投资房产仍有利可图 供需矛盾短期难改变

在热钱涌港的背景下，投资房产仍是有利可图的渠道。IMF(国际货币基金组织)最新研究报告指出，QE后国际游资大量流入香港是近期房价上升的一大因素。事实上，从商业地产的情况看，被调控新政暂时逼退的热钱有转战商铺等未调控领域的迹象。

　　香港置业一中介人士给 记者算了一笔账。“拿元朗尚悦项目来说，现在银行利率是2%，但按照周边楼盘的租金计算，回报率在4%左右，这样即使从租金考虑，置业也是很划算的。”

　　中原地产报告预计，在热钱持续涌入及低息环境下，201年香港工商铺、豪宅及新房市场买卖金额可望再创新高，私人住宅租金及售价全年有望上升18%。资金长期停泊香港，是楼市向上的基础。

　　一方面是仍高企的住宅需求，另一方面，存量在短期内仍难满足需求。施永青认为，自从政府的辣招推出后，市面上的卖盘全面减少，即使继续放盘，但卖意不强，价钱就降不下来。在供应不足的情况下，买家不得不在价钱上迁就一下，导致房价不但没有下降，反而迅速反弹。施永青指出，香港楼市存量太少，之前政府的调控只在于遏制需求，没增加供应，甚至在某种程度上，二手房的供应也受到制约。

　　这种供需矛盾的情况短期内难以改变。美联物业首席分析师刘嘉辉提供了一组数据，综合统计私人住宅、公屋等，预计2012年至2019年住宅供应量将达1.万套，虽然比2004年至2011年期间增加0%，但仍比1996年至200年的水平低40%左右。

　　政府在2002年开始减少土地供应，不再主动拍卖土地，过去多年香港土地供应一直处于较低水平，比如过去两年土地供应量比2000年前低50%左右。香港政府数据显示，过去5年，平均每年私人单位落成量只9800个，出租公屋约1500个，居屋是零。换句话说，过去5年，公私营单位每年落成量只有约个。去年，私人住宅单位空置率是4%，是15年以来的新低。英国皇家特许测量师学会香港分会主席关健表示，住宅价格飙升及商厦供应短缺反映香港急需稳定的长远土地供应。长远而言，香港无疑需要更多土地应付人口增长。