续火热。2016年9月0日北京出台“京八条”收紧楼市调控后至今年月初，为了抑制北 京外溢购房需求和投资投机需求对环京楼市交易量价的助涨，包括廊北三县、涿州、涞水、武清、怀来等多个环京县市均出台了限购政策；月17日北京进一步加 码楼市调控，堪称史上最严，受此影响，将会有更多外溢购房需求和投资投机需求涌向环京的热门县市，为了遏制北京外溢购房需求对环京楼市的炒作助涨，月 21日廊坊加码楼市调控。

胡景晖认为，此前过热的环京楼市也将迎来降温潮。

中原地产首席分析师认为，燕郊是一个特殊的房地产市场，作为一个行政级别连城市都不算的小镇，人口数量已经超过少数省会城市。此前房价地价高涨，将 会透支北京溢出产业落地燕郊的可能性。未来交通等利好变现对燕郊来说，有助于缓解其交通压力，也有助市场平稳。但整体看，本轮严格调控政策将使燕郊楼市进 入盘整期，预计房价会有10%左右调整可能性。