外来人口增长快一线城市住房压力大 刚需人心理预期极不稳定

　承接上年末成交量扩大态势，新年1月份一线城市商品房继续旺销。在以“限购、限贷”为特征的严厉房地产调控政策下，特别是在企业整体经营效益下滑和居民收入增长放缓同时，一线城市住房成交价格创出历史新高，到底是谁在支撑着一线城市的商品住宅需求？综合各方面因素看，外来人口住房需求和刚性住房需求前移或是推动当前楼市成交量扩大的两大动力。

　　外来人口增长较快，是当前一线城市住房压力的最主要根源。据北京市统计局发布的统计数据，截至2012年末，北京常住人口已达2069.万人，比上年末增加50.7万人；其中，在京居住半年以上的外来人口77.8万人，占全部常住人口的7.4%，较2005年末提高了14.2个百分点。由于北京、上海等一线城市规模庞大、基础设施健全、配套建设完备，商业与就业机会充裕，对外来人口特别是外来富裕人的吸引力大。虽然外来人口住房需求受到限购政策影响，但政策并不排斥外来人口购房。满足购买条件的外来富裕人住宅购买力坚挺，全额付款不在少数，对一线城市高昂的住房价格形成了强力支撑。

　　刚性住房需求前移，一定程度上加剧了一线楼市恐慌局面。刚性住房需求者多属中低收入人，房价承受能力脆弱，不仅对住房成交价格高度敏感，而且极易受到房地产市场传闻和周边舆论影响。特别是刚性住房需求时间弹性较小，外部压力较大，导致刚需人心理预期极不稳定。众所周知，心理预期往往具有自我实现机制，这在持有不稳定心理预期的人中尤为如此。近期一线城市住房成交量连续上涨，更是增强了刚性住房需求人房价上涨预期，进而匆忙入市，放大了羊效应。其主要原因在于房地产市场供求双方存在严重的信息不对称。受个体认知所限，大多数人难以真实把握房地产市场供求的真实情况，也无从知晓楼盘销售进度。销售方虚张声势或市场提价传闻，往往会在短时间内促成实际购买决策。

　　虽然在局部区域住房供应可能存在不足，但从根本上说，当前一线城市楼市供求大体平衡，市场需求保持稳定。以北京为例，2010年商品房销售面积同比下降0.6%，2011年同比下降12.2%。虽然2012年北京市商品房销售面积较上年增长5%，有所恢复，但经过换算后，仅为2009年全市商品房销售面积的82.%。在一线城市人口规模持续增加的大背景下，商品房市场需求总体仍将保持稳定。近日，北京市住建委再次重申限购政策执行不放松。在限购、限贷政策作用下，商品住宅需求不太可能出现爆发式增长。由此不难推论，当前一线城市楼市供销两旺，不排除是市场需求集中前移的结果。

　　当然，应该看到，一线城市房价上涨压力将会长期存在，一线城市房地产市场调控也将会是地方政府的一个长期任务。而这是由一线城市自身人口规模和产业结构发展所决定。在一线城市产业日趋向高端、高附加值方向发展，城市人口素质明显提升，中高收入人比重也会大幅提升，对住宅品质要求也将逐步提高，从而支撑了相对高位的房价。但不管怎样，一线城市中的中低收入人住房需求还需通过加大保障性住房建设来满足。