为期两天的全国国土资源工作会议日前在北京闭幕。积极稳妥推进“城镇化”背景下的土地管理，被此次会议重点论及。国土部部长徐绍史在部署201年国土资源八项重点工作时提及，要“优化城乡土地利用格局，积极稳妥推进城镇化建设”。按徐绍史的表述，既要保障城镇化发展合理用地需求，也要防止城市“摊大饼”式外延扩张。

　　除了城镇化用地管理，徐绍史还透露，201年将推进国土资源重点领域和关键环节的改革，具体包括：深化农村土地产权制度改革研究和探索；推进征地制度改革试点；研究出台集体经营性建设用地流转指导意见；部署开展宅基地制度改革试点；总结推广农村土地股份制改革经验和做法等。至于房地产用地调控政策，徐绍史称，要坚持房地产用地调控政策不动摇，根据房地产市场形势，普通商品住房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应。

　　城镇化进程艰难漫长

　　日前，中央农村工作领导小组副组长陈锡文在201中国农业发展新年论坛上说，中国城镇化进程艰难漫长，过去0年虽然取得了很大成就，但欠账很多，现在必须一边“还账”一边推进，而不能急着把农民从土地上赶出来。

　　陈锡文认为，现在城镇总人口中有1/是农业户籍，农民进了城却成不了城里人，涉及到的就业、住房、社保、子女教育等缺口问题如果不逐步解决，以后的欠账会更多。一定要抓紧制度设计，逐渐把人口有序转向城市，让农民有充分的自主选择权，同时又让城镇社会有接纳农民的过渡期。在陈锡文看来，农业和农民是弱质产业和弱质体，在实践中必须处理好城镇化、工业化和农业现代化的关系，否则农业就会不断被削弱，农民利益就会不断被剥夺，城镇化和工业化也难以推进。

　　“我们处在城镇化高速发展过程之中，合理的城镇化用地还是要保障，这是大的目标和方向。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明说，城镇化过程中还存在双重占地问题，进城农民如果在城市拥有住房，在农村的宅基地是否应该退出，需要讨论。

　　中国社科院农村发展研究所研究员党国英则指出，全国城乡建设用地有20多万平方公里，至少可以承载二十几亿人，城镇建设并不缺地，“就是因为利用方式粗放，大量地浪费了，像什么花园式工厂不应该建设，工厂就应是多层的。”

　　大房企布局二三线城市

　　据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%，中西部城镇可能将成为未来新型城镇化的主力。目前低于城镇化率50%包括西安、昆明、南通、重庆、福州、合肥等。从另外一个角度说，城镇化率低代表城市的可发展空间更大。凭助雄厚的资金基础，城镇化的推进使得一线房企不断扩张“领土”，把土地储备从一、二线城市纷纷转向二、三线城市。

　　推动城镇化的政策也在很大程度上助推了房企的圈地行为。面对主流三线城市这片“蓝海”，不少开发企业已行动起来，截至2012年底，恒大地产已经进入全国除台湾省之外的所有省市自治区的120多个城市，而这其中大部分位于三线城市。以民生地产定位的恒大地产，从成立之初便瞄准了中小城市，去年销售额近千亿，其中二、三线城市项目贡献超过九成。从2011年拿地情况来看，万科地产大力挺进二、三线城市，招商地产跑马二、三线甚至四线城市。

　　事实上，早在“城镇化”定调之前，大房企已得风气之先而在全国二、三线城市布局落子。恒大地产去年拿地动静不大，但早在2004年，其已谋划全面进军二线城市，之后开始大规模进入三线城市，目前是国内三线城市布局最广的房企。去年销售额92亿元，超98%得益于非一线城市，其中绝大部分得益于三线城市项目，是城镇化政策的最大受益者。

　　切好利益分配的蛋糕

　　2010年-200年，中国城镇化率将完成从50%-70%的跨越。200年后中国老龄化进入高峰期，留给我们只有十几年的时间。不少学者对城镇化保持乐观，经济学家林毅夫认为，这是中国未来20年保持8%增长率的支撑点之一；美国经济学家史蒂夫·罗奇则认为这“可确保中国未来数十年的发展”。国家统计局公布的数据显示，2011年，我国城镇化率已经达到51.27%，城镇人口达到6.9亿人。官方公布的城镇化率是按城镇户籍人口和居住超过6个月城镇常住人口划分的。其中，对2亿多流动人口的划分存在巨大争议。

　　原国家统计局副局长贺铿表示，2011年人口普查数据显示，中国还有2.6亿人是流动人口，没有固定的职业，也没有固定的住所，不能算真正的城市化。扣除这个2.6亿人，我们现在城镇化率还不到5%。

　　香港大学经济系教授许成钢指出，自从90年代末城镇化开始后，我们看到矛盾越来越尖锐。因为根据中国的法律，只有政府才有权力把农用土地变成城市用地。在这个过程中，地方政府用低价补偿农民，高价出售给开发商或者把土地拿去抵押贷款。这样地方政府和农民之间就产生了严重矛盾。

　　著名经济学家叶檀也表示：土地级差地租是客观存在的，有的人分到了很大的一块蛋糕，有的人分到的蛋糕就比较小。分到小的蛋糕的人越多，反对的声音就越大。靠土地级差地租来获取城镇化资金的原始动力有可能会受到挑战。

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