楼市回暖改善型买家入市积极性增强 中介扩张大戏节后开幕

　据研究机构统计，去年东二手房网签量高达420万平方米，同比大幅攀升4%，再加上二手中介卖一手房业绩彪悍，二手中介赚得盆满钵满，有从业员工年薪高达80万元甚至过百万元。

　　如今，业界普遍看好后市，各大中介争先恐后四处抢铺，有中介甚至计划开10家店，将门店数量翻番，一场扩张大戏有望在春节后拉开大幕。

　　一线中介年薪高达80万

　　前日，城区一家品牌中介的总经理说：“我手下的员工都催我换车，因为他们想换车，但又不敢超过我。员工去年的收入都不错，有个一线中介年收入是80万元，有个管理人员收入100多万元。”

　　80万元年薪的金牌中介、100万元年薪的中介高管自然是少数，但是去年中介人士的收入普遍“芝麻开花节节高”。上述中介总经理正在计划买一辆100多万元的保时捷卡宴小轿车。

　　中介人士的好光景是整个行业的缩影。去年，二手市场交投活跃，再加上二、联动(二手中介给一手楼盘介绍客户)，二手中介机构（中介租房.html ）过上了红红火火的好日子。

　　据东中原地产研究中心提供的数据，去年，全市二手房网签量高达420万平方米，同比大增4%，网签金额约149亿元，同比增加29%。

　　去年，星玺广场等大商业体被包销，算入了二手房（二手房.html ）网签中，这部分房产不在少数。东中原市场住宅部营业总监刘熊说，如果单算二手住宅，估计去年成交量增加10%。

　　与此同时，去年二、市场联动的现象相当普遍，有的中介参与销售的楼盘高达二三十个。其中，中原市场住宅部参与转介客户的楼盘有10多个，包括海逸豪庭、中熙·弥珍道、中天·城市之门、御花园等，二、市场联动创造的业绩占比二手业绩的40%，其余各大中介的比例也是普遍在四五成。

　　楼市先抑后扬，刚需当道

　　跟一手市场一样，去年的二手市场也呈现出先抑后扬、刚需当道的特征。

　　2011年第四季，楼市进入寒冬。2012年伊始，市场情绪悲观，观望氛围浓烈，再加上春节影响，1、2月的成交相当凄惨。不过，月迎来一波“小阳春”，但好景不长，4月随之回落，市场仍不稳定。

　　据统计，上半年，二手房网签成交仅144万平方米，同比减少2%，环比减少17%。当时，二手中介对市场仍比较悲观，日子过得紧巴巴，包括东最大中介——满堂红在内的诸多中介被卷入了关店漩涡。

　　否极泰来。随着降息、降准、首套房利率打折、各地公积金政策松绑等利好政策出台，市场心理趋于稳定，压抑数月的刚需从5月开始入市，并一直踊跃到年底，促使市场长时间热销，形成实打实的回暖行情。

　　市场回暖，刚需是首功。中原11家门店分布在东城、南城、城和长安，其成交客户中高达八成是刚需客。

　　合富置业市场经理梁燕明说，据其公司的成交数据，城区二手住宅市场刚需买家占主导的格局贯穿去年全年。从合富置业录得的东城、南城二手住宅成交个案分析，自去年二季度以来首次置业者占比连续个季度达七成多。而虎门二手住宅市场，改善型和投资型需求占比均比东城、南城略高，但刚需依然占据主导。

　　住宅均价上涨6%

　　市房管局公众信息网将二手商住数据混合统计，再加上刚需买家二手房成交（每日二手房成交量）阴阳合同的存在，所以二手房的成交价难以用网签数据来反映。

　　据刘熊估算，去年，全市二手住宅均价大约上涨6%。据其公司的成交数据，南城二手住宅均价7000余元/平方米，东城约6900元/平方米，长安在8500—9000元/平方米之间。

　　据合富置业的成交数据，去年，东城、南城二手住宅成交均价每月在7000元/平方米上下波动。

　　金信联行品牌部介绍，在2011年10月份，市区二手房均价跌破7000元/平方米大关以来，直至2012年5月才重返“7字头”，后震荡上行至12月的7625元/平方米，达到连续5年来最高值。

　　第四季度，随着市场的回暖，改善型买家入市积极性增强，12月大户型及中高档房源成交增多，拉高了住宅的均价。

　　扩张大戏节后开幕

　　随着一、二手市场的双双回暖，业界如今对后市的走势纷纷持乐观态度。恒大地产将201年的销售目标定为1000亿元，誓要跨入“千亿级俱乐部”。

　　而二手中介也相当看好后市。业界的普遍判断是，今年经济趋稳向好，调控政策稳定，信贷政策“稳中有松”，今年的市场会好于去年。

　　刘熊说：“去年经济不好的情况下，市场还能这么活跃，今年经济向好了，再加上银行放出来的钱多了，而投资渠道依然不多，房产会成为重要选择，今年投资性需求会有所活跃。”

　　金信联行品牌部相关负责人预判，今年，市场总体向好，二手住宅成交量继续抑扬振荡上行；在此基础上，房价难见逆转，短期胶着，并依然看涨，成交均价将保持7%—10%的增幅。

　　与此同时，去年二手房的成交量已经占到了整个楼市成交量的8%，接近40%。东一手楼市在2006年开始活跃起来，发展了7年后，二手楼市开始狂飙突进，比重开始剧增。刘熊说，二手楼的成交量将在三年内分走整个市场的半壁江山，毕竟很多地段的优势是无法复制的，一些存量房会进入流通市场，深圳现在已经占到了七八成了。

　　同时，市内的二、联动此前只是开发商滞销时的“急效救命丸”，经过去年的长期试用，开发商已经尝到了这种营销手法的甜头。刘熊说：“每个楼盘都在争抢客户，二、联动今年依然会很多。”

　　在市场预期向好的情况下，中介已经开始四处铺，争先恐后准备开店，一场中介扩张大戏将在春节后拉开大幕。

　　此前，中原有10家门店，如今已经增加到11家了。而另一家品牌中介的总经理说：“今年将增加10家店，门店数量将翻一番。各大中介都在开店，你不开店不行啊。”