楼市调控路线转战“限售” 流动性遭暂时冻结

去年10月开始新一轮房地产调控以来，成都第一次启动了“限售”政策。这项政策明确规定，自4月12日实施之日起，在成都取得产权证满年后才可以转让。（新房）

成都并非今年首个在国内启动“限售”政策的城市。自月24日厦门今年首次出台“限售”政策后，在一个半月的时间里，至记者截稿为止国内已经先后有包括广州、珠海、扬州、常州等12个城市出台了限售政策。

专家表示，今年一季度的调控，出现了与以往不同的新情形。诸多三四线城市加入限购、限贷行列，调控政策由环一线向其他区域扩围。另一个新情况是，从限购到限售，房地产调控拉长了调控链条，从单一的审查买入资格，到锁定销售时段。

随着“限售”范围的扩大，楼市的“流动性”，在某种意义上被暂时冻结。

取得产权证后二至三年内被限售

虽然去年10月进行调控后，半年多以来成都已三次对楼市调控升级，但启动“限售”还是第一次。

在4月12日成都城乡房管局与成都金融办、银监会四川监管局、央行成都分行联合发布的通知中，规定了六种房屋买卖无法办理交易过户手续的情形。除前五项为较常规的情况外，第六条中明确指出了一种全新情形：自2017年4月1日以后新购买的住房（含商品住房和二手住房）取得不动产权证书未满年的。

获得不动产产权证满一定期限后方可交易，锁定交易期限，并非成都一个城市。就在成都出台“限售”政策的前一天，江苏省扬州市刚刚出台了限售政策。

扬州市4月11日发布的政策显示，扬州户籍居民家庭在市区范围内拥有二套以上、非市区范围内有一套以上住房的，取得产权权益证未满二年的，不得上市交易。

这已经是四月以来，江苏省第三个出台“限售”政策的城市了。

4月8日常州对调控政策升级中，对获得新房后再交易的期限进行了锁定：取得产权证后两年方可上市交易。4月1日临近上海市的江苏省启东市发文，自文件发布之日起非启东户籍居民在启东购买新房的，自网签之日起年内不得交易；购置二手房的，从产权变更之日起年内不得上市交易。

实际上，自月底“楼市四小龙”之一的厦门首次启动“限售”政策以来，短短一个半月的时间里，全国已经先后有12个城市加入到“限售”的行列中。

月24日厦门对楼市调控升级中，首次将“限售”作为调控的重要手段：新购住房获得产权证满2年后才能交易。

厦门“限售”政策明确，在严格执行限购政策的基础上，自月25日起拥有厦门户籍的成年单身（含离异）人士在厦门限购一套住房，这类人士新购住房在取得产权证满2年后方可上市交易；此外，即使是通过赠与方式将名下住房转让，再次获得购房资格也需满年的期限。

厦门可开启了今年全国楼市调控“限售”的先河。厦门今年首次启动“限售”后，福州、青岛、福建长乐、东、惠州、珠海等城市，限售期限从2年到年不等，连广州也加入到“限售”政策的阵营中。

从出台“限售”的城市能级来看，除广州为一线城市外，多数为二线及三线热点城市；限售的范围中包括成都、青岛在内的热点城市，所涉及的多为长三角、珠三角等沿海或内地地区经济较发达的城市。

调控路线转战“限售”

从限购到限售，“限售”政策大有不断扩围之势。为何城市调控出现向“限售”转向的情形，这一政策又将对楼市产生什么影响。

虽然2017年成为房地产调控最为密集的年份之一，但房地产的热度仍然处于相对高位。购房大军从一线外溢到二线城市，再涌入环一线的三四线城市，也掀起了又一轮调控的高潮。

“缺少投资渠道，使得财富人买房的欲望不断高涨。随着楼市热度传导到热点三四线城市，这些城市随之引来了调控。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。

据统计，今年月以来地方调控频率有增无减，共有41个省市出台了67次调控，其中涉及限购限贷的调整有次。

顾云昌在4月1日的一场论坛上表示，单纯的限购已经难以抑制过热的房产投资，引来了与“限”相关的不断升级。

“这轮政策的特点是，热点城市出现以限购、限贷为主的‘两限升级’。”顾云昌表示，北京出台“·17楼市政策”后，热点又出现“四限”的新方向：限买、限卖，在“限”字上做足文章进行调控。

专家认为，随着政策的不断升级，市场正渐渐地从“买不到”，变成“无法买”、“不能卖”，未来还可能会变成“不想买”。

对于不断扩围的“限售”政策，第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理张琳指出，该政策对楼市交易量的影响可能会大于业界当前的预期。其原因在于，近期一些城市“限售”政策锁定的交易期限，相当于限制房地产的流动性，将增加投资楼市预期的不确定性。

楼市活跃的原因除了市场普遍预期未来房价继续上扬，房地产所具备的充裕流动性也是相当重要的原因。

一位研究人员表示，二手房市场的活跃，给房产变现带来了很大的便利。房价上涨获得预期收益后，买房者很容易变现。如果锁定交易期限，相当于已经投入到楼市中的资金，在2到年的时间里无法获得流动性。

在张琳看来，对买房者来说，限售政策相当于将资金深沉2至年，这对于自住买房来说影响不大。但对有投资意愿的买房人而言，除了需要考虑二三年后房价与当前价格比较，还会考虑资金投入的使用效率等多方面因素。“综合这些背景和市场因素，楼市的交易量，未来可能会出现一定幅度的下降。”张琳表示。